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作成日
2020/10/16
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2021.11.16
財産承継財産運用
不動産小口化商品、どう比較する?
注目すべきポイントを詳しく解説

登場したばかりの頃は参入できる事業者も少なかった不動産小口化商品。現在は、不動産特定共同事業者の新規参入も増えており、多くの商品が出てきています。

この記事では、不動産小口化商品を選ぶ際の比較ポイントや注意点について解説していきます。

各社の不動産小口化商品、どう比較する?

不動産投資を始めたくても、多額の資金もなくリスクが怖い、という方におすすめなのが不動産小口化商品です。不動産小口化商品であれば、資産価値の高い不動産への投資が一口100万円程度から可能で、安定した収益を得やすくなっています。
 
しかし、不動産小口化商品を取り扱う事業者・サービスは以前よりも増えており、どう選べばいいのかわからない方も多いでしょう。
 
多くの方が比較のポイントにするであろう利回り以外にも、不動産小口化商品は仕組みによって「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸型」の3種類があり、それぞれで出資形態や出資額、運用期間や利回りなどが変わってきます。
 
まずは商品ごとの特徴やメリット・デメリットを把握した上で、自分が思い描く投資スタイルに合う商品を探すことが重要です。

比較の前にまずは投資の目的をしっかり確認

商品や事業者を選別するためには、まず投資の目的をハッキリさせることが重要です。投資をすることで何を実現したいのかによって、最適な商品が変わってくるからです。
 
例えば、蓄えた余剰資金を銀行に預けて寝かせるのではなく、ローリスク・ローリターンでもいいから少しでも運用益を得たい、という場合には不動産小口化商品はピッタリだと思います。
 
また、不動産小口化商品は相続の対策や複数投資でリスク分散ができるメリットがありますので、それらの目的に合う商品を見つけやすくなります。
 
逆に、不動産投資で大きなリターンを得たい場合や、不動産を担保に融資を受ける目的の場合には不動産小口化商品ではなく通常の不動産投資の方がよいでしょう。

不動産小口化商品を比較するポイント

 

不動産小口化商品を比較検討していく上で、何を重視するのかは人によって様々です。
 
それでも比較すべきポイントは大抵は以下のような項目になるでしょう。
  • 利回り
  • 運用期間
  • リターンはどうなるのか
  • 節税対策になるのか
投資家の最大の関心はやはり利回りやリターンがどれくらいあるのかでしょう。
また、運用期間が何年単位で資産運用が可能かどうかも比較すべき重要なポイントです。共に必ずチェックしましょう。
 
不動産投資が相続対策として活用可能かどうかも人によっては重要なポイントとなります。
 
この他に、特に任意組合型と比較されることの多い信託受益権を検討している場合は違いを知っておいた方がよいでしょう。
 
以下では、各項目について詳しく解説していきます。

1.利回りで比較

投資をする上で、利回りは多くの方が気になるであろう重要項目です。
 
利回りとは、投資した金額(元本)に対する年間の見込み収益(リターン)の割合のことです。利回りは「%」で表され、数字が大きければ大きいほど得られる収益も大きくなります。
 
不動産小口化商品の利回りの相場は年2%〜3%程度の商品が多く、高い商品でも5〜6%程度です。利回りが一般的な現物での不動産投資に比べて低いのは、管理運営に手間が掛からない分組合の運営費用が発生してしまうのが理由です。
 
利回りを比較する際は上記のような相場を参考に検討するとよいでしょう。
●大きすぎる利回りには注意
小口化商品を探していると、利回りが相場よりも高く設定されている商品が見つかることがありますが、そういった場合には注意が必要です。多くの場合、利回りが高いのには何かしらの理由があり、投資リスクが高い可能性もあります。
 
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。簡単に説明すると、前者は単純に投資額に対する年間の収益割合を表していますが、後者は収益から諸経費を差し引いたより正確な数字になります。
 
相場より高い利回りの商品の中には実質利回りではなく表面利回りが表記されていて、実際の利回りがかなり低かったということも少なくないのです。
 
ですから、単に利回りの数字だけを見て判断するのはやめましょう。 

2.運用期間で比較

投資資産の運用期間がどれくらいなのかもチェックすべき大事なポイントです。
 
不動産投資で誰もが何十年も長期運用するわけではなく、また誰もが長期的に資産運用できるような余剰資金を保持しているわけでもないでしょう。
 
人によっては人生のイベント毎に運用資金を使う可能性もあるはずです。
 
数年後に大きな支出が控えているのに、十年後にしか現金化できない商品を選んではかえってリスクとなってしまいます。
 
ですから運用期間は、それぞれの投資目的や資金計画に合わせて慎重に検討しましょう。 
●短期か長期か目的を明確に
不動産小口化商品の場合、原則運用期間中に償還されることはありません。
 
もし運用期間中にどうしても資金が必要になったら、償還が不可能な場合は中途解約するしかありません。
中途解約となれば、満期償還の時に比べて安価な金額での返金となってしまうのが一般的です。また商品によっては中途解約すらできないものもあります。

投資後に後悔することのないように、短期運用か長期運用かをあらかじめ明確にしておくことが大切です。
 
また、青山財産ネットワークの不動産小口化商品であるアドバンテージクラブでは、市況に応じてお客様にメリットがあれば解散(償還)にも対応しております。 

3.分配金の税務区分で比較

投資で収益を得られる分配金にかかる税金のことも考慮に入れておく必要があるでしょう。
 
不動産小口化商品で得られた分配金も課税対象ですが、確定申告する際の税務区分を知っておくことも商品選びのポイントとなります。
 
一般的に取得した不動産から得た収入は「不動産所得」という税務区分になり、所得税・住民税の対象となります。
 
しかし、不動産小口化商品で得た分配金の税務区分は全て「不動産所得」というわけではありません。実は仕組みの類型によって税務区分が細かく分かれているのです。
●類型による違いに注意
不動産小口化商品には、大きく分けて「匿名組合型」と「任意組合型」の2つの種類があります。

