不動産相続における不動産取得税について｜原則・例外と関連コストを解説

相続が発生すると、故人の財産（遺産）を整理・承継する過程でさまざまな税金や費用が発生します。特に不動産が含まれる場合、手続きが複雑化しやすく、専門的な知識が求められます。

相続税をはじめとする各種税金や登記手続きなど、個人で対応するには難しい場面も多く見受けられます。

こうした複雑な手続きを円滑に進めるためにも、早い段階で専門家にご相談いただくことをおすすめします。

本記事では、不動産相続に関連する「不動産取得税」を中心に、関連する税金や費用の全体像、専門家活用のポイントまで分かりやすく解説します

不動産取得税は、不動産を手に入れたときに一度だけ課される地方税です。対象は土地・建物の購入に限らず、贈与・交換、さらに新築や増改築といった行為で所有権を得た場合も含まれます。

不動産取得税は、その名のとおり「不動産を取得したとき」に一度だけ課税される地方税（都道府県税）です。

対象となる主な取得は、次のようなケースです。

• 土地・建物を売買で購入したとき
• 贈与で不動産をもらったとき
• 等価交換で土地や家屋を取得したとき
• 建物を新築・増築したとき

ここで重要なのは、登記の有無に関係なく「取得」そのものに着目して課税されるという点です。登記をしていなくても、不動産を取得した事実があれば課税対象になります。

なお以前は不動産取得後に都道府県へ「不動産取得税の申告」を行う必要がありましたが、令和5年4月1日以降は登記申請をすれば原則として申告不要となりました。

ただし後述の「軽減措置」を適用したい場合は、改めて申告書の提出が求められます。

土地付き一戸建ての購入であれば、「土地取得」と「建物取得」がそれぞれ別々に課税されるイメージです。

不動産取得税の基本的な計算式はシンプルです。

不動産取得税 ＝ 課税標準 × 税率

ここでいう「課税標準」とは、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき、各自治体が評価した価格であり、原則として固定資産課税台帳に登録されている評価額を使います。

そのため、実際の売買代金や建築にかかった工事費とは一致しない点に注意が必要です。贈与や交換といった取引形態の場合も、ベースになるのはあくまで固定資産税評価額です。

また、新築・増築された家屋について、固定資産税は翌年1月1日時点を基準に評価され、経年による減価も反映されます。一方で、不動産取得税は取得時の評価額で課税され、取得後の年数経過による減価は考慮されないという違いがあります。

このため、同じ建物であっても、不動産取得税の課税価格のほうが高くなるケースがよく見られます。

現行制度のもとでは、令和9年3月31日までに取得した不動産について、税率はおおむね次のようになっています。

• 土地：3％
• 住宅用家屋：3％
• 住宅以外の家屋（店舗・事務所等）：4％

さらに、2027年3月31日までに取得した宅地等（宅地・宅地並み評価の土地）については、課税標準となる評価額を1/2に軽減する特例が設けられています。

取得した不動産の金額が一定の基準額に達しない場合、不動産取得税はそもそも課税されません。主な免税点は以下のとおりです。

• 土地...10万円未満
• 家屋（新築・増築・改築）...23万円未満
• 家屋（売買等のその他取得）...12万円未満

なお令和8年度税制改正大綱において不動産取得税について、土地に係る免税点を16万円に、家屋に係る免税点のうち建築に係るものについては１戸につき66万円に、その他のものについては１戸につき34万円にそれぞれ引き上げることが盛り込まれています。

一方で適用開始時期は明記されておらず、今後の法令・条例改正等で確定する見込みです。

また隣り合う土地を1年以内に分けて取得したり、一体で利用されるべき家屋を短期間に複数回に分けて取得したりした場合には、前後の取得をまとめて一つの取得とみなして免税点を判定するルールもあります。

小口取得で免税点を意図的に回避するような行為を抑制するための仕組みです。

不動産関連の税金としてよく比較されるのが「固定資産税」です。それぞれの違いを整理しておきましょう。

• 不動産取得税：都道府県が課税。取得時の一回限り
• 固定資産税：市区町村（23区は東京都）が課税。毎年かかる税金

不動産取得税は相続による取得を除き、「取得」という行為に一度だけ課税される税金です。一方、固定資産税は、土地・家屋・償却資産などの固定資産を、1月1日時点で所有している人に毎年課される税金であり、相続による取得であっても課税され続けます。

