個人資産家の皆様や、企業オーナー様からよく寄せられるご相談内容をご紹介します。

個人資産家の皆様向け

相続に備えたい

自分の相続対策を考えたいのですが、何から始めれば良いのでしょうか?

相続税対策は相続対策の一部にすぎない

「相続対策とは相続の納税額を減らすこと」――このように思い込んでいる方が多いです。ですが、たとえば節税対策のつもりで遊休地にアパートやマンションを建てた場合、遺産の分割が難しくなるばかりでなく、物納にも支障を来たす場合もあります。

また、いざ相続が発生すると遺産の分割をめぐる争いが生じ、相続ならぬ「争族」になってしまうことは、残念ながら非常に多くあります。
相続対策は、「相続税の対策」だけでなく、「納税原資の確保」や「遺産争いの防止(争続対策)」も重要なのです(“相続対策の3本柱”)。

「争続対策」から始めましょう

“相続対策の3本柱”の中でも特に重要なのが争続対策です。いくら相続税対策で財産をたくさん残しても、財産を巡る相続人に争いが生じては元も子もありません。
私たちは、「遺産争いの防止」の観点から相続対策を始めることをお勧めしています。

最初に「財産を相続人にどう分割するか」という全体の構想を固め、事前に争いが起こらないように予防すること。そして次に、相続人が納税に窮することがないよう、納税原資をしっかりと確保しておくこと。「税額を軽減すること」は、これらの後で、最後に来る問題だと私たちは考えます。相続対策は、順番が大切であると認識してください。

私たちは、皆様やご先祖の想い、そして資産を継承し続けて行くための総合的な相続対策をご提案いたします。ぜひ一度ご相談ください。

土地の有効活用を考えたい

建設会社から「土地の有効活用」を勧められているのですが?

「土地の有効活用」を勧める人は多いが・・・

収入の確保、相続税対策、資産の承継――土地オーナー様のこうした願いに応えるかのように、不動産業者やゼネコン、住宅メーカーの営業担当者は口をそろえて「あなたの土地を有効活用しましょう。現金収入も確保でき、相続税対策にもなります」と賃貸物件の建設を勧めます。
その説明は理路整然として説得力がありますし、高い利回りや収益額も提示されている。さらに相続税対策にもなると聞けば、多くのオーナー様は「ではやってみるか」と決断してしまうのではないでしょうか。
でも、ちょっと待っていただきたいのです。

土地活用が非常に難しい時代になった

かつて、アパートや賃貸マンション経営は、土地さえあれば誰にでもできるといわれてきました。しかし、今や時代は変わりました。
私たちは、「人口減少と高齢化が急速に進む日本においては、一部の優良な立地以外での土地活用は非常にむずかしい」と考えています。実際私たちは、こうした「有効活用」についてご相談を受けて調査・分析した結果、ケースによっては「今は何もしないことがベストの選択です」と提案する場合も多くあるのです。

本当の意味で「資産を守る」ために

土地を活用することだけが資産を守ることではありません。利用価値のない土地や建物を所有し続けることは資産を守ることにはならないのです。
私たちの土地活用のご提案は、リスクが少なく確実に収益をあげる土地活用、好条件のテナント探し、資産の組み換え、土地オーナー様の所得対策、相続対策に向けての方法など、多岐にわたります。ぜひ、私たちにご相談ください。

遺産分割対策を考えたい

遺産分割に備えてどのようなことをすれば良いのでしょうか?

遺産分割には3種類の方法があります

最も一般的な遺産分割の方法は、「現物分割」です。これは、自宅と○○のアパートは長男、預金と○○の駐車場は二男というように、各相続人がそれぞれ個別の財産を相続する方法です。
ですが、被相続人の遺産が自宅のみの場合などは、共有にしなければ一人の相続人しか財産をもらえなくなってしまい、現物分割ができません。
そこで遺産分割では、1. 現物分割のほかに、2. 換価分割(相続財産をすべて換金し、相続人に金銭で分配する方法)、3. 代償分割(特定の相続人が財産を相続する代わりに、その相続人が他の相続人に現金を払う方法)といった方法をとることができます。

まずは遺言を作るところから

ただ、いずれの方法によるとしても、遺産分割にはもめごとがつきものです。
そこで、円満な財産分割に一番効果的といわれているのは「遺言書の作成」です。特に不動産などの評価や分割が難しい資産がある場合には、その重要性が増します。
遺産を分割する場合、遺言書がない時には法定相続分によることになりますが、遺言書がある場合には、書いてある内容通りに分割することとなります。

分割用財産の確保も重要です

また、分割用財産を確保しておくことができれば、遺産分割も容易になります。分割できる財産がない時は、生命保険を活用し、生命保険金を分割財産にあてることも可能となります。ぜひご相談ください。

納税資金対策を考えたい

納税資金対策はどのようなことをすれば良いのでしょうか?

