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稼働率の悪い駐車場を高値で売却

相談の経緯

 ご相談いただいたAさんは、千葉県のB市(C駅より徒歩15分)に200坪の土地を所有(現況駐車場、27台中14台の契約)しておられました。 その土地の周辺には駐車場が非常に多く、1台6,000円(周辺相場1台7,000円)に値下げしても半分近く空いており、固定資産税などを払うと手残りがほとんどない上、地価も毎年下がり続けているので、売却したいと考えておられました。

 最初は、駐車場の管理を依頼している大手不動産管理会社に売却の相談をしたところ、路線価(当時、坪40万円)にも満たない7,500万円と言われ、そんなものかと思っていた時、当社の本「あなたの土地は資産でなくなる」の事例を読み、業者により1.5倍の差がある事を知り、ご相談をいただきました。

当社の対応(入札方式による売却対応)

土地売却のご依頼をいただき、弊社で査定を行った結果、当該地は、用途地域的にも市場的にもマンション用地としては不適であり、店舗他の用途にも適さない完全な戸建て分譲用の土地でした。周辺の取引事例及び、戸建て業者数社へのヒアリングや戸建て分譲価格から土地の仕入れ値を逆算すると確実な線で坪42~43万円(総額で約8,500万円)といったところでした。エリア的にはどの業者でも対応できるほど人気のある場所ではなかったので、お客様には、入札方式の売却により9,000万円程度での売却を期待していただくことにしましたが、幸い地形(道路付け)もよく、戸建て住宅の環境としても良い場所であったので、当社の目標価格(内心)は、公示価格水準でもある1億円超えを最終目標価格に設定していました。

入札結果

 最終的には、大手から地場の建設会社まで、20社程度の戸建て業者に打診した結果、11社が入札に応札してきました(実際に約半分の会社が入札は辞退(高値では買えないと)するという微妙な土地でもありました)。

 結果は、最高値が1億700万円、最下値が7,300万円と約1.4倍以上の差がつきました(完全な競争入札とは言え、買い手も価格を探ってきますので、それを逆手に状況次第で、高値に誘導していくにもテクニックがあります)。

予期せぬ問題発生も責任を持って対応

 当初価格より3,000万円以上高い価格(公示価格水準以上の価格)にお客様も非常に満足され、売買契約まで順調に事は運びましたが、予期せぬ問題が発生しました。

 駐車場を管理していた不動産会社は、当初の経緯もあり入札に参加しなかっただけでなく、14台あった駐車場の解約手続きを放棄し、お客様(売主)自身でするように言ってきたのです。通常ではありえない事ですが、先方も土地の仲介ができずおもしろくなかったのでしょう。

 私たちは、そういう事態(駐車場の解約トラブル)も想定に入れ、引渡しまでのスケジューリングをしていますし、駐車場明け渡し交渉の経験もありましたので、私どもが駐車場の明け渡し交渉を引き受けました。土地の引渡し日までにすべての車の明け渡しを完了し、無事土地の引渡し(残金決済)を完了しました。