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「不動産の交換」手法を有効に使い底地権を買い取る

状況

 Gさんは長年住み続けている東京都内の60坪の借地を永住の地にすることに決めた。しかし、これからも更新時にまとまった更新料を払い、家を建て替えるときは建築承諾料を払わなければならないのが面倒だ。郊外に親から相続した100坪の駐車場を持っているが、勤務先や子供の学校の関係で、結局、その土地に移転することができないままになっている。駐車場を売却すれば底地権を買い取る資金は用意できる。地主に交渉したら、底地権を売ると譲渡税がかかるので難色を示した。うまく底地権を買い取る方法はないか。

対策

 地主に譲渡所得を発生させなければいいのです。その手法として「不動産の交換」を使います。

 地主は底地権を持っていても自由に土地を活用できず、収益性が低い地代を受け取るしかありません。地主にとっても、どうにかして収益性が高い不動産に組み替えたいはずです。

 そこで、駐車場の土地と底地権を「交換」します。これは私的取引なので「底地の価値と駐車場の不動産価値は同じ」とお互いが納得すればいいのです。このケースの場合、底地割合が4割なので、Gさんが住んでいる土地の底地権(底地権割合4割として24坪分の評価額)と100坪の駐車場評価が、どちらも4,000万円前後でした。お互いにメリットが生まれる話なので、多少の評価差は問題になりませんでした。

 同じ価値の交換なので、どちらにも譲渡益は発生しないため、所得税法上、譲渡税はかかりませんが、両者が申告をする必要はあって、不動産取得税と名義変更の登録免許税はかかります。

効果

 Gさんも地主も不動産取得税と登録免許税以外、費用はかかりません。

 その上、Gさんにとっては住み慣れた土地のすべてを所有することができました。地主も換金性が低く、収益性も悪い貸地が駐車場収入になり、さらに駐車場を自由に処分することも、納税予定地にすることもできます。もし、駐車場の資産価値のほうが大きいときは、その一部と交換すればいいのです。底地権のほうが価値があるときは、不足分を現金で補うことになりますが、この場合、譲渡所得が発生する場合があります。