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空室・賃料未納問題

相続対策!めざせイチマルコンサル!!貸宅地買取り価値UP編

Rさんは25坪のみであった所有地が、隣接する借地権を購入することにより、50坪の地型の良い所有地となったのです。活用しにくかった土地が鑑定価格で3億円の売却も有効活用も可能な不動産に変身しました。

Rさんは新宿区内に50坪の土地を所有し、半分が自宅半分が貸宅地となっていました。立地の割に地代収入が少ないこともありますが、借地権を買い取って自用部分を広げようと考え当社に相談にきました。
 調査したところ、借地上には古いアパートが建っており、4室のうち2室が空室のようでした。これでは借地人も困っているのではないかと思い交渉を開始しました。
 そこで、借地人のWさんと面談したところ、Wさんはやはり悩んでいました。4室のうち2室が1年間空室となっており、しかも、賃借人のうち一人は家賃支払いが遅れがちだといいます。年間の賃貸収入は手残りで約150万円と、85歳のWさんにとっては、今後の生活に不安のある状況でした。建替えようにも資金は無く、銀行からの融資受けることも困難です。

 こういった状況から地主のRさんがWさんから借地権を買取るという方向で折衝を重ねました。Rさんにとっては長年諦めていた貸地を取り戻すチャンスです。しかし問題は借地権を買取った後の活用方法でした。現在の古アパートの住人には立ち退いていただき、建物を取り壊すことになりますが、25坪の土地を活用する方法はおのずと限られています。私は自宅部分25坪と貸地を合わせて合計50坪の土地の活用を考え、色々なプランを練ると共に丹念に設計事務所等からの情報入手に勤めました。
 借地権の買取価格は、不動産鑑定士が鑑定した価格を基礎にして話合いを続けた結果、8,000万円で話がまとまりました。8,000万円の収入を得た借地人のWさんは、この資金で都心の共同所有ビルに買換え、年間約400万円の安定した手残り収入を得られるようになりました。

 Rさんは25坪のみであった所有地が、隣接する借地権を購入することにより、50坪の地型の良い所有地となったのです。活用しにくかった土地が鑑定価格で3億円の売却も有効活用も可能な不動産に変身しました。その後、立退きは比較的スムーズに完了、立体買換えの特例を使ってワンルームマンション建設を計画中であり、完了すれば自宅とワンルームマンション6戸を交換で取得し(還元率45%)、更に差し引きを都心の共同所有物件購入に充て、年間約1,000万円の手残り収入を確保するという計画を当社のアドバイスの基に進行中です。相続が発生したときの分割も容易になりました。