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建築協力金方式で借入れをせずに収益をあげる物件を建てる

状況

幹線道路沿いに所有する畑はほとんど収益が出ないので、有効活用を考えている。

資金の借り入れはせずに、収益性が高い土地にしたい。

対策

同族会社を設立し、更地に会社名義で賃貸物件を建築し、会社がテナントと20年の建物賃貸借契約を結びます。

このとき、建築資金は全額をテナントから保証金として出してもらうことで、資金負担をなくします。
したがって、大事なポイントは一番有利な条件のテナントを探すことになります。

 このケースでは、15年の保証金(建築費)9,000万円、年間賃料3,780万円という条件を提示したテナントを選び、さらに、契約期間中にテナント側からの申し出で契約を解除するときは保証金全額を返還しないという契約項目をつけることで、リスクを回避しました。

同族会社は年間賃料3,780万円のうち、15年後の保証金返済に充当するため、600万円を積み立て、固定資産税など経費の残り1,000万円を役員報酬と給与に充てます。

土地オーナーに収入を集めると高い所得税がかかるので、家族全体としての合計手取り収入を多くするという考え方から、土地オーナーは同族会社から地代だけを受け取り、役員報酬は家族の中で、収入が少ない人が受け取ることにします。

効果

「建築資金全額を保証金で出す」というテナントを見つけたことで、自己資金ゼロで建物を建てることができました。

さらに、税務署に無償返還の届け出をすることで、会社と個人間の権利関係に関する課税もクリアします。

会社の売上3,780万円に対する税金、諸経費、役員報酬を支払ったあとの実質収入は2,200万円になり、オーナーには役員報酬1,000万円が残りました。

また、相続税も、ほかの資産も加えて評価額9億円、税額2億5,000万円でしたが、貸家建付地にすることで評価減が適用されて合計評価額8億5,000万円、税額2億2,000万円に軽減されました。