共有持分の売却について|概要や売却後に共有者間のトラブルを回避する方法など解説

不動産の「共有名義」とは、土地・建物・マンションなどを、複数人が共同で所有している状態をいいます。この場合、各共有者には不動産全体に対する権利割合である「共有持分」があり、その権利を持つ人を「共有持分権者」と呼びます。

共同所有に至る要因はさまざまありますが、親の不動産を相続して、兄弟姉妹で共有するケースがよく見られます。さらに、夫婦で資金を共同負担して自宅を購入したり、親子で二世帯住宅を建てたりする際に連名で登記する例も少なくありません。

共有名義の不動産は、その性質上利用や売却時にさまざまな制約が生じやすく、トラブルの原因となることがよくあります。特に、不動産全体を売却する場合は全共有者の同意を得ることが必須であり、一人の判断で売却を進めることはできません。

とはいえ自分自身の共有持分だけであれば、自分の意思のみで売却が可能です。

そこで本記事では、共有名義の不動産における共有持分の売却方法、それに伴うリスクやトラブル、そしてそれらに対処するための具体的な方法を詳しく解説します。

「共有持分」とは、共有名義不動産において複数人が共同所有する際、それぞれが有する所有権の割合を指します。

例えば、3,000万円のマンションを夫が2,000万円、妻が1,000万円で購入すると、夫の持分は3分の2、妻は3分の1になります。

相続による場合は通常、法的に定められた相続分で割合が決まります。自分の持分比率やほかの共有者の情報は、法務局で登記簿謄本を取得すれば確認できます。

共有不動産の管理や処分にあたり、各共有者が可能な行為およびその要件は民法によって規定されています。

物件の状態を維持するための行為（例：老朽化した建物の修繕、不法占拠者に対する明け渡し請求など）は、各共有者が単独で行えます。

一方で、共有不動産での居住など物件の使用も原則として単独で可能ですが、2023年4月の民法改正により持分を超えて使用する場合には、その対価を支払う義務があることが明記されました。したがって、使用時にはほかの共有者へ使用料を支払う必要がある場合があります。

加えて、共有者は善良な管理者の注意をもって共有物を使用する義務があり、過失による損傷があれば損害賠償を請求される可能性があります。

物件を適正に管理・改良するための行為（例：短期の定期借家契約、リフォームなど）は、共有持分の過半数分の共有者の同意が必要です。

物件に変更を加える行為（例：共有不動産全体の売却・抵当権の設定、増改築など）は、共有者全員の合意が必要となります。共有者1人の判断で不動産全体の処分はできません。

ただし、自身の共有持分のみであれば、ほかの共有者の同意や事前連絡なしに自由に売却したり、抵当権を設定したりできます。これは、共有持分が個別の独立した財産権として認められているためです。

また、2023年4月の民法改正により軽微な変更は管理行為に該当し、過半数の同意で実施できるようになりました。

この章では共有名義の不動産を売却する方法について解説します。

すべての共有者が売主となって不動産全体を売却するのが、もっとも一般的な方法です。

メリットとして不動産全体を市場で売却できるため、単独名義の不動産と同様に、より適正な価格での売却が期待できます。ただしデメリットとして、共有者が多数いると、全員の合意形成や契約書への押印、決済立ち合いなどの手続きが煩雑化し、多大な時間と手間を要することがあります。

代替策として「リースバック」を検討する手もあります。売却せず、そのまま住み続けることを希望する共有者がいる場合などに、一度不動産会社に売却し、その後賃貸契約を結んで賃料を支払いながら元の家に居住し続ける方法です。

通常の不動産売却で必要な書類と基本的には同じですが、共有持分権者全員分の書類が必要です。主なものは以下のとおりです。

• 登記識別情報（登記済権利証）：不動産の所有者であることを証明する証明書です。
• 地積測量図：土地が含まれるケースでは提出が求められます。先祖伝来の地などで関連書類がそろっていない場合は、まず土地家屋調査士に測量を依頼するところから着手する必要があります。
• 身分証明書・印鑑証明書・住民票・実印：これらは共有持分権者全員分が必要になります。

