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損益通算を利用して売却代金の手取額を増やす

状況

バブル期に、相続した土地に1億円全額借入でアパートを建築したほか、4,500万円(4,000万円借入)のリゾート・マンションを購入した。現在、前者は税引前手取収入250万円、後者は200万円の赤字で、両方で8,500万円の借入金が残っていた。

対策

アパートの年間収入は800万円でしたが、借入返済400万円のほか、諸経費が150万円かかっていました。入居率は80%でしたが、最寄り駅から徒歩20分で、バス便も悪いという立地で、当初計画に比べ家賃は三割下落していました。 所得税・住民税を考慮すると、手取額は200万円程度で、さらにリゾート・マンションの赤字と合算するとゼロになってしまいます。

リゾート・マンションはほとんど利用していない状態でしたが、借入返済150万円のほか、諸経費が50万円かかっていました。

今後、アパートの賃料下落や入居率悪化の可能性も高く、修繕負担が増加することに加えて、借入金利の上昇懸念もあるので、赤字になる前に清算したほうが得策と考えました。

効果

アパートを売却した場合、売却額は1億500万円ですが、そこから借入金6,000万円、売却諸費用500万円、リゾート・マンションの借入金2,500万円、譲渡税1,200万円を差し引くと、手取額は300万円です。

このままリゾート・マンションを残すと、借入金を全額返済するので返済負担はなくなりますが、諸経費50万円の負担は残ります。リゾート・マンションは300万円でしか売れず、購入価格と比較すると大損をしてしまいます。それでも思い切って売ってしまうと、アパートの譲渡益と損益通算できるので、譲渡税は400万円に軽減されます。

売却代金が300万円でも、手取額はアパートだけ売却した場合の300万円から譲渡税が減少した分、800万円増加し、1,100万円になるのです。(リゾート・マンション売却による手取り増250万円を除く)

損益通算を利用することで、売却後の手取額が増加しただけでなく、今後の出費もゼロにすることができました。