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隣地と共同で売却することにより売却価格を40%UP

 Fさんは親から相続したアパート敷地120坪を所有していました。アパートが老朽化して空室が出るようになり、土地をどう活用するかを考える時期になっていました。

Fさんは別の場所に自宅を持っていたので、

  1. アパートを解体して賃貸マンションを建てる
  2. 入居者がいなくなったら、土地を売却する

という方針を立てました。しかし、「もっと、有効な方法はないか」と相談にみえたのです。

 私たちは現地と周辺を調査しました。そして、「容積率80% 、120坪の敷地では広めの1Kが10部屋しか確保できず、しかも駅から徒歩10分の条件では空室率が高く、賃貸マンションはリスクが大きい」という結論を伝えました。

 また、アパートを解体して更地にして売却した場合、坪単価は85万円で全体の価格は1億200万円です。その資金で高収物件を購入することで、資産の組み換えは可能です。事業用資産の買換特例を使えば、解体費用や売買諸経費を引いて、Fさんには約8,000万円以上の資金が残りますが、私たちは次の提案をしました。

 この土地の隣接地は120坪の角地で、やはり古いアパートが建っていて、空室が目立っていました。この土地のオーナーさんも「どうすればいいの」と悩んでいることは察しがつきます。そこで、Fさんの土地と一緒に、240坪のまとまった土地にして売却するのです。240坪の敷地であれば、容積率200%の角地が入ることで全体の容積率も上がるので、マンション業者も土地購入の意思を表しました。

 隣地のオーナーは、重荷になっていた古いアパートを維持する負担がなくなるので、価格面の交渉はスムーズに進みました。

土地の価格を上げてマンション業者に高値で売却

 そこで〝240坪の角地〟をマンション業者に売却することにしました。この土地はマンション用地として魅力的なものになったので、坪単価120万円で売却することができました。

この損得計算は簡単です。

 もともとのFさんの土地は<120坪×85万円=1億200万円>で、角地は<120坪×90万円=1億800万円>ですから、それぞれの価格合計は2億1,000万円になります。この土地を一緒に売ることで<240坪×120万円= 2億8,800万円>になったのです。Fさんは<120坪×120万円=1億4,400万円>で売却できたので、4,200万円も高く土地が売れたことになります。

 Fさんは自己資金と事業用資産の買換特例を使って、1億2,000万円で都心の収益物件を購入して、毎月80万円の家賃収入を得ています。これから修繕費が大きくかかるアパートを確実な収益物件に組み換えることができたのです。