2021.11.04
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不動産小口化商品とは?選ぶべきメリットと相続との関係
不動産小口化商品とは?選ぶべきメリットと相続との関係

手軽に始められる不動産投資の手段として不動産小口化商品が注目を集めています。この記事では、不動産特定共同事業法という法律に基づく任意組合型の不動産小口化商品について、メリットや相続との関係についてわかりやすく解説します。

不動産小口化商品とは

小口化商品とは

不動産小口化商品とは、特定の不動産を1口数万円~1,000万円程度に小口化し、その不動産から得られる賃料収入(分配金)や売却時に得られる売却益を投資額に応じて投資家に分配する商品のことを言います。 別の言い方をすると、複数の人が集まって不動産を購入・運用する商品ということになります。一般的には一棟の不動産を購入するとなると、最低でも数千万円、都心の優良不動産では数十~数百億単位のお金が必要になります。小口化し複数人で所有することで1人あたりの投資額が小さく、比較的手軽に不動産投資・運用を始めることができるのが特徴です。 当社が取り扱う不動産小口化商品は、金融庁長官・国土交通大臣や都道府県知事の許可を得た事業者のみが取扱うことができる「不動産特定共同事業法」という法律に基づき運営されています。法整備も整っているため安心して利用できる投資方法といえるでしょう。

不動産特定共同事業法ってどんな法律?  

不動産特定共同事業法とは、複数の投資家から資金を集めて不動産を取得・運用する「不動産特定共同事業」の健全な取引を促進するために1995年に施行された法律です。

この法律は、1990年代前半のバブル崩壊後、不動産小口化商品を運営している企業の多くが経営に行き詰まり、多くの投資家が損失を被ったことから投資家保護を目的に施行されました。不動産小口化商品を取り扱う事業者は国土交通省など監督官庁の許可が必要となる許可制を導入したことが大きなポイントです。     

その後、時代の変化によって様々な取引方法が登場したことなどにより、ニーズに対応するために不動産特定共同事業法は見直しが行われ、これまでに2013年、2017年、2019年に大幅な改正が行われています。許可基準の緩和、特例事業者の範囲拡大、クラウドファンディングの促進などといった内容が盛り込まれています。一連の改正で不動産小口化商品への参入を検討する企業は増加し、最近ではベンチャー企業の中にも不動産小口化商品の取り扱いを始める企業も出始めています。

「不動産特定事業法」を詳しく知りたい方はこちら

不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品は、大きく信託受益権やREITといった金融商品取引法(金商法)を根拠法とするものと、不動産特定共同事業といった不動産特定共同事業法(不特法)を根拠法とするものに分かれます。このうち不動産特定共同事業はさらに、匿名組合型、任意組合型、賃貸型の3つに分類されます。

不動産小口化商品の3つの種類

不動産小口化商品のうち不動産特定共同事業は、匿名組合、任意組合、賃貸型の3つに分類され、それぞれ登記簿上の名義や、所得の分類が変わります。以下、3つの不動産小口化商品の違いについて解説しています。

匿名組合型

投資家と事業者が匿名組合契約を結ぶ形態で、不動産の所有者は事業者、登記も事業者が行います。事業者は投資家から集めた出資金をもとに不動産を取得し、管理、運用によって得た収益を投資家に分配します。投資額は1口1~10万円と少額で、運用期間も1~10ヶ月のものが多いため、気軽に始めやすい投資商品を言えるでしょう。また投資家の責任は有限であり、損失額が出資金額を超えることはありません。

任意組合型

投資家と事業者が任意組合契約を結ぶ形態で、任意組合に事業参加している組合員(事業者を含む)で不動産を共有します。事業者が任意組合の代わりに業務執行組合員として不動産の管理、運用を行い、得た利益を共有持分に応じて投資家に分配します。

任意組合型は金銭出資と現物出資があり、金銭出資の場合、登記に投資家の名前は載りません。一方、現物出資は一度、投資家が不動産所有者として登記されます。匿名組合型との大きな違いとして、任意組合型は現物不動産を所有する際と同様に、無限責任で元本を超える損失が出る可能性があります。

賃貸型

投資家が不動産の共有持分を購入して、事業者へ賃貸または賃貸を委任します。事業者は不動産を所有することなく、管理、運用を行い、得た利益を投資家に分配します。不動産の所有者は投資家で、登記も投資家が行います。1口100万円以上で、運用期間が10年以上のものが多いため、安定した収益が期待できますが、商品自体あまり多くはありません。