納税資金の確保は大事です

相続財産に見合った納税資金がないときには、相続税を延納(分割払い)するか、不動産などの資産を売却して現金をそろえるしかありません(物納を除く)。
しかし、延納は思った以上に楽ではありませんし、資産も希望の価格で売れるとは限りません。何の対策も講じずに「何とかなるだろう」とタカをくくっていたり、「この土地は、このぐらいで売れるだろう」といった希望的な予測に基づく無理な納税計画は、相続破産を招きかねません。
残される家族を思うのであれば、前もって納税資金を用意してあげることが大事なのです。

収入の増加で現金を残しましょう

納税資金を用意するためには、資産活用して収入の増加を図ることです。
たとえば、いまある資産を活用したり、利回りが低い資産を利回りが高い資産に組み替えて、できるだけ収入を増やし、相続時に多くの現金を残すことです。
現金で相続税を納付することができれば、土地などの資産を売却せずにすみます。また長子以外の相続人にはまとまった現金を相続させることで納得してもらい、本家の資産を分散せずにすみます。つまり収入増を図ることは、納税資金対策になり、遺産争いを避けることにもなります。
私たちは、①保有不動産の活用(土地の有効活用、アパートマンション経営、その他の有効活用)、②法人の設立、③生命保険、④物納などによる多彩な納税資金確保策を持ち、これまでに多くのお客様の相続をお手伝いしてきました。ぜひ一度ご相談ください。

相続対策になると言われたが?

相続対策として、保有不動産へのマンション建築を勧められています。

安易な借り入れを行うことはお勧めしません

土地を持っている方は、“全額借り入れをしてアパート・マンションを建てれば相続対策になる”という話をよく耳にされるのではないでしょうか。
しかし、20年~30年にわたる返済期間全体を通して金利負担と節税効果とを比べた場合、金利負担の方がはるかに重くなる場合が大半です。また、建物は建てた瞬間から資産価値が目減りしていきますし、金利上昇や空室のリスクも抱えなければなりません。
相続人の幸せのために相続対策をしたつもりが、遺されたものは借入の返済負担となかなか空室が埋まらない建物だけ…そんな結果にならないよう、投資や借入は慎重にお考えください。

まずは財産の棚卸しから始めましょう

相続対策は、まず財産の棚卸しをし、相続税額を把握することから始めましょう。その際、不動産については下記のような「ランク(優先順位)付け」が必要となります。

  1. Aランク = 手放したくない土地
    自宅や先祖から受け継いだ土地。あるいは事業を営む等、収入の柱となっている土地
  2. Bランク = 有効活用できる土地
    道路付けや立地が良いため、賃貸収入を安定的に得られる土地
  3. Cランク = 物納あるいは売却する土地 上記以外

残す土地が決まったら、その土地から収益を上げる方法を考えましょう

土地を有効活用する場合は、表面投資利回り(土地の相続税課税価格+建物投資額に対する収益)年 6 %以上が目標となります。
ただし、不動産投資の利回りを判断する上では、他にも色々なチェックポイントがありますので、注意が必要です。
他にも、税制の優遇措置を活用した相続税の評価減や、お子さんやお孫さんへの生前贈与なども有効な相続税対策となります。詳しくは、ぜひご相談ください。

不動産を購入したい

資産運用の一環として都心の不動産を購入したいと考えています。

都心収益不動産投資は今がチャンス

不動産市況の潮目が変わりました。都心の一部エリアで値上がりを続けていた不動産価格は下落に転じています。一方、金融機関の融資規制によって資金繰りの悪化した不動産会社は、過去に例を見ない勢いで倒産しています。
実はこうした不動産市況は、都心収益不動産への投資を考える方にとっては、またとないチャンスなのです。
通常、優良物件は、決断力が早く資金力もある不動産関連業者が購入するのですが、今は、不動産関連業者に銀行からの融資が出にくくなっているため、個人の投資家が、利回り、資産価値ともに高い収益不動産を購入することが可能な環境となっているのです。

優良物件の見極めをお手伝いします

しかし都心の物件は総じて高額であるため、経験が少ない個人投資家様が一人で購入を決断するのは難しいかもしれません。不動産は売却することよりも、購入することの方がはるかに難しいのです。
当社では、収益不動産を購入する際、どのような視点で検討し、優良物件を見極めれば良いかについて、プロの立場からアドバイスをしております。
また、「購入後の管理・運営にも不安がある」「プロの目で選び、プロに運営して欲しい」といったご要望にお応えする 「不動産共同所有システム(アドバンテージクラブ)」もご用意しています。

