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4.「アパートは建築してはいけない」土地の組み換え方法

状況

ハウスメーカーから、1年後に納税猶予期間が満了となる宅地並農地にアパートを建設し有効活用することを勧められていた。しかし、当地は駅から15分以上かかるうえ、周辺にアパートが続々と建設されていたので、決断ができずにいた。

対策

まずその土地について、有効活用と売却の両面で徹底的な調査を行なった結果、「アパートは建築してはいけない場所」という結論に達しました。駅から遠いだけでなく、周辺の賃貸需要動向から、将来空室と家賃下落に悩まされることが明白だったからです。

その他の有効活用方法についても検討しましたが、一種低層住居専用地域で、賃貸住宅か駐車場以外の活用は困難な土地でした。

残る選択肢は売却ですが、通り抜けのない市有道路(43号但し書き道路)にしか接していないので、現状では旗ざお地としての戸建て分譲用地になってしまい、安い価格でしか売却できません。実際、ここ数年の間に、隣地が旗ざお地として売却されていましたが、安い価格での売却を余儀なくされていました。

幸い、2度の分譲によって、隣地までの前面の通路が公道まで4メートルの道幅になっていたので、道路認定をとれる可能性があることがわかりました。

そこで、測量士と一緒に道路認定をとるための事前調査と準備を徹底的に行いました。そして役所と困難な交渉を重ねた結果、最終的には市議会の承認がおり、道路認定をとることができました。

道路認定の取得に伴い、開発行為による土地分譲が可能な通常の土地に生まれ変わったので、入札を実施し、予想をはるかに超える高い価格(当初価格の倍以上)で売却できました。

当社の提案

売却代金約3億円の半分は、事業用資産の買い換え特例を使って、都心の収益物件を購入しました。これにより、年間4%程度の収益を確保できます。

そして1億円を長期間安定的かつ運用実績のある複数の投資信託に分散投資しました。残りのお金は流動性の高い預金などに預けました。このように、不動産の組み換えと同時に、資産ポートフォリオの見直しも行いました。

事業用資産の買い換え特例を使って、売却代金をすべて収益用不動産に組み替えることもできましたが、資産構成がほとんど不動産だけで、しかも価値も低いという状態だったので、あえて有価証券なども含めた組み換えを実施しました。