不動産小口化商品に投資をする4つのメリット

不動産小口化商品は一口単位で投資ができるので、ビルやマンションを一棟で購入して運用するよりも少ない予算で投資ができ、ハードルが低いのがメリットです。それだけでなく、運用の面でも不動産小口化商品はメリットが充実しています。そのため、資産に余裕があってもあえて一棟不動産を購入するのではなく、不動産小口化商品に複数口数投資をする人もいるほどです。
それでは、不動産小口化商品で投資をする場合どんなメリットが考えられるのか解説していきます。

1.不動産所有者としての資産運用になる

不動産小口化商品は、複数人で一棟の不動産に投資する形となり、不動産の所有者として認められます。このため、それぞれの商品の規約の範囲内であれば購入した口数を売却することも可能です。

よく不動産小口化商品と比較されるのがREITです。明確な違いは、REITは金融商品であり、不動産小口化商品は実物不動産と同様の扱いになる点です。また、REITは複数の不動産を保有する投資法人に対して投資するもので、対象となる不動産は投資法人が決め適宜不動産を入替えながら運用を行っています。これに対して不動産小口化商品は対象となる不動産が明確に特定されており、投資家自身の考えで投資を行いたい対象不動産(商品)を購入することができます。多くのREITが複数の不動産を運用している投資法人に投資するのに対して、不動産小口化商品のほとんどが、1・2棟の不動産を所有しているので不動産の概要についてイメージが付きやすいです。

2.不動産のプロが選んだ物件に投資できる

不動産小口化商品は投資家が集まらないと運用を開始できないため、事業者も安定した利益が期待でき投資家から広く支持される不動産を選定して商品化しています。しかも不動産小口化商品を組成・運用しているのは不動産特定共同事業者として許可を受けた宅地建物取引業者で、不動産に関するプロです。プロの選んだ不動産なら安定した利益が期待できる不動産である可能性が高いので、安心して投資しやすいでしょう。

また、オフィスビルだけでなく商業テナントビルや高層マンションを不動産小口化商品の対象としている事業者もあります。これらの建物への投資は独自の情報が必要ですし、投資額も莫大な金額になってしまうので、よほど経験を積んだ投資家でないと難しいでしょう。そうした大規模、特殊な不動産にも不動産小口化商品なら比較的手軽に投資することができます。

3.不動産管理の手間が少ない

不動産小口化商品なら事業者が対象不動産に関わる管理・運営の大半を行っています。単独で不動産を購入した場合、入居者から不満が出ないように不動産の管理をしなければいけません。しかし本業がある人の場合はなかなか忙しくて管理が難しいですし、管理を管理業者に任せるにしても相応の手間がかかってしまいます。それ故に不動産の購入を諦めてしまう人もいるでしょう。

不動産小口化商品なら事業者に不動産の管理を任せられるので、手間の面で不動産運用に挑戦するハードルが低くなります。そのため、本業と並行して不動産を運用したい人など忙しい人でも不動産投資を始めやすいでしょう。

4.リスクを最小限にする仕組みとなっている

不動産投資はどんなものでも、多かれ少なかれリスクを伴います。不動産小口化商品であっても最低数百万円単位の投資となるので、リスク損は最小限に抑える必要があります。特に投資初心者だと尚更です。そこで不動産のプロが厳選した不動産に投資することでリスクを最小限にし、初心者でも手軽に投資に挑戦できるようになっています。

また、不動産小口化商品の場合応募数が一定の口数に到達しなかった場合、商品の組成を取り止めることが一般的です。このため事業者は投資家の支持が集まりやすい、安定した利益が期待できる不動産を厳選して商品化しています。

不動産小口化商品の3つのデメリット

このように多数のメリットがある不動産小口化商品ですが、デメリットがあることも理解した上で投資を検討することが重要です。

・元本、分配金(賃料収入)が保証されていない
不動産小口化商品だけに限らず一般的な不動産投資も同様で、不動産市況をはじめ金融・経済情勢その他の状況変動などにより、空室リスクや将来的な価値が下落するリスクがあります。投資を検討する際には、その商品にどのようなリスクがあるのか、また、過去の商品では元本や分配金はどうだったかを聞いておくこともおすすめします。

・一般的な実物不動産投資と比較すると利回りが低い傾向がある
一般的な実物不動産への投資は、日常管理(清掃・定期点検)、賃料改定交渉、修繕などのメンテナンス、テナント募集、トラブル対応、退去時の原状回復、収支の管理等の管理・運用を投資家自ら行う必要があります。不動産小口化商品の場合は、このような業務のほとんどを運用会社が行うため、投資家側にはほとんど手間がかからないというメリットがあります。しかし、その分のコストが発生するため、一般的な実物不動産と比較すると利回りが低い傾向があります。
ご自身の投資の目的やスタイル、ご経験や知識とを照らし合わせ、最適なものを選択するようにしましょう。

