不動産相続登記について｜義務化や長期放置のリスクなどを解説

不動産を相続した際に行う「相続登記」は、令和6年4月1日から申請が義務化されました。

これは、長年相続登記がされずに所有者が不明となった土地や建物が、防災・減災、まちづくりといった公共事業の妨げになっているという社会問題に対処するためです。

相続登記は土地や建物の所有関係をはっきりさせ、相続によって自分が所有していることを他人に主張できるようになるため、ご自身やご家族にとってもメリットがあります。

そこで本記事では、相続登記の義務化の具体的な内容、手続きを自分で行う際の具体的なステップ、必要書類の詳しい解説、そして長期放置のリスクまで、網羅的に解説します。

相続登記とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産の名義を、相続人へ変更する手続きを指します。この手続きは、不動産の所在地を管轄する法務局で行います。

令和6年4月1日からは、相続登記の申請が法律上の義務となりました。

相続（遺言による取得を含みます）によって不動産を受け継いだ相続人は、その不動産の所有権を取得したことを認識した日から3年以内に、相続登記の申請をしなければなりません。

また、遺産分割がまとまった場合には、その分割の結果として不動産を取得した相続人は、遺産分割の成立の日から3年以内に、相続登記の申請を実施する必要があります。

これらのいずれの場合も、正当な理由（※）がないにもかかわらず義務に違反したときは、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象となります。

なお令和6年4月1日より前に開始した相続についても、3年間の猶予期間はあるものの、この相続登記義務の対象に含まれます。不動産を相続した場合は、できるだけ早めに登記の申請を進めるようにしましょう。

※例：相続人の数が非常に多く、戸籍謄本の収集やほかの相続人の把握に相当な時間を要するケースなど。

相続登記を放置すると、以下のようなリスクが発生します。

• 権利関係が複雑化し、相続人の数が増加して遺産分割が困難になる
• 売却や担保設定ができなくなり、資産活用の妨げとなる
• 民法改正により、相続開始から10年を過ぎると原則として法定相続分で分割されるため、希望通りの分割ができなくなる場合がある

こうしたリスクを避けるためにも、相続登記は早めに済ませることが重要です。

相続登記を長期間放置すると、相続人の間でさらに相続が発生し、相続人の数がネズミ算式に膨大に増えていきます。

• 遺産分割協議の困難化：遺産分割協議は相続人全員で行う必要があるため、相続人の範囲が拡大すればするほど、話し合いや合意形成が非常に難しくなることが想定されます。
• 戸籍収集の膨大化：膨大な戸籍を集める必要が生じ、手続きが非常に煩雑になります。
• 行方不明者の発生：相続人の中に行方不明者や音信不通の人が出る可能性も高まります。

相続登記を行わないままでいると、登記簿上の所有者は亡くなった方の名義のまま残ってしまいます。

相続によって権利が移転したことを、相続人以外の第三者に対して有効に主張するためには、その内容を登記しておく必要があります。

「今は売却する予定がないから、相続登記は後回しでもいいだろう」と放置してしまうと、いざ売ろうとしたタイミングで、ほかの相続人と連絡が取れなくなっていたり、手続きへの協力が得られなかったりして、結果的に売却ができなくなるおそれがあります。

長期間（相続開始から10年）が経過した後になされる遺産分割について、令和3年に民法が改正されています。

民法904条の3では、相続開始から10年を過ぎて行う遺産分割については、具体的相続分ではなく、原則として法定相続分（又は指定相続分）に基づいて分けることになる、と定められています。

もっとも、次のような場合は例外的に具体的相続分による遺産分割が認められます。

• 1.
  10年経過前に家庭裁判所へ遺産分割の申し立てがされている場合
• 2.
  期間満了前6カ月以内に相続人側にやむを得ない事情があり、その事情がなくなってから6カ月以内に家庭裁判所へ遺産分割請求をした場合
• 3.
  相続人全員が、具体的相続分に基づく遺産分割を行うことに同意している場合

この改正では経過措置も設けられており、施行日（令和5年4月1日）より前に被相続人が亡くなっているケースについても、この新しいルールの適用対象となる点に注意が必要です。

改正による時間制限はおおむね次のとおりです（いずれも例外あり）。ただし、すでに相続が発生している場合でも、施行日から少なくとも5年間の猶予は確保されています。

① 相続発生日（被相続人の死亡日）が令和5年4月1日以降の場合

　→ 相続開始から10年が経過した時点までが上限です。

② 相続発生日が令和5年4月1日より前の場合

　→ 相続開始から10年が経過した時点と、施行日から5年が経過した時点（令和10年4月1日）のうち、遅いほうが期限となります。

相続登記の手続きは遺産の分け方によって以下のパターンに分けて考えることができます。

遺言書がある場合は、原則として遺言で指定された相続人が相続することになります。

相続登記を申請する際には、被相続人の出生から死亡までの一連の戸籍・除籍謄本などを取り寄せて、誰が法定相続人に当たるのか、その相続分がどの割合になるのかを確定しなければなりません。

