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シルバー系活用一覧

 有効活用においてニーズが尽きない分野に出店することは成功への近道です。高齢者人口の増加により高齢者施設等の今後の需要増が見込まれています。

活用にあたり、建物の建築費はアパート・マンションと比較して割高になります。事業者は、管理がしやすい低層で横に幅広い建物を希望しますし、特別な設備も必要になるからです。利回りをみるとあまりよくはないかもしれません。

しかし、介護施設への賃貸事業は、ローリスク・ローリターンです。しかし、賃貸契約は原則20年以上で中途解約もできないので、土地のオーナーにとっては安心できる契約となります。
但し、賃貸収入の元手が、介護事業者より一括となるケースが多いため、賃貸先の事業者の選定や、事前の入念な市場調査、契約条件の精査が非常に重要な要件となってきます。

 以下施設の種類と特徴について説明していきたいと思います。 

介護老人保健施設(老健)
介護保険法に基づく開設許可。病状が安定期にあり、リハビリや看護、介護を必要とするよう介護者に対し、医療、日常生活上のお世話をする医療施設。
介護保険適用 有
介護老人福祉施設(特養)
老人福祉法に基づく開設許可。身体上または精神上著しい障害がある要介護者に対し、日常生活や療養上の世話をする福祉施設。
介護保険適用 有
介護療養型医療施設
医療法に基づき許可された病院又は診療所の療養型病床群等を指定。施設療養に際する日常的な医療の提供は介護保険で給付。カテーテルを装着している等の常時医療管理が必要で病状が安定期にある介護者向け施設。
ケアハウス
常時介護が必要な人向けに食事・入浴・介護・相談などを提供する民間施設。
介護保険適用 有
有料老人ホーム(特定施設入所者生活介護)
介護保険の特定施設で要介護認定を受けた人を対象に日常のお世話を要介護度に応じてする福祉施設。
介護保険適用 有
グループホーム
認知症高齢者を対象とする施設。
介護保険適用 有
デイサービスセンター
日帰りで、対象者を通所させてサービスを提供する施設。
介護保険適用 有
サービス付き高齢者向け住宅
高齢者住まい法の改正を受け、高齢者円滑入居賃貸住宅(高円賃)・高齢者向け優良賃貸住宅(高優賃)・高齢者専用賃貸住宅(高専賃)のいわゆる既存3施設が廃止され、サービス付高齢者向けに一本化されました。これがサービス付高齢者向け住宅です。
介護保険適用 一部適用
シニア住宅
高齢者が安心して住み続けられるように配慮が施された賃貸住宅。
介護保険適用 無

特定施設とは?

「特定施設」とは、有料老人ホームやケアハウスにおいて、入居者に提供するサービス内容や人員・設備・運営等に関する内容が厚生労働省で定める一定の水準を満たしている施設で、都道府県知事から「特定施設」としての指定を受けた施設のことです。この指定を受けていない有料老人ホーム等は、「介護付」、「ケア付」と謳うことはできません。

住宅型有料老人ホーム

住宅型有料老人ホームは、行政が、毎年年内の許認可数を決めている(総量規制)ので事前に特定施設の要件を満たす住居を建築して枠が空いたら行政に申し込み認可を得て特定施設となる目的で建設運営している住居です。総量規制は、都道府県が策定する介護保険事業支援計画にもとづき、施設の指定を拒否するなどして地域内の総施設数を制限することをいいます。施設数を全く規制せずに増加させてしまうと、入居者が集まらず、経営が悪化し、存続できなくなる施設が急増する恐れがあり、社会的な問題にまで発展する可能性があります。このため、各地方自治体がある程度その数を管理する必要があります。 

老齢者向け施設を検討する際のポイント

土地活用として老齢者向け施設を考えたとき、介護サービスに関する市町村や都道府県の整備計画も十分に考慮しなければなりません。また、自らが運営事業者になるケースは少ないので、パートナーとなる運営事業者選びと、その運営事業者との契約内容(賃料面だけでなく、途中撤退時のペナルティ条件など)が重要になってきます。