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貸宅地の整理

地主さんにとって、貸宅地は有効活用できていない(できない)土地の代表と言っても良いのではないでしょうか。また相続が発生したら、貸宅地の相続税は収益性の割りに高額な課税をされるのに、借地人さんが居るために適正な価格で売却も出来ず、延納しても地代が安いので利子税の支払にも困る、さらに物納するにも土地の境界線の確定、契約書の整備等の作業が難しいといった、大変困った事態になることが予想されます。

 自分の土地であるにもかかわらず、資産性、換金性が低く、収益性も低い為、貸宅地はできるだけ整理していく事を心がけましょう。
貸宅地の整理には、「生前における貸宅地の整理」と、万一の場合に備えた「相続発生時における貸宅地の整理」があります。

生前における貸宅地の整理

生前における貸宅地の整理は、貸地借地関係の過去の事情を知悉している被相続人が存命中に行うことになります。 それによって、底地の売却・交換、借地権の買い戻し、将来の物納に備えての土地の境界の確定などを余裕を持ってできるとともに、土地の境界問題など複雑な隣接地との関係を次代に残さないという利点があり、相続人さんにも喜ばれる処理方法です。

メリット

  1. 貸宅地の契約関係、現況等について詳しく調べる事ができます。
  2. 地主さん一人の判断で売却・交換・買取等ができるため、処理が迅速にできます。
  3. 整理によって得た資金を再投資することによって、資産の組み替え、有効活用を図ることができます。
  4. 時間的な余裕があるので、不利な整理をしなくてもすみます。
  5. 相続対策並びに、相続税対策ができます。
  6. 売却後の資金で、相続税の納税資金を準備できます。
  7. 次代に煩わしい問題を残さずにすみます。

デメリット

  1. 貸宅地(底地)売却により、税金の支払いが一部発生します。
  2. 整理のための一時的費用がかかります。

相続発生時における貸宅地整理

相続発生時における貸宅地整理は、地主さんの死去に伴って、急いで相続税支払いのための資金作りをしたり、物納を準備したりするために、その時点での最善策を講じたとしても、足元を見られて処理がスムーズにできない危険性がある等、概してメリットよりもデメリットの方が多いのではないでしょうか。

メリット

  1. 物納するか売却するかについて、評価と時価を比較して決めることができます。
  2. 売却条件等についての決断が早くなります。
  3. 売却の場合、相続税の譲渡所得税の取得費加算の特例の適用を受けることができます。
  4. 物納の場合、譲渡所得税がかかりません。

デメリット

  1. 相続税納税資金確保のためだけの整理となり、後々に問題が残り易い。
  2. 時間的な余裕がないため無理な整理になりやすい。
  3. 底地売却時に買主に足元を見られやすい。
  4. 物納適格条件整備の際、賃借人に足元を見られて物納不可になる場合があります。
  5. 隣地承諾印を取るために、隣地の無理難題を呑むざるを得ない場合が起こります。
  6. 遺産分割協議が整わないと、各種特例が受けられない事態になります。

具体的な貸宅地整理法

1.地主が借地人に底地を売却する。
「積算法」による値決め法
時価に底地割合を乗じ、個別事情による値引きを差し引く方法です。 公式化しますと、下記の通りです。
時価×底地割合×(1-値引率)=底地価格
2.地主が借地人から借地権を買い取る。
3.地主の底地と借地人の借地権を、一定の割合で等価交換する。
交換するための条件
a.当事者双方が1年以上保有していたものであること。
b.交換のために取得したものではないこと。
c.交換後も従前の用途に供すること。
d.交換差金が支払われる場合は、高い方の20%までであること。

※この等価交換を税務申告することによって、譲渡が無かったものとみなされて、課税の繰り延べができ税金がかかりません。もっとも、この整理法を生前に行っておけば、相続税の納税対策上特に有利です。物納ができます。また、物納より売却換金して金銭納付する方が有利であれば、それも選択できます。
4.地主は底地を、借地人は借地権を、共同売却して換金する。
5.地主の底地と借地人が別に持っている更地所有権とを、等価交換する。
6.地主の持っている他の更地と、借地人の借地権を交換する。
7.地主と借地人が協力して等価交換マンションを建設し、各権利者分の専有面積を取得する。
ディベロッパーが等価交換手法によりマンションを建設し、完成後地主さんは底地分、借地人は借地権分のマンション専有床を貰います。一定の条件を整えれば、地権者には税金はかかりません。
8.底地買い業者に貸宅地を一括して売却する。
借地人に売却することもできない、交換もできない等どうにもできない土地を整理する方法としては大変効果的な方法ですが、デメリットとして売値が安い(更地価格の2割前後)ことと、一部に悪徳買い取り業者がいますので、それに引っかからないように注意する必要があります。 この方法が有効なのは、地主さんの相続が間近に迫っているようなときです。万一貸宅地を大量に保有したまま相続が発生すると、多額の相続税が発生してしまいます。

そんな状態では、借地人に足元を見られて底地にかかる相続税以下しか換金できないかも知れません。
借地人にお金がないので買ってもらえないかもしれません。
また、物納するとしても、万一物納が却下されてしまうと、最悪の場合「相続税納税破産」を招きかねません。