そこで、こうした手続きを期限内（3年以内）に済ませることが難しい場合でも、相続登記の申請義務だけは簡便に果たせるようにするための制度として、新たに「相続人申告登記」の制度が設けられました。

相続人申告登記は、すぐに遺産分割や相続登記を行うことが難しいケースなどで、まずは相続登記の申請義務だけを履行するための手段として利用されることが想定されています。

相続人申告登記については後ほど詳細を解説します。

遺言書がない場合や、遺言書があっても相続人全員が異なる分け方に合意した場合に、遺産分割協議を行い、財産の分け方を決める方法です。

不動産の相続登記では、この遺産分割協議による手続きがもっとも一般的です。

遺産分割協議で特定の相続人が不動産を単独で取得することが決まれば、その相続人が名義変更の手続きを行います。

遺言書がなくかつ遺産分割協議が行われない場合に、法律で定められた割合（法定相続分）に従って不動産を相続する方法です。

法定相続分の割合の目安は以下のとおりです。

• 配偶者と子2人が相続人：配偶者1/2、子1/4、子1/4。
• 配偶者と父母が相続人：配偶者2/3、父1/6、母1/6。
• 配偶者と兄弟姉妹が相続人：配偶者3/4、兄弟姉妹全員で1/4。

法定相続分で登記すると、不動産は相続人全員の共有名義になります。共有状態の不動産は、将来的に多くの問題を引き起こします。

不動産を売却したり、担保に入れたりするには、共有者全員の同意が必要です。共有者のうち誰か一人でも反対すれば、売却はできません。

共有者の誰かに相続が発生すると、その持分がさらに相続人に引き継がれ、共有者の数が増加し、権利関係がより複雑化します。特に兄弟姉妹間での共有は、将来的な争いの原因となるため、原則としておすすめできません。

相続登記を自分で行う場合には通常以下の流れで手続きを進めます。

被相続人が所有していた土地や建物を特定します。戸建ての場合は「土地」と「建物」を別の不動産として登記する必要があります。

物件の特定には、以下の書類が参考になります。

• 固定資産税納税通知書
• 登記事項証明書　など

登記事項証明書は最寄りの法務局で、土地なら「地番」、建物なら「家屋番号」をもとに取得できます。地番や家屋番号は、固定資産税納税通知書で確認できます。

相続の開始（死亡の事実）を証明し、法定相続人を特定するために戸籍についての証明書（戸除籍謄本等）を取得します。

• 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍の証明書（戸籍・除籍謄本など）：相続が開始したことと、ほかに相続人がいないこと（法定相続人の特定）を証明します。婚姻や転籍、法令改正による改製原戸籍など、古い戸籍から順に遡って取得する必要があります。
• 相続人全員の戸籍の証明書（被相続人の死亡日以後の証明日のもの）：遺産分割協議の当事者が相続人の地位を有していることや、被相続人の死亡時点で相続人が生存していたことを証明します。

戸籍の証明書は、原則としてそれぞれの戸籍ごとに本籍地のある市区町村に請求します。

とはいえ令和6年3月1日に施行された「戸籍法の一部を改正する法律」（令和元年法律第17号）により、これまでは本籍地の市区町村でしか請求できなかった戸籍証明書等について、本籍地とは異なる市区町村の窓口でも、戸籍・除籍全部事項証明書（いわゆる戸籍謄本）などを請求できるようになりました。

ただし、利用できる方や広域交付で取得できる戸籍の範囲も限定されています。システム化が完了していない一部の戸籍・除籍は広域交付の対象外です。

また戸籍の附票の写しや、身分証明書などの「戸籍に関するその他の証明」は、広域交付制度の対象外です。

原則として相続人全員で被相続人の財産をどのように分けるかを話し合い（遺産の分割）、その内容を遺産分割協議書として書面を作成します。遺産分割協議書には相続人全員が実印で押印し、相続人全員の印鑑証明書を添付する必要があります。

遺産分割協議書は、対象の不動産について正確な情報を記載し、法定相続人の一人でも欠けた協議は無効となるため注意が必要です。

法務局（登記所）へ提出するための登記申請書を作成します。様式は法務局のホームページからダウンロードできます。

• 申請書はA4サイズの用紙を使用し、ほかの添付書類とともに左側をとじて提出。
• 記載する文字は、パソコン（ワープロ）による入力のほか黒色インク・黒色ボールペン・カーボン紙などで、はっきりと読み取れるように記入。

