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借地権消滅を利用し、有利に底地の整理に成功

従来より当社にて底地整理のお手伝いをしていた東京都区内のKさんは、地元建築会社に貸している土地(底地)が4ヶ所(底地A,B,C,D)あり、かねてから底地の整理をしたいと考えていました。 その4ヶ所の底地の一つである底地A(表通りに面した土地)は、その建築会社が来客兼社有車用駐車場にしていますが、半年後に期間満了となります。その土地の賃貸借契約書には「軽量鉄骨造建物敷地に使用する目的」となっているにも関わらず建物がない上、借地期間が30年となっていました。

借地法上は、借地契約満了の際に、借地上に建物がないと更新を拒絶できるはずですが、借地人も建築会社であり、すんなりと借地権を放棄するとは考えにくかったので、顧問弁護士と入念に計画を立て、慎重に事を進めることにしました。

・ 借地期間が満了した際、単に底地A(駐車場)の返還を求めるだけでなく、全ての借地・底地関係の解消を目指す準備を行った。
・ 底地関係の解消の方法として等価交換(残り3つの底地・借地関係を等価交換により、解消させる)の提案を準備し実行した。
・ 底地A(駐車場)は、そのまま通常の駐車場契約として使用して良い事を条件に、等価交換の交渉を有利に進めるように準備し実行した。
・ 借地契約満了後遅滞なく、借地人宛に内容証明郵便で、借地権が消滅した旨を通知し、交渉に入った。


借地契約満了後、建築会社顧問弁護士との交渉がはじまり、先方弁護士の見解として、 「駐車場については、Kさんの先代と平成5年頃共同でビルを建築する計画があり、借地人は、今もその計画が進行中である」などなど、いくつかの主張をしてきたため、交渉は長引いたのですが、最終的にはほぼKさんの満足が行く形で、決着がついた。 ・ 底地は2ヶ所無くなったが、先代から続いていた借地・底地関係が一気に解消でき、交換差金として1,800万円の現金を確保した。
・ 更地評価5,000万円の土地が無償で返還された。
・ 年間の地代220万円が、駐車場代+家賃で300万円の収入にUPした。