登録免許税は、法務局で不動産の所有権移転や保存などの登記を行う際に、国に納める税金です。

• 不動産取得税：不動産を手に入れたことに対して課税（都道府県税）
• 登録免許税：その不動産の権利関係を登記簿に記録する手続きに対して課税（国税）

不動産の売買や新築の場面では、買主が所有権移転登記（中古）または所有権保存登記（新築）を行い、そしてその際に登録免許税を納めるという流れになります。

登録免許税の納付方法には、

• 1.
  現金納付
• 2.
  収入印紙による納付（3万円以下などの条件付き）
• 3.
  インターネットバンキング・ATM・クレジットカード等を利用したキャッシュレス納付

など複数の選択肢があります。

不動産取得税は、売買・贈与・新築（増改築を含む）といった取得行為があった際に一度だけ課される地方税ですが、相続による取得には原則かかりません。

相続は本人の意思による取得ではなく、法の効果として当然に生じる権利移転と位置づけられるためです。相続税が別途課税されることとのバランスも背景の一つです。

なお、相続税の課税有無と不動産取得税の課税有無は別問題である点に注意してください。

相続に関連する取得のうち、不動産取得税がかからないケースを整理しておきます。

• 法定相続分どおりに持分を取得する場合
• 遺産分割協議を行い、特定の相続人が不動産を単独所有する場合

いずれも「相続による取得」として取り扱われるため、不動産取得税はかかりません。

包括遺贈とは、「遺産の全部」または「一定割合」を包括的に承継させる遺贈方法です。

例：「全財産の2分の1をAに遺贈する」

この包括受遺者は相続人であるかどうかを問わず、法的に相続人とほぼ同じ立場とみなされます。そのため包括遺贈により取得した不動産についても、不動産取得税はかかりません。

特定遺贈とは、遺言によって「特定の財産」を指定して渡す形の遺贈です。

例：「自宅不動産を長男Bに遺贈する」

この特定遺贈の受遺者が法定相続人である場合は、やはり不動産取得税はかかりません。

一方で、「相続に近い場面」でも不動産取得税が発生するケースがいくつかあります。

例：「所有するアパートを友人Cに遺贈する」「別荘を内縁の妻に遺贈する」

このように、法定相続人ではない第三者が、特定の不動産を遺言によって取得する場合、不動産取得税が課税されます。

ポイントは、「法定相続人以外」かつ「特定の不動産を指定する遺贈」という2つの条件がそろったときに課税されるという点です。

包括遺贈では相続人かどうかを問わず非課税であることと対比して覚えておくと、整理しやすくなります。

死因贈与とは、「贈与者の死亡を条件として効力が生じる贈与契約」です。生前に贈与者と受贈者が契約を交わし、贈与者の死亡時に不動産が移転します。

見た目は相続とよく似ていますが、法的にはあくまで「贈与」であり、受贈者が相続人であるかどうかに関係なく、不動産取得税の課税対象となります。

親族間の生前贈与により不動産を取得した場合も、通常の贈与と同様に不動産取得税がかかります。特に注意したいのが「相続時精算課税制度」を使ったケースです。

相続時精算課税では、一定額（2,500万円）までの贈与について贈与税がかかりません。代わりに、その贈与財産は将来の相続時に相続財産に加算して相続税を計算するという仕組みをとります。しかし、たとえ贈与税がゼロでも、不動産取得税は「贈与により不動産を取得した事実」に基づいて課税されるため、別立てで支払いが必要になる点に気を付けましょう。

不動産取得税が発生するケースでも、マイホームやその敷地など、居住用の不動産については軽減制度が複数用意されています。

居住用の家屋について不動産取得税を計算する際は、次のような算式がベースになります。

（住宅に関する固定資産税評価額 − 所定の控除額）× 税率3％

ここから新築か中古か、耐震性の有無などに応じた各種特例が適用されます。

新築住宅を取得した場合、一定の要件を満たせば次のような軽減が受けられます。

床面積要件：一般の自用住宅で50㎡以上240㎡以下（一戸建て以外の住宅でかつ貸家なら40㎡以上）

控除額：原則1,200万円。認定長期優良住宅の場合、一定期間（令和8年3月31日取得分まで）は1,300万円

中古住宅を自己居住用として取得した場合も、条件を満たせば控除を受けることができます。

居住要件：

取得者本人が自分の居住のために取得していること

床面積要件：

50㎡以上240㎡以下（自用住宅）

耐震要件：

昭和57年1月1日以降に新築された住宅、または、昭和56年12月31日以前に建てられた住宅で、取得日前2年以内の耐震診断等により新耐震基準に適合していると証明されたもの