登録免許税は、登記申請の際に国に納める税金です。

課税価格は市区町村で管理している固定資産課税台帳に記載の価格、または固定資産評価証明書/課税明細書に記載されている「価格」や「評価額」を確認します。「固定資産税課税標準額」ではない点に注意が必要です。

相続登記の促進策として、不動産の価額が100万円以下の土地など一定の要件を満たす相続登記については、登録免許税が免税となる場合があります。

この特例の適用期間は令和9年3月31日までとされていますので、対象となり得る方は期間内の手続きを検討するとよいでしょう。

作成した登記申請書と添付書類を、その不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）に提出します。

申請は、以下の3つの方法で行えます。

• 1.
  窓口への持参：その場で書類の不備などを確認してもらえるメリットがあります。
• 2.
  郵送：書留郵便またはレターパックプラスで送付します。封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載が必要です。
• 3.
  オンライン申請：法務省の「登記・供託オンライン申請システム」が利用できます。

登記申請書に添付する各種書面（添付情報）は、原則として「原本」を提出する必要があります。そのため、「住民票の写し」などもコピーではなく、発行された証明書の原本を添付する必要があります。

もっとも、申請人の手元で原本を保管しておきたい書類や、今後も必要となる書類については「原本還付（原本の返却）」を求めることができます。

その場合は原本の写しをあらかじめ作成し、そのコピーに「原本と相違ありません。」と記載した上で、登記申請書に押印した方がそのコピーにも署名（または記名）・押印する必要があります。

コピーが2枚以上になる場合は、各用紙のとじ目ごとに契印（割印）をします。こうして作成したコピーを申請書に添付し、原本と一緒に提出することになります。別途、原本還付請求書を作成する必要はありません。

なお登記申請のためだけに作成した書類（登記申請用の委任状や登記原因証明情報など）や、印鑑証明書については、原本の還付を受けることはできません。

どの書類が還付対象になるか不明な場合は、申請書類を提出する際に、登記所の窓口で確認してください。

また相続登記の申請では、家庭裁判所の調停調書・審判書を添付情報として用いることもできますが、登記の対象となる不動産が調停調書等に記載されていなかったり、記載内容に誤りがあったりした場合には、その調停調書を使って登記を行うことはできません。

裁判所に提出する書類に誤記がないか、その不動産が確実に相続財産として記載されているかについても、事前に確認が必要です。

登記が完了すると、法務局（登記所）から以下の書類が交付されます。

• 登記完了証（登記が完了したことを証明する書類）
• 登記識別情報通知書（登記識別情報を記載した書面）

登記識別情報とは、登記申請の際に用いられる「本人確認のための情報」の一つで、登記名義人本人が申請していることを登記官が確認するために、一定の登記を申請する際、法務局（登記所）に提供しなければならない情報です。

この登記識別情報は、該当する登記（一定の登記）の手続きが完了した後、その登記によって新たに登記名義人となった申請人に対し、その不動産の特定内容および登記事項と併せて、登記所から通知されます。

内容としては、アラビア数字などの記号を組み合わせた12桁の符号で構成されており、不動産ごと、そして登記名義人となる申請人ごとに個別に付与されます。

登記完了証及び登記識別情報通知書は、再発行・再交付はされませんので、大切に保管する必要があります。

相続登記の手続きを円滑に進めるために利用できる制度や、特殊な状況への対応策について解説します。

本制度は、相続人の方に「相続関係を一覧にした図（法定相続情報一覧図）」と、その裏付けとなる戸籍・除籍謄本など一式を登記所に提出して、登記官がその一覧図の記載内容と民法上の相続関係が一致しているかを確認した上で、その一覧図に認証文を付した写しを、無料で交付する仕組みです（平成29年5月開始）。

相続登記を申請する際、相続対象となる不動産が複数あり、それぞれが異なる法務局の管轄区域に所在している場合には、本来であれば、不動産ごとに管轄する法務局へ被相続人の相続関係を示す戸籍・除籍謄本等の原本一式を提出しなければなりません。

しかし、法定相続情報一覧図の写しを利用すれば、この戸籍・除籍謄本等の束の代わりとして相続登記に用いることができるため、複数の法務局ごとに同じ戸籍関係書類を何度も提出する必要がなくなります。

さらに、本制度で交付される法定相続情報一覧図の写しは、ほかの行政機関や金融機関などで行うさまざまな相続手続きにも利用できるため、これらの手続きにおいても、戸籍・除籍謄本等の束をその都度提出し直す負担を軽減できるという利点があります。