アパートの空室を減らしたい

経営しているアパートの空室が埋まらず困っています。

まずは空室の原因を探りましょう

業績の悪い企業を立て直すには、まず業績が悪化した原因の分析が必要。アパート経営も同じです。空室には、必ず原因があります。下記の例を参考に、所有する賃貸住宅を振り返ってみてください。

空室原因分析早見表
家賃が周辺相場より高い 不動産業者が積極的に募集を行わない
建物が古い 不動産業者の態度が横柄
設備が古い(バスがトイレ別でない・狭い) 入居者に問題がある
間取りが悪い・狭い 日当たりが悪い
建物の内、外ともに汚い 騒音が気になる
ごみ置き場が汚い(清掃されていない) 上下階及び近隣の音が良く聞こえる
セキュリティーに対策が施されていない 駅から遠い
収納が少ない 洗濯機置き場が室内にない
エントランスが暗い 駐車場がない

安易な空室対策リフォームは禁物

不動産業者は、募集の強化になる、あるいは家賃が高く取れると言ってリフォームを勧めてきますが、費用対効果を考えると得策でない場合も多くあります。
たとえばブロードバンド環境の整備やセキュリティーの強化(TVモニターの設置やディンプルキーへの交換)など、あまり費用をかけなくとも物件のイメージをアップする方法もあります。

賃貸経営は「サービス業」

賃貸経営は今後ますます厳しくなっていきます。大家さんはこれまでのように業者に任せっきりではなく、どうすれば入居者に満足を与えられるかを日々考え、サービス向上と営業努力をしていかなければなりません。
まずは、不動産業者任せになっている入居者の募集を、不動産業者の見直しも含め、徹底的に募集方法の改善を行うところから始めましょう。ぜひ、私たちにご相談ください。

広大地の事業承継を行いたい

広大地で施設を経営していますが、事業承継ができるか不安です。

事業環境の厳しさと相続問題で閉鎖が続く

たとえば自動車教習所であれば少子化が、そして幼稚園であれば少子化に加えて補助金の削減などが影響して、こうした施設のオーナー様(以下、広大地オーナー様)の経営は総じて厳しい状態にあり、施設修繕や職員への退職金支払など、今後の大きな支出に対応することは難しくなっています。
一方、広大地オーナー様ご自身の高齢化にともなって相続問題も現実化していますが、資産の大半が不動産であるため物納が避けられないこともあって、こうした施設は閉鎖される結果になることが少なくありません。

豊富なコンサル実績で施設の承継をサポート

私たちは、こうした公共性の高い施設を1つでも多く残すことを使命と考え、広大地オーナー様向けのコンサルティングを多く行ってきました。
具体的には、

  • スポーツ施設、自動車教習所の相続税評価を適正にする
  • 本業の業績アップはもちろん、本業以外の安定収入を確保する
  • スポーツ施設、自動車教習所の納税対策及び遺産分割対策
  • 施設用地以外の所有不動産の様々な問題解決(貸地整理や滞納問題など)
  • 後継者問題、事業承継にかかる諸問題の解決

などを行っています。

不動産偏重の広大地オーナー様に対して、その事業を守りつつ確実に相続を乗り切るためには、税務知識以外にも不動産の知識、及び各事業の専門知識が必要になりますが、そのすべてをひとつの窓口で対応できるのは、私たちしかいないと自負しております。ぜひ、一度ご相談ください。

広大地とは

広大地とは、その地域における標準的な宅地に比べて著しく地積が広大な宅地で、都市計画法に定める開発行為を行う場合に道路や公園などの公共公益施設用地(=つぶれ地)の提供が必要と認められるものをいいます。
つぶれ地が生じるために宅地として有効活用できる面積が減ってしまうので、相続税・贈与税の土地の評価額が下がります。
なお、次のような土地はたとえ面積が広大でも、税務上の広大地として評価することはできません。

  1. すでに開発行為を終えているマンション・大規模小売店舗などの敷地(さらに開発行為を行う必要性がないため)
  2. 道路に面しており、間口が広く、奥行がそれほどではない宅地・道路が二方、三方及び四方にある宅地等(つぶれ地がほとんど生じないため)
  3. 大規模工場用地に該当する土地(別途、規定が設けられているため)
  4. 最も適した利用法がマンション適地(中高層集合住宅の建築が最適とされる土地)に該当した場合

資産のポートフォリオを見直したい

資産構成を見直すべきといわれたのですがなぜでしょうか?