 

匿名組合型・・・事業者が事業主体となり、投資家は事業者に対して金銭の出資のみを行う。出資は金銭出資のみ。

任意組合型・・・複数の投資家が事業主体となり、共同で事業を行う。金銭出資以外にも現物出資や労務出資が可能。
どちらの類型に属するかによって、受け取った配当金の税務区分は変わります。

匿名組合型の場合、投資家は事業に対して出資のみであり、不動産の所有者にはなりません。そのため、配当金の税務区分は雑所得となります。

一方、任意組合型の場合、投資家が不動産を所有する扱いになるため、分配金の税務区分は不動産所得となるのが一般的です。
任意組合型の場合、条件によっては青色申告で65万円の特別控除が認められる可能性がある上、不動産税制が適用されるので、相続対策にもつながります。
詳しくは税理士にご相談願います。

4.信託受益権との比較

不動産小口化商品に似た商品として不動産信託受益権の小口化があります。
 
相続対策につながるという共通点から任意組合型商品と比較されることがあります。
 
それでは双方の違いを説明しておきましょう。
 
不動産特定共同事業法に基づく任意組合型商品は投資家に不動産の所有権があります。一方の信託法に基づく不動産信託受益権の小口化は、信託会社が不動産の所有者となり、その信託不動産から得られる利益を受け取る権利(受益権)を小口化したものを一口単位で購入する仕組みです。
 
いわばREITのような不動産の証券化で、不動産信託受益権の小口化は法的には「みなし有価証券」として扱われます。
●不特法 任意組合型がベスト
不動産小口信託受益権は不動産の所有ではなく「みなし有価証券」を購入するので不動産取得税が掛からないなどのメリットがあります。
 
しかし一方で以下のようなデメリットもあります。
  • 商品数が希少で人気が高いので売出しと同時に売り切れる
  • 途中解約ができない
  • 減価償却費ができない
減価償却ができない理由は、信託受益権は信託銀行に不動産の所有権があるからです。
 
このようなことを考慮すると、投資機会の損失がなく減価償却も可能な任意組合型が優れていることがわかります。

商品を決める前に。ここにも注目!

 

これまで不動産小口化商品を比較する際にチェックすべき主なポイントをご紹介してきました。しかし商品を選ぶ際に気をつけた方がよい点は他にもあります。
 
例えば、投資のしやすさや投資不動産の評価はどうなのか、購入した不動産(物件)の稼働率は高いのかなどです。
 
これらのポイントの優劣次第でも、投資回収率や回収期間などが変わってきます。だから細かい点まで比較検討していく必要があるのです。
 
それではそれぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

1.投資のしやすさ

投資に当たって簡単にできるかどうかも大切な指標になります。
 
不動産投資を始めたいと思っても、手元に潤沢な資金がなければ大半の人は投資を始めることすらできません。
 
また、資金面だけでなく投資した後の手続きや運用面で手間が掛かかるのであれば、投資のハードルが高くなってしまいます。
 
だから、一口の購入に必要な金額はいくらから可能なのか、投資後の資産の管理はどれくらい代行してくれるのかなども細かくチェックしておきましょう。

2.資産価値は高いか

投資不動産の資産価値も収益に直結する重要な項目です。
 
一般的に資産価値の高いとされる都心の一等地や駅近などの利便性の高い物件などの不動産は高収益が見込まれます。
通常の不動産投資であればそのような投資商品には多額の資金が必要ですが、手持ち資金がそれほど多くない個人投資家でも出資が可能なのが不動産小口化商品のメリットです。
 
だから、より高収益が見込める資産価値の高い不動産を取扱っているかどうかも厳しく見極める必要があります。 

3.稼働率の高さ

投資物件の稼働率も収益にダイレクトに影響してきます。
 
不動産小口化商品では物件の管理・運営は事業者が代行してくれるので丸投げしてしまいがちです。しかし、物件の稼働率が悪いと利回りが低くなり収益が悪化するので物件の管理面などきちんと確認しておく必要があります。
 
一般的に立地の良い物件や利便性の高い物件などは稼働率が高い傾向にありますが、その他にも内装をリニューアル工事するなど工夫で稼働率を上げることも可能です。
 
人任せにせず、取扱物件に関して細かくチェックしておきましょう。 

相続を考えるなら、分割のしやすさにも注目

不動産小口化商品を相続対策として活用したい人もいるでしょう。
 
資産の相続において不動産は手続きが大変だと言われています。現預金などに比べて不動産は細かく分割することができないのがその理由です。
 
その点、不動産小口化商品は対象となる不動産を一口単位で分割して所有しているので相続には非常に向いています。
 
ただし、分割のしやすさは事業者によって違いますので、相続を検討している場合はこの点にも注目しておいた方がよいでしょう。

まとめ

不特法に基づく任意組合型商品なら、ぜひ株式会社青山財産ネットワークスの「アドバンテージクラブ」をご検討ください。
 
アドバンテージクラブは、青山財産ネットワークスが厳選した優良物件を数多く組成・運用しています。
 
また、高稼働率に裏付けされた安定した分配金を受け取ることができ、相続・贈与時には不動産としての評価が行われ相続・贈与対策としても有効です。
 
煩雑な手続きに関しても、管理運用の大半は株式会社青山財産ネットワークスが代行するため投資家の皆様に手間はほとんどかかりません。


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