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ロードサイド店舗の活用

ロードサイド店舗は、主に車での集客がメインで店舗に駐車場を設置して集客しています。 ロードサイド店舗は、車を主な交通手段としており、主婦層は昼休みを除く昼間に、それ以外の層は自宅への帰り際や自宅に戻ってからの再外出時が稼ぎ時となっており、営業時間が深夜まで、または24時間稼動させることが可能です。中心部商店街は地価が高く、店舗面積が狭いことが多いため、薄利多売が不可能になって商品価格は高止まりしていることに対し、ロードサイド店舗は地価が安い郊外に立地し、床面積を広くつくることが出来るため、薄利多売が可能で低価格が実現できます。店舗の出店についても向き不向きがあるので、ロードサイドに強い店舗を誘致できるかが有効活用の第一歩です。

主な店鋪の種類

以下参考に主な店舗を例として挙げてみました。それぞれが特徴あるので地域の特性や商圏に合わせて検討する必要があります。

ロードサイド店舗出店時検討事項

有効活用として店舗の出店を行う際に検討すべきことがあります。

1.出店予定地の立地状況と建築ボリュームの確認
テナント付けを行うにも、どの業種が一番最適かを検討しておく必要があります。その該当地域が住宅系なのか商業系なのか、周囲の人口、駅からの距離、接する道路の車の量と車種、等々です。そして、建築にあたり重要なのが敷地の形状や用途地域、面積、その他該当地周辺の規制等になりますので合わせて確認が必要となります。
調査結果を元に、該当地に最適なテナント探しと建物建築プランの計画が可能となります。闇雲に動く前に事前にイメージをつくることがポイントになります。
2.収支のシミュレーション
建築会社(ハウスメーカー)主導の提案は、建築費が高くなりがちです。本来、収益性の高い事業の為、ロードサイドテナントの建築費に対する利回りは20%以上となる事も多い(地域によりますが)ので建築費が高いことを見落としがちになります。適切な建築費にて建築することで借入金を抑えることなどにつながりますし、利回りも良くなります。
3.信用力のある企業をどう選ぶかが決め手
もちろん出店を希望する会社は信用力があって契約をしっかり守る会社を選びます。各社の担当者の来訪を待っていては、良い条件の会社にめぐり会う機会はたかがしれています。オーナーには、どこの会社のどこの部署に電話していいのかわかりません。そうしたとき、信用力があり店舗展開に積極的な会社の情報をよく把握している専門家に相談して判断すべきです。

4.「集客力」のあるなしが絶対条件
集客力がある店舗が進出すると、地域全体が活性化します。いままで何の活用法も見つからなかった周辺の土地が見直される可能性がでてくるからです。
5.契約条件をオーナー側にたった契約内容にすることがポイント
賃貸借契約書の内容を業者任せにしておくと、たいてい業者(テナント)に都合の良い契約内容になっています。オーナー側に有利な契約条件に交渉し契約書に落としこめるパートナーに相談していくことが必要です。一度不利な条件で契約すると不利なまま契約を継続していく可能性が高くなります。

ロードサイド店舗出店方法

店舗を誘致する際に検討しなければならないことに資金の調達方法があります。借入をしなくても資金の調達が可能な方法もあります。以下よく提案される方法を挙げてみました。

1.リースバック方式 (建設協力金方式)
事業者から建設協力金を受取り、そのお金でオーナー(地主)自ら建物を建設し、家賃を受領する方式。建設協力金方式は金利を負わせないことが多く、そのことがメリットとなります。この建設協力金は、一般的に敷金と保証金に移し替えられます。オーナーは保証金部分を契約期間内で割った金額を、賃料から差引いた額で毎月受け取り、契約解消時に敷金を返済することになります。金利ゼロの契約であれば、賃貸期間中、市場金利が上がっても保証金の返済額は一定で、金利の変動があっても利回りに影響しないので、初期投資に対する金利リスクがなくなります。ただし、事業者によって全額差し入れ一部差し入れ等違いがあります。建設協力金は金融機関から借り入れるよりずっと有利ですが事業者がどこまで差し入れてくれるのかは交渉力次第なので、専門家を通して交渉すべきです。
2.事業用定期借地権方式
土地を賃貸し、その地代を受領する方式です。建設費の負担などのリスクが少ない代わりに、賃貸収入も少なくなります。ただし、条件によっては地代を事前に全額もしくは1部をもらうことができる場合があるので、上手く運用することで資産を増やすことも検討できます。

ロードサイド店舗のメリット・デメリット

メリット

駅から遠い土地でも成立するビジネス
駅から遠い土地は、アパートやマンション、オフィスビルには向かない場合が多いですが、ロードサイド店舗は車での来店を見越していますので、駅から遠い土地でも成立可能です。
高い収益性
地域によって多少違いはありますが、アパート・マンションやオフィスビルと比べて高い賃料が得られます。ただし、出店時の条件(撤退時のペナルティ条項等)をしっかり交渉する必要があります。
建物維持の負担が小さい
アパート・マンションの場合、建物の修繕や維持管理を行わなければならないことが多々ありますが、ロードサイド店舗の場合、建物の「管理区分」をテナントに割り振る方式が一般的です。地主様の管理業務の負担はほとんど生じないケースがあります。

デメリット

「撤退リスク」がある
テナントに撤退されると、賃料収入が途絶えます。 そのテナントに合わせた建物になっていることが多いので、新たなテナントを探すのが難しかったり、大規模な改修が必要になったりします。撤退リスクを回避するためにも撤退時に“保証金・建築協力金・敷金は返還しなくてよい”等状況に合わせた特約を相談して検討すべきです。
建設協力金を使ってリスク回避
建設協力金はリスク回避に有効です。金利負担がないので資金調達における負担は軽減されますし、「撤退リスク」についても、賃貸借契約上で「中途撤退時には残りの建設協力金は返還しない」といった「ペナルティー条項」を入れることが可能なケースがあります。 ただし、「ペナルティー条項」については、訴訟に発展した例もあります。テナントとの交渉は自分だけで行わずに専門家に相談して確認することをお勧めします。賃貸借契約時にオーナー側に有利な契約条件に交渉し契約書に落としこめるパートナーに相談していくことが必要です。
事業用定期借地権方式は収益性を低くする場合がある
事業用定期借地権方式であれば、初期投資が不要ですし、基本的に中途解約もされません。その意味で、「経営リスク」はほとんどないのですが、収入が「地代」となりますので、賃料に比べ大幅に少なくなります。土地の「収益力」が活かされない可能性があります。

以上から土地の立地により誘致する店舗・資金の捻出方法等、個別に検討していく必要があります。この他に収支のシミュレーション等を、想定されるリスクを考慮した上で、作成し、最良の活用になるよう仕上げていくことが重要になりますが、客観的な検討を充分に行う必要があるので一度我々のような中立な立場の専門家に確認することをお勧めします。