・融資が利用できないため自己資金で購入する必要がある
実物不動産への投資であれば物件を担保に融資を受けることが多くあります。しかし、不動産小口化商品では、複数人が共同で物件を所有するという特性上、融資を利用することができません。そのため、全額自己資金で購入しなければなりません。購入する目的を明確にし、しっかりとシミュレーションをした上で投資判断をするようにしましょう。

相続財産に適する2つの理由

相続財産に適する2つの理由

不動産小口化商品は相続財産として適しているものの一つといえます。その理由として、相続対策と相続時の遺産分割をめぐるトラブル回避の効果が上げられます。 ただ、不動産小口化商品以外にも、不動産投資の方法にはREITなど様々な方法が存在します。しかし、そのような中でどうして不動産小口化商品での投資を選ぶと相続対策になるのでしょうか。 実際にこれまで様々な投資を行い、資金に余裕のある投資家の中にはあえて不動産小口化商品への投資を選択している人もいます。 不動産小口化商品ならではの特徴と、それによる不動産相続において不動産小口化商品を選ぶメリットについて解説していきます。

小口化されているため相続の際に分割しやすい

不動産の相続では、不動産を売却して現金化するか、誰がどれくらいの割合の権利を保有するかなど、遺族間でトラブルになるケースも少なくありません。不動産の場合は相続額が高額であるが故に遺族間の関係に亀裂が入りやすいので、できるだけトラブルにならないように相続したいところでしょう。
不動産小口化商品はすでに小口に分けられているものを購入・運用します。したがって、ご家族の人数とのバランスをとった口数を購入しておくことで、遺産相続の場面でも1人○口のように、スムーズに分けることができます。そのため、遺産分割の際の親族間のトラブルを避けるための施策の1つとして活用されています。

相続税評価額が現物不動産と同様に計算される

当社が取り扱う任意組合型の不動産小口化商品は、相続税評価額が現物不動産と同じ様に計算されます。先ほど解説したようによく不動産小口化商品と比較されやすいのがREITです。REITの場合は複数の不動産を保有している投資法人が発行する証券に対して投資を行うもので、金融商品と同様に取り扱われるため相続時も時価として評価されます。これに対し不動産小口化商品は不動産の所有として扱われるため、相続税評価額も不動産として算出されます。

したがって土地の場合は路線価方式、建物の場合は固定資産税評価額に基づいた金額となります。また、現物不動産と同様に土地・建物が賃貸されている場合などは相続税評価額が減額されます。

このように不動産小口化商品は、REITや現金を相続する場合よりも相続税評価額が一般的に低くなる傾向があります。

不動産小口化商品はこんな方におすすめ

不動産小口化商品以外にも投資対象はたくさん存在します。投資商品にはそれぞれ一長一短があり、その人に適した投資商品を選ぶ必要があります。

これまで解説してきた通り、不動産小口化商品はメリットのみではなく、デメリットもある投資商品です。人によっては不動産小口化商品だと効率が悪いと感じてしまう人もいると思います。

そこで数ある投資商品の中から不動産小口化商品を選んだ方が良い人はどんな人なのでしょうか。

物件の選択や管理に対してハードルを感じる方

不動産への投資はリスクが大きいものと考えられており、特に投資経験の浅い人にとってはハードルが高く感じられるのではないでしょうか。実際に多額の資金を投じて高額な不動産を購入しても、運用が上手くいかず莫大な借金を抱えてしまった、というケースはよく耳にします。

不動産小口化商品なら事業者が安定した収益が見込める不動産を選定しているので、通常の不動産投資に比べハードルが低くなります。また、不動産小口化商品であれば万が一投資に失敗したとしても、一棟の不動産投資より投資額が小さいので損害も限定されます。そのため、投資に対する不安を持っている人でも不動産小口化商品であれば投資に挑戦することもできるでしょう。

相続対策を始めたい方

不動産小口化商品での資産運用は相続対策にも向いています。どうして向いているかはすでにご説明した通りで、多くの投資家が相続対策を意識しながら不動産小口化商品での運用を行っています。

現金や金融資産での相続が最も一般的ですが、その現金・金融資産を不動産に置き換えて相続する方がメリットを受けられることがあります。ただ不動産投資はリスクがゼロではないのでリスクを見誤ると負の遺産になってしまうこともあります。しかし不動産小口化商品はそのリスクも小さくなるように商品設計されており、トラブルを減らして資産運用と相続対策の両方をスムーズに行いたい人に適した商品であると言えます。

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アドバンテージクラブは都心の不動産を中心に取り扱う不動産小口化商品です。業界シェアは5割超。アドバンテージクラブを組成・運営する青山財産ネットワークスは、年間3,000件以上の不動産情報を収集し、これまでに50件を超える不動産小口化商品を組成・運営してきた実績を持っています。

