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6.貸宅地も買換え特例で組換えが可能~貸地の底地権を売却、同族会社を設立してビルを取得~

状況

Dさんの家系は地元の大地主で、Dさん自身も20億円の資産を持っているが、その多くが分散した貸し地になっている。

しかも、地代だけでは収益性が悪いため、収益性が高い不動産への組み換えを考えていた。

対策

私たちはDさんに次のような提案をしました。

  1. 事業用資産の買い換え特例を利用し、底地権を売却して東京都心の賃貸用ビルの土地を取得する。
  2. 同族会社を設立して、会社が金融機関から融資を受けてビル(建物)を取得する。
  3. 同族会社とDさんとの間で「土地賃貸借契約」を結び、税務署に「無償返還に関する届出書」を提供する。

これらの提案は、

  1. 不良資産ともいえる貸し地を整理するだけでなく、優良資産に組み換えることができる。
  2. 事業用資産の買い換え特例によって、底地を売却したことによる譲渡益の80%が繰り延べになり、譲渡益課税が軽減される。
  3. 新たに取得した都心ビルの土地は、税務署に「無償返還に関する届出書」を提出することによって、土地の相続税評価額が20%減になる。
  4. Dさんは同族会社から固定資産税の2~3倍の地代が受け取れる。同時に資産の分散が図れるので、相続対策になる。
  5. 同族会社はビルの家賃収入から利益を積み立て、相続発生時にビルの土地を買い取ることで、相続対策になる。

といった目的があります。

手順としては、Dさんは1億7,000万円の融資を受けて、ビルの土地部分を購入し、自分が設立した同族会社が7,000万円の融資を受けて、ビルの建物部分を取得します。
その後、Dさんは貸し地の底地権を売却して得た1億7,000万円の中から融資を返済しました。

効果

  1. 事業用資産の買い換え特例を利用することで、譲渡益に対する課税は840万円で済みました。
  2. 相続税は5,300万円軽減できました。
  3. Dさんはビルの地代として同族会社から年間600万円を受け取り、ほかの収入との合算でで確定申告した結果、所得税と住民税の課税率が50%なので、ネットで300万円が残ります。
  4. 同族会社は家賃収入から経費を差し引いても、年間1,000万円が内部留保できる見通しが立ちました。
  5. 10年後には、同族法人に1億円、Dさんに3,000万円の現金が残り、将来の相続税資金に充当することができます。