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8.収益性の悪い納税地を収益物件に組み換え

状況

Fさんは自宅周辺の土地3,000坪を含め、30億円弱の資産を持っていた。相続税試算額は13億円だった。大型遊興施設の近隣にある所有地のひとつ(約800坪)を時間貸し駐車場にしていた。当地は納税予定地だったが、低稼働のうえ管理費・経費も高く、税金を払うと利益は残らないという状態だった。

 

対策

相続発生時には、この駐車場だけでなく、自宅周辺にある優良資産も処分しなければならない恐れがありました。Fさんは、自宅周辺の土地は絶対に残したいと切望してたので、駐車場を処分して相続税資金を確保すると同時に、資産の組み換えで収益性を高める対策を講じる必要がありました。

そこで、平成18年中に終了する予定だった(実際には平成20年末まで延長)事業用資産の買い換え特例を利用して、低稼働の駐車場を18年中に売却し、都心の収益物件を取得する対策を提案し、ご理解いただいたうえで実行に移しました。

入札を実施したところ、マンション・ディベロッパー10社前後が入札に参加し、相場(坪10万円程度)の1.5倍の12億円(坪150万円)での売却契約を18年末に締結することができました。

そして、事業用の買い換え特例を利用して、売却代金の6割を都心の収益物件に投資しました。手取りベースで利回り4%を確保でき、年間3,000万円弱の増収になりました。利回りが高いだけでなく、換金性に優れていることもこの物件の魅力です。

残りの4割は国債、投資信託などの金融商品に投資しました。資産の一部を金融商品にしておけば、資産ポートフォリオのバランスもよくなりますし、換金性が高いので将来いつでも不動産投資に回せるという利点もあります。

このように資産を駐車場から都心の収益物件と金融資産に組み替えたことで、相続税評価額は更地の半分以下になりました。