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9.老朽化したアパートを売却し、最適ポートフォリオを構築

状況

築50年近い老朽化したアパートを所有し、年間収入は約430万円だった。当時、総戸数15戸のうち6戸が空室で、Lさんは賃貸経営の将来性に不安を感じていた。住宅メーカーからは「東京は人口が増えるので大丈夫」とアパートの建て替えを提案されていた。

対策

住宅メーカーの建て替え提案による収支計画は「建て替え資金は全額借入で、返済負担を差し引いた年間手取額は500万円」というものでした。
当社は、近年の不動産賃貸市況から、多額の借入金を要する有効活用はリスクが大きいと考え、建て替えとは異なる2つの提案をしました。

一つは、アパートを改築して、外国人留学生用のゲストハウスに衣替えする案です。建物を建て替えるよりも借入金を削減することができますが、返済負担は生じてしまいます。

もう一つは、アパートを売却して、都心の収益物件に組み替える案です。前面道路を隣地3名が所有しているので、売却する際には、3名から永久私道使用承諾書を取得すること、そして居住者の立ち退きが必要になります。
3つの提案を比較した結果、空室リスク等のアパート経営の煩わしさから解放され、また、組み替えることで借入をせずに収益アップが図れることから、アパートを売却し、資産組み換えを実行することになりました。

効果

時間はかかりましたが、最終的に隣地の3名から永久私道使用承諾書を取得し、立ち退きも完了させてアパートを売却することができました。この売却代金で都心の収益物件への買い換え、それに加え、投資信託、債権等に分散投資を行うことで長期安定的なポートフォリオを構築しました。その結果、年間収入はアパート経営時に比べ、200万円増やすことができ、640万円の収入になりました。

建て替えを提案した住宅メーカーの収支計画と比較してみると、当社の提案は年間収入が100万円以上も上乗せした結果となり、また、借入金がゼロなので、返済負担を懸念する必要もなくなりました。さらに、賃貸経営による空室リスク等も解消でき、お客様にとても感謝されました。