投資する不動産小口化商品を選ぶにあたっては、確実に収益が見込める不動産を選ぶことが大切です。アドバンテージクラブが取り扱っている不動産は15億〜100億円クラスが中心で、都心の好立地にあるため将来価値が大きく下落するリスクも小さいといえます。このようにアドバンテージクラブなら安定した不動産運用を実現できるので、ぜひ投資先の一つとして検討してみてください。

アドバンテージクラブが選ばれる6つのポイント

ここからは、青山財産ネットワークスが提供する不動産小口化商品「アドバンテージクラブ」が多くの人に選ばれる6つの理由を解説します。

1.1口1,000万円からで投資がしやすい

前述した通り、不動産小口化商品は、ひとつの不動産を複数の出資者で共同保有する金融商品です。通常だと高額の投資が必要になる資産価値の高い都内中心部の不動産でも、小口化することによって1口1,000万円から投資が可能です。

2.都心の優良不動産への集中投資

東京都内中心部の優良な不動産は、価値が上昇しているだけでなく、不況からの回復力にも優れ、資産性が高いことがわかります。 アドバンテージクラブでは、資産価値の高い都心の不動産に集中的に投資を行います。主に千代田区、中央区、港区の都心3区が中心となっており、中でも日本橋、京橋、銀座、新橋エリアや神田エリアでプロの目線で多くの優良物件を選定しご提供しています。

また、対象物件の取得価格だけでなく、組合解散時の物件売却価格も不動産鑑定評価に基づいて算出しており、客観的な価格設定を行っております。

3.高い稼働率で安定した収益

都心の優良物件は賃料水準が高く、下落リスクが小さいことも特徴です。また、稼働率も高いことから、安定した年間利回りが魅力です。
ADVANTAGE CLUBは、特に年間平均稼働率が約97%と高水準で、分配金利回り約2~4%と安定した利回りを実現しています。
分配金はご指定いただいた金融機関口座に2ヶ月に一度お振込みいたします。

4.不動産税制の適用

任意組合の場合、実質的には組合員が不動産を所有する仕組みであるため、相続発生時には現金としてではなく、不動産としての評価となります。小規模宅地の特例が適用になる場合もあるため、税制面での優遇措置を受けられる可能性があります。

運用期間中の税務の取り扱いについては、
①配当(賃料収入)・・・不動産所得(建物は減価償却の対象になります)
②譲渡・・・・・・・・・譲渡所得
③相続発生時・・・・・・土地・建物の相続税評価

となっており、実質的に「組合員による不動産の所有(共有)」という扱いになることがアドバンテージクラブの大きな特徴です。

青山財産ネットワークスグループは、会計事務所を母体とするネットワークをはじめ、
税務・会計のプロフェッショナルを多数擁しており、お客様に対する税務面の適切なサポートも可能です。

5.相続時の遺産分割が容易

アドバンテージクラブでは、1口単位で相続人に分割ができるため、相続時の遺産分割が容易になります。
通常、不動産を相続し、遺産分割が必要となる場合には、面積やフロアなどで分割するか、分割できない場合はその不動産を売却して現金化し、遺産分割することになります。
そういった場合、不動産の売却先の探索や条件交渉などに時間を要するだけでなく、希望の価格での売却ができない、購入者が長期間見つからないといったリスクも考えられます。
そういったリスクを避けたい方も、不動産を1口から所有できるアドバンテージクラブがおすすめです。

6.管理運用の手間を大幅に軽減         

アドバンテージクラブでは、青山財産ネットワークスグループがバックアップし管理運用などの業務のほとんどを行うため、投資家にとって大幅に手間を省いた運用が可能です。
通常の不動産投資の場合、空室リスクへの対策や日々の物件清掃、テナント募集やトラブル対応、事務作業など、運用にかかる手間は数多くあります。
アドバンテージクラブの場合、組合員の皆様は運用の手間を気にせずに年6回の分配金を受け取っていただくという不動産運用が可能です。

まとめ

不動産小口化商品は1口100万円~1,000万円程度から、投資したい口数分だけ購入できるのが特徴です。1棟の現物不動産を購入するには莫大な資金が必要になりますが、不動産小口化商品なら比較的少額から不動産投資ができます。

事業者としても、投資家に対して資産価値や利回りなど魅力ある商品を提供しないと多くの口数を集めることが困難になるため、好立地や安定した利回りが期待できる不動産を選んで商品化していると考えられることから、リスクは小さく抑えられており、相続対策にもなることから多くの投資家が不動産小口化商品への投資を考えています。

不動産への投資を検討しているなら不動産小口化商品に投資してみてはいかがでしょうか。
まずは資料が見てみたいという方は下記ボタンより、不動産小口化商品の基本情報をご覧ください。

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