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借入不要の活用方法

等価交換方式

 等価交換方式 とは、租税特別措置法に定める買換えの特例の適用を前提に、土地所有者が土地を出資し、デベロッパー等が建築関係費を出資し、完成した土地・建物をその出資割合に応じて所有する方式です。自己資金や借入金を使うことなく不動産事業を行うことが可能な方式です。等価交換方式を利用し、ある一定の条件を満たしていれば、所有地や所有建築物を譲渡(売却)し、その土地に建設されたビルやマンションを取得(購入)した場合は、課税の特例が適用されるので、譲渡価格と取得価格に差がなければ所得がなかったものと見なされ、税金が繰り延べされることがあります。等価交換とは「土地を売り、その代金で建物を取得する」ことでもあります。となりますと、譲渡税(所得税・住民税)が気になりますが、一定の地域や条件を備えた建物であれば、譲渡税はゼロまたは大幅に軽減されます。

等価交換には以下3方式があります。

(1)全部譲渡方式
土地オーナーはいったん土地をデベロッパー等に譲渡し、建物完成後、建物の区分所有権とそれに見合う土地の共有の持ち分を取得します。この方式は、土地を再取得するため、所有権移転登記のための登録免許税とか不動産取得税が余分にかかります。地権者が複数のときとか交換に伴うリスクが考えられるときなどに使われます。
(2)部分譲渡方式
オーナーは土地の一部を譲渡し、それに見合った建物の区分所有権を取得する方法です。土地の登録免許税、不動産取得税はデベロッパーだけの負担となり、オーナーは建物の分だけで済みます。
(3)借地権方式
オーナーの土地に借地権を設定し、その代価と建物を交換する方法です。オーナーには地代収入が期待できますが、取得分は少なくなるケースがあります。

等価交換方式のメリット

土地所有者の等価交換方式のメリットとしては、建設事業費を自分で調達する必要がない点、また、デベロッパー等の所有する総合的なノウハウを活用することが可能な点、一定の条件により税制の各種特例を適用できる点(所得税、不動産取得税、登録免許税が非課税となる地方公共団体は必ずしもメリットとはならない。)等があります。

 一方、デベロッパー等の側から見ると、一定の条件により税制の各種特例を適用できる点や用地取得のリスク等を軽減できる点等のメリットがあります。

等価交換方式のデメリット

土地全体の所有権から、所有権の共有になります。
持分を賃貸した場合、建物の減価償却は受けられません。
持分を賃貸した場合の収益性は、一般のワンルーム投資などよりやや劣ります。
資産価値のある土地を手放すことやデベロッパー主導の開発になってしまいます。

建設協力金方式

 建設協力金方式は、対象地における事業を希望するテナント等から建設協力金を受け入れ、その資金でテナント等の希望する建物を建設し、一定期間建物を賃貸管理するものです。自己資金や借入金を使うことなく、また、自ら土地を利用して事業を行うことなく、さらに借地権設定を望まない方に向いている方式です。

事業受託方式

不動産事業をお考えのお客様に対し、建設・不動産についての専門的な知識とノウハウでマンションや業務施設等の事業計画の立案から、設計監理、建設、完成後の建物運営管理まで総合的に受託する方法です。

定期借地権方式

ご事情により、売れない土地ではあるものの、何かに活用したい。ただし、自己資金や借入金は一切使いたくない……という土地所有者の方には、借地借家法の改正により、新たに設けられた定期借地権の事業設定を当社で企画立案し、相応しい借主をご紹介いたします。定期借地権には、期間10年超の事業用定期借地権、期間30年超の建物譲渡特約付定期借地権、期間50年超の一般定期借地権の3種類があり、それぞれのニーズに合わせて使われております。 定期借地権は、平成4年8月に施行された「借地借家法」により誕生しました。この定期借地権を活用することで確実に貸した土地が戻ってくる資産活用の実現が可能になりました。借り易く・貸し易く、権利関係の調整をわかりやすくとの目的から定期借地権という借地制度が施行されました。

この定期借地権とは契約に定められた期間しか存続しない借地権です。従前の借地とは違い、あらかじめ定められた存続期間が終了すると正当事由の有無を問わず、借地契約が終了します。

定期借地権方式には、次の3つの方式があります。

(1)一般定期借地権方式
契約期間が50年以上。期限後、更地状態(建築物のない土地)で返却することを確約した借地権です。土地利用上の用途は自由です。(借地借家法第22条)
(2)建物譲渡特約付定期借地権方式
契約期間が30年以上。土地オーナーが建物などを買い取ることによって借地権は消滅します。土地利用上の用途は自由です。(借地借家法第23条)
(3)事業用借地権方式
契約期間は10年以上50年未満。原則として更地返還。土地利用上の用途は事務用に限られ、居住用には使用不可。契約は公正証書による。(借地借家法第24条)

メリット

居住用途に賃貸の場合、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1になります。(小規模住宅用宅地/1戸あたり200㎡以内の場合)
土地の相続税評価が25~45%安くなります。
遺産分割がし易くなります。
立地に左右されず活用できます。
土地を売らなくて済みます。(優良な資産を残せる)
収入が増えます。
大きな借入金は不要です。
経営や管理が簡単です。
保証金の活用で運用益をあげることも可能です。
※ 保証金は預かり金ですので、契約期間満了時に借主さまへ無利息で返還します。

デメリット

転用が長期間不可能
定期借地契約は、基本的に中途解約ができません。したがって、50年の間、土地の用途が限定されることになります。

収益性は高くない
定期借地方式における収入源は「地代」です。地代は、建物を貸した場合の「賃料」に比べ大幅に少なくなります。