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事業用資産の買換えとトータルのコンサルティング事例

【状況】
所在:文京区内の住宅地
貸地:8件 計300坪
地代収入:年間288万円
土地固定資産税等:85万円

(地主Dさん)
将来の相続の納税資金を確保したい。
所有不動産の収益性を高めたい。

【対策】
地主のDさんから、相続対策についてのご相談がありました。当社では、Dさんの財産の問題点は収益性の低い貸地にあると考え、貸地整理の折衝を開始しました。
本件は、古くからの貸地のため、隣地との境界も不明確です。そこで当社は、まず、「境界確認のため、立会いをお願いしたい」ということを理由にして借地人と面談しました。そのときに「もし、ここの底地を地主さんから買い取ることをご希望されるのなら、地主のDさんにお話をつなげてみましょうか」という話を持ちかけてみました。
このような場合は、中立公平の立場を心掛けて話合いを持つことが大切です。相手方と敵対関係になってしまうと、話合いがスムーズに進まなくなってしまいます。
そんな中で、借地人の家族構成と資力を把握し、問題点を発見していきます(建物登記、地代の滞納、無断増改築の有無等)。
双方の立場にたって、底地権及び借地権の長所・短所を丁寧に説明しました。結果的には、当社の担当者は約2年という月日をかけて、8人の借地人全員がDさんから底地を買い取ることで合意し、8件の貸地売却を完了しました。

Dさんは、結果的に1億4,400万円で売却することができました。これは更地価格の40%相当の金額です。Dさんは、事業用資産の買換え特例を利用して、当社の不動産共同所有システム(アドバンテージ・クラブ1口1,000万円)を13口購入することにより、税引き前で年間203万円から年間683万円へと、+480万円の収益UPを実現しました。

さらに、この収益を3人の子に毎年贈与し、生命保険料(契約者:子、被保険者:Dさん本人、保険金受取人:子)の支払に当てることによって、将来は死亡保険金で相続税を金銭納付する準備もできました。