法定相続情報一覧図の写しが利用できる具体的な手続きとしては、相続登記の申請のほか、被相続人名義の預貯金の払い戻し、相続税の申告、被相続人の死亡に伴う年金等の手続きなど、多岐にわたります。

実際に利用可能かどうか分からない場合には、提出先の機関に事前にお問い合わせください。

相続人申告登記の申出は、令和6年4月1日から始まった制度です。

相続人間で遺産分割協議がまとまらない場合や、音信不通の相続人がいるなど、3年以内に正式な相続登記の義務を履行することが難しい場合の救済策として新設されました。

この制度を活用し、不動産の所有者に相続が発生した事実と自分が相続人である旨を法務局へ届出（申出）すれば、相続登記の申請義務を果たしたものとして取り扱われます。

言い換えると、当該届出を行うことで、相続登記をただちに完了していなくても、義務履行の要件は満たしたとみなされる仕組みです。

• 単独で申出が可能：相続人が複数いる場合でも、申出をした相続人だけが単独で申し出ることができます。
• 簡易な手続き：通常の相続登記で必要な押印や電子署名は不要で、書面またはオンラインでの申出が可能です。

ただし、この申出は「相続人の一人である」と名乗り出るだけであり、不動産の所有権を取得したことになるわけではありません。

売却や担保提供などを行うためには、改めて正式な相続登記を申請する必要があります。

相続登記は、「自分でやれば費用を抑えられるけれど、手間やリスクも背負う」手続きです。自力で登記しやすいケースと、専門家に任せたほうが早くて安全なケースについてこの章で解説します。

以下の条件に当てはまる場合、ご自身での手続きがしやすいと考えられます。

• 相続人が自分ひとり、または配偶者と子どもなどシンプルな親族構成である。
• 平日の日中に役所へ行く時間を取りやすい。

以下のようなケースでは、手続きが複雑になったり、法的な判断が必要になったりするため専門家に相談することを推奨します。

• 数次相続が発生している：被相続人の親の相続登記が未了のまま今回の相続が発生している場合や、遺産分割協議前に相続人が亡くなっている場合。
• 相続人が兄弟姉妹や甥・姪：亡くなった方に子や親がいない場合、兄弟姉妹や甥・姪が相続人となり、非常に膨大な戸籍（親や兄弟姉妹の出生から死亡までの戸籍）を集める必要が生じます。
• 法定相続人の判断が複雑：代襲相続や数次相続が発生しており、誰が法定相続人となるかの判断を間違えると、遺産分割協議が無効になるリスクがあります。

• 相続人の住民票（除票）が発行されない：住民票の除票の保存期間が過ぎている場合や、登記記録上の住所と住民票上の住所のつながりが過去の書類でも証明できない場合。この場合、上申書などの特別な添付書類が必要になることがあります。
• 戸籍の読み取りが困難：戸籍謄本が多数になる場合や、古い戸籍で達筆により役所の人でも読むのが困難な場合があります。

• 不動産の権利関係が複雑：誰の持ち物か分からない、共同担保目録などを調査しても敷地権の特定が難しい分譲マンションなどのケース。
• 法務局が遠方である：登記申請は郵送でも可能ですが、申請書や添付書類に不備があった場合、原則として法務局の窓口へ行って補正する必要があるため、遠方だと手間がかかります。

専門家に相談することで安心して手続きを進めることができます。

この章では、相続登記にかかる費用と、専門家への相談をどう活用すべきかについて解説します。費用は大きく、国に納める登録免許税、戸籍・評価証明・郵送などの実費、依頼する場合の専門家報酬に分かれます。

• 登録免許税：国に納める税金。
• 各種実費：戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書の発行手数料、郵送費など。
• 専門家報酬：専門家に依頼する場合の手数料。

相続登記は簡単なケースであれば自分でもできますが、手続きを後回しにすると、将来的に解決が非常に困難になるリスクを抱えることになります。

令和6年4月1日から相続登記が義務化された今、3年という期限を意識して、早期に手続きを完了させることが重要です。

不明点があれば専門家にご相談いただくのが安心です。

不動産の相続登記は、法的な手続きや必要書類が複雑で、「自分だけで進めて大丈夫だろうか」と不安になる方も少なくありません。手続きを誤ると、将来の売却や融資、相続人同士のトラブルにつながる可能性もあります。

こうしたリスクを避け、スムーズかつ有利な形で相続登記を進めるためにも、不動産や相続に詳しい相談先へ早めに相談されることをおすすめします。専門家のサポートを受けることで、ご自身やご家族の負担を軽減しながら、安心して手続きを完了させることができます。

青山財産ネットワークスでは、相続登記に関するご相談から、必要書類の収集、登記申請、相続不動産の活用・売却まで、ワンストップでサポートいたします。

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