不動産に偏った資産構成は危険

長らく「土地さえ持っていれば安心」と考えられてきた日本では、個人資産の大半を不動産が占めています。しかし、今後はこうした人々にとって苦しい時代になるでしょう。
私たちは、日本の土地価格は今後長期的には値上がりしないと考えています。

日本の土地は長期的には値上がりしない

第一の理由は、不動産は供給過剰の時代に入るためです。これまでの半世紀をかけて1.5倍になった人口は、今後半世紀をかけてもとに戻っていきます。人口減にともなって住宅や事務所の需要も、様々な購買力も収縮していく中では、これまでのような不動産活用は成り立たないと考えるべきでしょう。
第二の理由は、土地価格の超二極化が進展していることです。 今後、資産価値が維持できる土地は東京都心の賃貸需要の旺盛な一等商業地と、誰もが住みたい住環境の優れた地域に絞られるでしょう。日本の宅地のわずか7%とも言われるこうした土地を保有する所有者はごく一部にすぎないのではないでしょうか。

今こそ資産運用の基本「資産三分法」

資産運用の基本は、分散投資です。
「卵はひとつの籠に盛るな」という格言にあるように、資産運用は、預貯金・有価証券、生命保険・美術品その他、そして不動産にそれぞれ1/3くらいずつ分けて投資をする「資産三分法」を基本に考えるべきであると、私たちは考えています。

画像

出所:国税庁「税務統計速報概要」

資産運用を見直したい

不動産に偏った資産運用を見直す場合、何から始めれば良いでしょうか?

不動産を評価・分類し活用方針を決めましょう

まずは不動産を評価するポイントを「値上がり期待」から「収益確保」に置くことです。私たちは、その考え方に基づいて、皆様が所有する不動産を客観的に評価し、「必要のない土地」や「収益があがらない土地」をチェックします。
収益性が低い土地は、生きた不動産に生まれ変わらせることを考えましょう。
私たちの「10(イチマル)コンサルティング」(=課税資産額に対して10%の収入を確保する)は、利用する土地の活用を徹底検証し、高収入を図るとともに、利回りの低い不動産の収益改善を図るノウハウを持っています。

画像

利益を生まない土地は持たない

現状のまま対策を講じても適正な利回りが期待できないとき、私たちは「この土地の活用は簡単ではありません。売却することを考えてはいかがでしょうか」と提案することもあります。それが、責任あるコンサルティングであると信じているためです。
処分すると決めた土地は価格下落が進行する前に売却し、現金で持つか、買換特例制度が活用できれば、好立地の高収益不動産への買い換えを行う(共同所有システムの活用も検討)など、様々な選択肢があります。
決断の遅れは資産を目減りさせるだけでなく、資産保全をさらに難しくします。ぜひ、早期にご相談ください。

企業オーナー様向け

事業承継の選択肢と課題とは?

事業承継の選択肢はどのようなものがあり、どんな課題があるのでしょうか?

事業承継には4つの選択肢があり、 それぞれに課題があります。
承継方法を検討されるに当たり、4つの選択肢それぞれの方法を採用した場合にどんな課題があるのか、基本的な事を知る事が多くの選択肢を持つ事になり、結果、最適な選択につながります。
検討課題には「株式の承継方法」「後継者の資金負担」「承継の相手先の決定」等の課題があります。
主な課題については、下記リンクをご参照ください。

自社株式の承継はどうして難しいのですか?

自社株式の承継が難しいと言われますが、どうして難しいのでしょうか?

自社株式の本質的な性格により、難しいのです。
株式が持つ権利には、議決権、配当収受権、残余財産分配権があります。
そしてそれらを「経営権」と「財産権」とに分けて承継方法を検討することが肝要なのです。
そして、それぞれに対して検討する課題が多いため、難しいのです。
詳細はリンクをご参照ください。

後継者決定前にできることはありますか?

後継者がなかなか決まりません。決定前にできることはありますか?

後継者が決まっていなくても実行可能な課題があります

後継者が決まっていなくても、先に検討すべき課題や、実行可能な課題はあります。手を付けられることから始めることが円滑な事業承継につながります。
詳細はリンクをご参照ください。

後継者決定前でも相談は可能ですか?

事業承継について相談したいのですがまだ後継者が決まりません。相談は出来ますか?

後継者が決まっていなくても実行可能な課題があります

可能です
まずは、課題を整理するところから始め、貴社にとってどんな選択肢があるのかを検証することが大切です。可能性のある複数の選択肢についてメリット、デメリットを比較しながら、事業承継の方向性を決める為のご支援も行っています。

既に提案がありますが相談できますか?

一度他社に相談し、事業承継プランの提案をいただいていますが、相談はできますか?

いつでもご相談ください
医療の診断においてセカンドオピニオンを取るのと同様に、他社の提案についても検証するサービスを提供しております。複数の視点からメリットとデメリットをよくご理解いただき、最善の選択をしていただきたいと考えています。

青山財産ネットワークスでは、
財産承継、事業承継、不動産に関するご相談を受け付けています。

0120-022-313平日9:00~17:00