控除額は建築時期等によって異なり、おおむね100万円～1,200万円程度の範囲で設定されています。

耐震基準を満たしていない中古住宅でも、取得後6カ月以内に

• 耐震改修工事を行い
• 新耐震基準に適合したことの証明を受け
• その住宅に実際に居住する

といった要件を満たせば、一定の減額を受けられる可能性があります。「古い実家を引き継いで耐震リフォームを行う」ようなケースでは、忘れずに検討すべきポイントです。

税額の減額は3万円～12万6千円の範囲です。

住宅が建っている、またはこれから建てる土地についても、不動産取得税の軽減措置が設けられています。

当初税額（軽減前の土地に対する不動産取得税）から控除できる額は、

• 一律45,000円

または

• 土地1㎡当たりの価格 × 住宅の床面積の2倍（上限200㎡） × 取得持分 × 税率3％

のいずれか大きいほうです。

主な適用パターンとしては、

• 土地取得後3年以内に、床面積要件を満たす住宅を新築する場合（条件次第で4年以内まで延長されることもあります）
• 新築未使用住宅とその敷地を、同人が1年以内にまとめて取得する場合
• 土地の取得後1年以内（同時取得も含む）に、要件を満たす中古住宅を同じ土地上で取得する場合

などが挙げられます。

次のような取得は、基本的に住宅用の軽減措置の対象外です。

• 住宅の取得を伴わない「土地のみ」の取得
• 店舗・事務所など、非住宅用途の建物やその敷地の取得

相続そのものには不動産取得税がかからないとしても、不動産を引き継いだ後には、さまざまな税金・コストが発生します。

相続税は、現金・預貯金・不動産など、被相続人の遺産総額が一定額を超える場合に課税されます。

相続税の有無を判断する上で最初に確認するのが「基礎控除」です。その額は次の式で求められます。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

例えば相続人が2人なら、3,000万円 ＋ 600万円×2 ＝ 4,200万円となり、遺産の評価額が4,200万円以下ならば相続税は発生せず、原則として申告も不要です。

相続税の計算では、不動産について「相続税評価額」を求める必要があります。ここで用いるのは、建物：固定資産税評価額（原則としてそのまま使用）、土地：路線価方式または倍率方式であり、不動産会社の査定額や実際の売買価格をそのまま使うわけではありません。

土地の評価では、路線価図に基づく単価の把握に加え、

• 間口の広さ
• 奥行き
• 形状
• 高低差
• 道路との位置関係

など、多くの補正要素を考慮する必要があります。そのため、専門知識なしに適正な評価額を算出するのは難しい領域です。

被相続人名義だった不動産を相続人の名義に変えるには、「相続登記（所有権移転登記）」が必要です。この手続きの際には、登録免許税がかかります。

• 相続や相続人への遺贈による所有権移転登記：固定資産税評価額の0.4％
• 死因贈与や相続人以外への特定遺贈による移転登記：評価額の2.0％

例えば、評価額1,000万円の土地建物を相続によって取得し、相続登記を行う場合には、1,000万円 × 0.4％ ＝ 4万円が登録免許税の目安額になります。

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記は原則として義務化されました。

• 相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければならない
• 期限を過ぎても登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性がある

というルールです。

「登録免許税の負担を避けたい」「手続きが面倒」などの理由で登記を放置すると、将来の売却や担保設定ができないだけでなく、相続人間での紛争の火種にもなりかねません。

法改正により既存の未登記不動産にも義務化の影響が及ぶため、早めの対応が重要です。

一定の条件を満たす場合には、登録免許税が免除される時限的な特例も設けられています。例えば、

• 相続によって土地を取得したものの、その相続登記をする前に相続人が亡くなり、次の相続人へ登記を移すケース
• 評価額が100万円以下の土地を対象とする場合

などが代表例です。

適用を受けるには、申請書に該当法令の条文を記載するなど、所定の手続きが必要になります。

相続した不動産を保有し続ける場合、税金以外にも次のようなコストが発生します。

• 外壁・屋根の塗装や張り替え
• 給排水設備・電気設備の更新
• 老朽化した部分の修繕　など

建物の寿命や安全性を保つための費用は、所有期間中継続的に必要です。特に相続で引き継いだ建物は築年数が古いことも多く、引き継いだ直後から大きな補修費用がかかるケースもあります。

相続したアパートや賃貸マンションをそのまま貸し続ける場合、家賃収入は「不動産所得」として所得税・住民税の課税対象になります。

• 家賃収入 − 必要経費（固定資産税、管理費、修繕費、減価償却費など）＝ 不動産所得
• この所得金額に応じて、5～45％の累進税率（所得税）が適用される

という仕組みで、赤字になればほかの所得と損益通算できる場合もありますが、確定申告が必要になるなど、手続き面での負担も生じます。

将来的に利用予定がない不動産については、「換価分割（売却して現金で分ける）」を選択することで、管理負担の軽減やトラブル回避につながることがあります。ただし、売却に伴って新たな税金やコストが生じる点にも注意が必要です。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得 ＝ 売却代金 −（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額

