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分譲マンションの等価交換

状況

地方都市の中心地にオフィスビルを所有していたが、一括借りのテナントが退去したため、生活収入が途絶えてしまった。しかも、建物が老朽化していて、再賃貸は不可能だった。その一方、テナントに貸す以前は当ビルで50年近く事業を営んでいたので、ビルを売りたくない、当地を離れたくないとの思いが強かった。

対策

テナントビルの用途地域は商業地(容積率800%)でしたが、最適な有効活用を検討した結果、借入れの発生する新規のビル・マンション建設は避けて、組み替えによる収益確保を推奨しました。 売却代金で他の場所の土地または賃貸物件を購入する案も検討しましたが、当地を離れたくないとの意向に配慮し、分譲マンションへの等価交換を提案しました。最寄り駅から徒歩1分という好立地なので、マンション用地としてのニーズは期待できます。実際、入札によって最高金額での等価交換が実現しました。 ビルの建物および借地権は同族法人が所有していたので、分譲マンションと土地および借地権の立体買い替えをすることで、個人・法人ともに住戸および交換差金を取得し、安定した収入を確保することができます。

効果

等価交換のメリットは、複数の住戸と現金(交換差金)を受け取ることができることです。将来相続が発生したとき、等価交換で資産を分けやすいようにしておけば、住戸ごと、または現金で財産を分与できます。複数の住戸を所有していれば、将来不要になった場合には、個々に売却できるという利点もあります。 本件では、マンション8住戸と約1億円の交換差金を受領することができました。そして、六戸を賃貸することで、年間660万円の収入を確保できました。 残りの2戸は、親族の住居として利用します。親族の居住用として、眺望のいい最上階の住戸を確保し、思い入れの深い場所で暮らし続けることができることになりました。