こうしたことを避けるために、生前に貸宅地を整理することは非常に重要な相続対策なのですが、他の底地整理法では、相続が間近に迫っている時は間に合いません。

貸宅地物納適格主要条件

  1. 地代を周辺相場の70%以上にすること。
  2. 隣接地の境界確認書を作成しておくこと。
  3. 貸宅地の境界確認書を作成しておくこと。
  4. 借地人からの保証金・預り金がないこと。
  5. 地主に特別不利な契約内容がないこと。
  6. 抵当権の設定及び仮登記等がないこと。
  7. 係争中のものではないこと。

相続税が高く、物納も困難

  • 底地は流動性が低い物件にもかかわらず、相続発生時には相続税上では減額要因として取り扱ってくれないことがあります。
  • 相続税納付は原則として現金の為、相続発生時に手持ち現金があれば問題ありませんが、実際は相続税が高額のため、現金納付出来る程の現金を持っている人は少なく底地を売却し、現金化して納税するケースが多いようです。しかし、相続発生から納税期間内に底地をスムーズに売却するのは難しいことです。
  • 相続税納税の為、最終手段として現金ではなく物納という方法がありますが、この物納も物納適格要件を満たす必要があります。しかしこれはかなり厳しい要件となっている為、通常底地の物納は難しいと言われています。

↑相続発生時にこのような問題を発生させない為にも、生前における相続対策をすることをおすすめ致します。

借地人さんとのトラブル

地代の滞納、借地契約上のトラブルその他建替えの承諾、更新料の設定などによる借地人との間で発生する問題により大変な労力を使うことがあります。当事者同士で問題解決のために話し合っても、感情の行き違いなどでうまくいかないことがあります。その理由としましては、土地を貸す『地主』と土地を借りる『借地人』という関係でお互い相反する考えを持っているからです。

事業性としての価値が低く、収益性に乏しい

底地は実勢価格に対して、地代として得ている収益が低く、収益物件としての事業性が低いものです。そのため底地の実勢価格と同じ価格のアパート等に買換えたほうが収益物件としての事業性が高くなります。 底地の実勢価格が4,000万円あっても、底地の地代が生み出す収益が、一年間で100万円以下という例もあるほど、底地における事業性は低いという実態があります。

借地権は使用にあたって様々な制限がある。

建替え・増築・改築などの建物を維持していくのに必要な行為をするだけで地主さんの承諾を受けなくてはなりません。また、承諾料という名目でまとまったお金をその都度払わなくてはなりません。

借地権を売りたいけど自分の思い通りの評価がつかない。

借地権は資産価値としては所有権に比べ非常に低いものです。

地主さんが変わってしまい、今まで通りの生活を続けられない。

地主さんは借地人さんの承諾なしに土地を売る事ができます。借地人さんは地主さんを選ぶ事はできません。いきなり地主さんが変わってしまって、それまでの友好な関係が崩れてしまう可能性もあります