取得費には、被相続人が購入した際の取得価額や仲介手数料、登録免許税などが含まれますが、相続不動産では領収書や契約書が見つからないケースも珍しくありません。

そうした場合には、例外的に「概算取得費」として、売却価格の5％を取得費として扱うことが認められています。

ただし、多くのケースでは実際の取得費のほうが大きくなるため、可能な限り資料を探し、それをもとに計算したほうが税負担を抑えやすくなります。

譲渡所得に対する税率（復興特別所得税含む）は、所有期間によって大きく変わります。

• 長期譲渡所得（5年超）：20.315％
• 短期譲渡所得（5年以下）：39.63％

相続不動産の売却では、税金以外にもさまざまな費用が発生する可能性があります。

• 測量費・境界確定費用：境界があいまいな土地の場合、確定測量を行う必要があり、その費用は通常売主負担です。
• 解体費用：老朽化した建物がある場合、「更地渡し」で売却するために建物を解体することも多く、その解体費用も売主側で負担します。
• 仲介手数料：不動産会社へ支払う成功報酬であり、売買価格に応じて上限が決まっています。

相続不動産の売却は、各種特例の適用可否、必要な初期費用など、複数の要素が絡み合うため、「売却前に専門家と戦略を立てること」が成功の大きな鍵になります。

不動産を含む相続手続きは、単に「名義を変える」「税金を払う」だけではなく、それぞれに期限が定められている点が重要です。主な期限を整理しておきましょう。

被相続人が亡くなったことを知った日から原則3カ月以内に、家庭裁判所で相続放棄や限定承認の手続きを行う必要があります。

相続税が発生する場合、死亡を知った日の翌日から10カ月以内に、相続税の申告・納付を行わなければなりません。

不動産の評価や各種特例の検討には時間がかかるため、ギリギリになって慌てることのないよう早めに動き出すことが重要です。

2024年から義務化された相続登記は、不動産を取得したと知った日から3年以内の申請が必要です。期限を過ぎると過料の対象となり、後々の売却や担保設定にも支障をきたします。

不動産相続は、

• 遺産全体の把握
• 相続放棄・限定承認の検討
• 不動産評価・相続税の試算
• 相続登記・名義変更
• その後の売却・活用・賃貸運用の方針決定

と、段階ごとに専門分野が異なる作業が続きます。すべてをご自身だけで完結させるのは現実的ではなく、判断ミスが高額な税負担やトラブルにつながるリスクもあります。

相続案件に強い総合財産コンサルティングであれば、期限管理や必要書類の収集をサポートしてくれるといったメリットが期待できます。

ここまでの内容を整理すると、主なポイントは次のとおりです。

相続による不動産取得は、原則として不動産取得税の対象外です。ただし、

• 相続人以外への特定遺贈
• 死因贈与
• 生前贈与（相続時精算課税を含む）

このような場合には、不動産取得税が発生します。

ただし相続を巡っては、不動産取得税だけでなく、相続税・登録免許税・固定資産税・都市計画税・所得税、さらには登記費用・測量費・解体費・仲介手数料など、多様な税・コストが関わります。

そして相続放棄（3カ月）、相続税申告（10カ月）、相続登記（3年）など、いくつもの期限が存在し、後回しにすると選択肢が狭まります。

不動産相続は、税金だけを切り離して考えるのではなく、「評価・税務・登記・活用（賃貸・売却）・維持管理」をセットでデザインすることが大切です。そのためにも、できるだけ早いタイミングで相続・不動産に精通した専門家へ相談し、全体のロードマップを一緒に描いていくことをおすすめします。

「このケースは不動産取得税がかかるのか？」

「どこまで軽減できるのか？」

「売ったほうが得なのか、持ち続けるほうが得なのか？」

といった疑問が浮かんだら、一人で抱え込まず、プロの意見を聞くようにしてください。結果的に、それがリスク回避につながるでしょう。

弊社、青山財産ネットワークスでは、複雑な相続対策について、お客様の資産背景に合わせた最適な方針をご提案いたします。

実際の申告や登記手続きについては、提携する経験豊富な税理士や司法書士と連携し、完了までスムーズにサポートさせていただきます。

まずは現状の整理や不安の解消から、お気軽に弊社までご相談ください。