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7.底地を一括売却して組み換え

状況

都内の、駅から至近距離のところに、借地権付きの貸宅地(1,600坪、借地人30軒以上)を所有していたが、地代が安く、固定資産税を支払うとほとんど残らない状態だった。3年前に一次相続が終わり、二次相続対策を講じたいと考えていたが、当地を売却できなければ、相続税を払うために自宅周辺の優良物件を処分しなければならない恐れがあった。

対策

相続時には、固定資産税などの管理コストと同等の収益しか生まれない土地があれば、その土地を物納予定地にするのが基本です。あるいは、相続が差し迫った問題ではないときは、売却して資産の組み換えをはかるべきです。

本件では、貸宅地が明らかに不良資産ですから、二次相続対策として整理しておく必要があります。そこで、個別に借地人と契約解除の折衝を断続的に行いましたが、折り合いがつかず、暗礁に乗り上げていました。

やむを得ず発想を変え、底地をまとめて買い取る業者に購入を打診してみました。その結果、複数の業者が関心を示したので、入札を実施し、良心的な価格を提示した業者に一括で売却することにしました。

効果

相場よりもかなり安い価格でしか売れませんでしたが、相続税負担の重い貸地を一括処理することができました。

その売却代金を、事業用資産の買い換え特例を利用して都心の収益物件の購入にあて、収益性の悪かった貸地から収益性の高い都心案件に組み替えることができました。都心の収益物件は利回り4%が期待できます。また、流動性が高いので、将来売る必要が生じた場合、いつでも売却可能です。

さらに、譲渡税の繰り延べを適用できるので、税率を20%から8割減の4%に軽減することができました。

有効な相続税対策を実施できたので、将来自宅周辺の優良物件を処分しなければならないという不安も払拭されました。