地代が周辺相場より安い底地があるが、値上げすることはできるのか?
契約当初は、お互いに適切と思った地代でも、 その後の経済状況の変化地主さんと借地人さんとの間で合意があれば、地代を値上げできます。 しかし、当事者間での合意はなかなか成立しないケースが多いのが現状です。 近隣相場より安い場合は、直接借地人さんに段階的値上げを内容証明で求めます。 合意が得られない場合は、土地の所在地を管轄する簡易裁判所に調停申し立てが必要です。 不成立の場合は、地代増額訴訟を提訴することになります。
借地人さんに土地を返してもらえるのか?
土地は地主さんの物だといっても、借地人さんの権利は法律上、非常に守られているので、地主さんが返して欲しいといっても借地人さんが合意しなければ返してもらうことはできません。 訴訟を提訴した場合、地主さんに正当事由が必要とされます。 この正当事由が認められるのは非常に難しく、地主さんが自分の住む場所がなくなって返してもらえなければ 生活することができない、などの特段の理由がないといけません。 正当事由を証明することができない地主さんは、時間をかけて借地人さんと交渉をする方法しかありません。 その他には、借地で違法行為が行われた場合、建物が朽廃した場合は土地を返してもらうことができるケースがあります。
地代を滞納されています。どうすればいいのか?
そのままにせず早期のうちに、内容証明で地代の請求をしましょう。 それでも支払わない場合は早期明け渡しを目指しましょう。 内容証明を利用するのは、確かに催告したという証拠として残すためです。 明け渡しを目指す場合は、支払いの催告に加えて相当期間内に支払いがないことを条件とする契約解除の意思を内容証明で通知します。 この通知を出しておけば、支払いがなく10ヶ月が経てば、契約を解除することができます。 また、借地人さんが度々滞納を繰り返す場合は、信頼関係を壊したと認められるので、契約解除が可能になります。
底地は物納できるのか?
お持ちの底地の状況にもよりますが、・建築基準法上の道路に接していない・地代の滞納がある・地代が供託されている・借地人等と法的係争がある・地代が周辺相場に比べて低い・質権、抵当権その他の担保権が設定されている・境界線が明確でない土地で、隣接地主から境界線に異議のない旨の了承が得られていない・隣接地から建物の越境がある、または隣接地に建物が越境している・所有者が複数で、一部の共有者に物納の意思がない(必ず、共有者全員で物納をする必要があります)・契約中に建替え等の承諾の特約がある・地主に不利な特約がある・地下に汚染物質がある などの理由で物納できない場合があります。例えば10戸の貸地があった場合、条件をみたしている貸地のみ物納できて、他の貸地は死に地(活用することのできない土地)なってしまうこともあります。ですから、上記の項目に当てはまっている底地をお持ちで、物納が難しそうな貸地は早めに生前に換金することをお勧めします。
底地の境界を確定(測量)する必要がありますか?
はい。物納する場合・地代の値上げをしたい場合の根拠付けの為・底地を売りたい場合など様々な状況で必要になります。 底地借地関係が古くから続いている土地は、昔の測量方法で測っているので正確でない場合が殆どです。 例えば、登記簿上では150坪なのに、実際測ってみたら170坪だったという場合もあります。 また境界が不明確で、どこからどこまで借地人さんに貸しているのか分からない場合もあります。 数センチの違いでも大きな問題になります。 きちんとした管理、運用をご希望でしたら測量をして境界も明確にすることをお勧めいたします。 底地の場合測量作業が難航するケースが多いので、経験のある測量士・不動産業者にお願いしましょう。
底地の生前処分のメリットは?
・ 相続税の節税・相続税納税資金の確保・底地経営による人間関係の煩わしさがなくなる・底地を売却した資金で優良な資産(流動性があり換金しやすい物件・収益性の高い物件など)に買い替えをし、所得の向上を目指す底地は地代収入があるので収益性があるとはいえますが、一般的に住宅地では地代は固定資産税の3倍程度、商業地では5倍程度が適正価格とされているので、資産運用効率が非常に低いものです。底地を換金してその資金を効率的に運用することにより、ほとんどの場合は所得向上を計ることができます。
相続財産を分割する作業が容易になる
相続人が複数いる場合は、底地を複数の相続人に分けなければなりません。この場合、それぞれの借地人の状況など把握し地代を相続人で分ける必要があります。兄弟で底地を相続したものの、管理の方法が分からない。地代を一人で受け取って兄弟に分けない。換金化したいが意見がまとまらない。などの問題が起こりやすく、兄弟間に亀裂が発生したというケースが多いです。相続させるなら、金銭などの分け易い資産にすることも重要です。
底地の売買が上手くいきません
当事者間での貸地の売買は、言った言わないなどの感情論になりかねません。この場合適切な第三者(底地借地問題に詳しい専門家)に依頼して両者の意見をまとめてもらうのが、最善策でしょう。
更新料の算出の仕方は?
更新料は慣習として、借地権更新時の更地価格に借地権割合(国税庁発表の路線価図参照)をかけて、 その5%~10%程度支払われています。地価が100万円/坪の場所を50坪借りていて、 借地権割合が6割であれば、100万円×50坪×0.6×0.1=300万円程度となります。
旧法の借地権の更新期が間近です。更新の際に新法にて更新するといった事は可能なのでしょうか?
基本的には新法は平成4年8月1日以降に借地借家法の所定手続きに基づいて契約した借地のみ効力があります。 なので上記日付より前に契約した借地権につきましては例外なく旧法が適用されるため、更新後から新法にするといった事は現行法上では難しいようです。
建物の建替え、または借地権の譲渡を地主が承諾しません。あきらめるしかないのでしょうか?
費用がかかりますが、裁判所の許可で行うことが出来ます。承諾の際に地主さんに承諾料(裁判所の許可の場合は裁判所が額を決めてくれます)を支払うことが多いようです。
土地賃貸借契約書上の住所と住民票上の住所が異なります。契約が無効になったりしないのでしょうか?
契約書の名義があなたで建物の名義もあなたであれば、たとえ住民票を契約書記載の住所から、別の場所に移転しても契約が無効になる事はありません。
借地権者である父が亡くなりました。今までの契約は切れるでしょうか?
契約をした借地人さんが死亡しても、そのまま契約は続行されます。借地権は、相続財産の一つとして共同相続人の共有財産になり、遺産分割協議により相続人が確定します。借地権を相続した際、名義書換料などを支払う必要はありません。
地主さんが死亡しました。今までの契約はどうなるのですか?
地主さんが死亡した場合、地主さんの相続人が借地契約上の貸主の地位を相続します。その際、今まで権利義務関係のすべてが包括的に相続人に継承されます。よって地主さんが代わったからといって、借地権は影響を受けませんので契約内容も変わりません。
借地権を売りたいのですが、地主さんの承諾は必要ですか?
建物の所有を目的とする賃借件を、地主さんに無断で譲渡することはできません。地主さんの承諾が必要となり、地主さんは承諾する事とひきかえに、承諾料を要求してくるでしょう。承諾料は法定された金額はありませんので、当事者間の話合いで決めます。