注意点として、相続が繰り返されているうちに共有者が増えている可能性もあるため、まずは共有者が誰なのかを明確にすることが重要です。

ほかの共有持分権者の同意が得られないケースなどでは、自身の共有持分だけを売却することも可能です。ただし、第三者に買い取ってもらうのは非常に難しいです。共有持分を取得しても、不動産全体の権利を持つわけではないため、利用に制約が生じるからです。

例えば共有名義のマンションの持分を購入しても、ほかの共有者がすでに居住している場合、その住戸を自由に使用することは困難でしょう。

また、一般的な単独名義の不動産と比較して、売却価格が大幅に安くなる傾向があります。これは将来的な活用や売却が難しく、投資リスクが高いと見なされるためです。

共有不動産をすでに所有している、ほかの共有者に売却するのがもっとも自然です。

特に共有者が1人だけの場合、その人へ売却すると名義が単独に移るため、合意が得やすくなります。ただし、たとえ親しい間柄であっても、後々のトラブルを避けるために専門家を介して正式に売買契約を取り交わすのが安心です。

ほかには、「共有持分買取業者」と呼ばれる専門の不動産会社へ売却するケースもあります。メリットは、早期に確実に現金化できることです。また、仲介手数料がかからない場合があります。

ただし、デメリットとして共有持分の売却価格は大幅に値引きされることが多く、加えてほかの共有者の了解なく売却を進めると、重大なトラブルに発展するおそれがあります。共有持分買取業者は全員分の持分を買い取り、不動産全体の所有権を掌握して高値で再販することを狙っているためです。

一方で、一般の個人が共有持分を購入することはほとんどないのが実情です。

共有している不動産が土地である場合は、自身の持分割合で土地を「分筆」し、単独名義にしてから自由に売却するという方法もあります。

分筆とは、登記上一筆になっている土地を複数の区画に分ける手法です。どの部分を誰が所有するかの合意形成や専門家による測量が必須であり、相応の時間とコストがかかります。

さらに、分筆後は区画の形状や日照条件、路線価が変動することで、資産価値が低下するリスクもあります。

分筆を検討する際は最初に専門家へ相談し、適切な助言を得ることをおすすめします。

「共有物分割」とは、共有状態を解消し、各共有者が単独所有したり売却代金を取得したりすることを可能にする手続きです。手続きを進める上で、原則として共有者全員で協議を実施します。

協議が不調に終わった場合、裁判所へ「共有物分割請求」を申し立てることができます。これは全共有者に認められた権利です。裁判になると裁判所が分割方法を指示し、通常は一方が代償金を支払って取得するか、不動産を競売にかけて金銭を分配する形が取られます。

2023年4月の民法改正により、「協議が困難な場合」も訴訟要件に追加され、話し合いに応じない共有者がいても提訴が可能になりました。

• 現物分割

共有財産を実際に区画し、各共有者が単独で所有権を有する方式です。土地の共有解除では頻繁に用いられますが、建物では構造上実行が難しいことが一般的です。

土地の形状や法令上の制約、価値の変動などを考慮し、慎重に進める必要があります。

• 換価分割

共有者全員で物件全体を手放し、受け取った代金を持分比率に沿って按分する方法です。現物での分筆や区分が難しい場面で選ばれることが多く、全体売却のため相場に近い価格での成約が期待できます。

一方で、譲渡益が出た場合には課税の対象となる可能性がある点に留意が必要です。

• 代償分割

共有者の1人がほかの共有者から共有持分を買い取って金銭を渡すことで、単独所有とする方法です。第三者の介入を避けたい場合に有効ですが、共有持分を買い取るための資金力が必要となります。

売却して利益が出た場合、売却側には税金がかかる可能性があります。

共有持分を売却する際には、さまざまな費用と税金が発生します。

売却にかかる可能性のある費用には主に以下のものがあります。

抵当権抹消登記や所有権移転登記を司法書士に依頼する場合の報酬です。

共有持分を不動産仲介会社を通じて売却すると、売却額に応じた仲介手数料が発生します。ただし、不動産買取業者へ直接売却する際には仲介手数料は不要です。

売却で発生する可能性のある税金には主に以下のものがあります。

売買契約書や贈与契約書などの課税文書に対してかかる国税です。売買金額に応じて税額が決まります。売買金額に応じて税額が決まります。

例えば、令和9年3月31日までの間に作成される契約書であれば、1千万円を超え5千万円以下のもので1万円です。

共有持分を新たに取得した人に課税されます。

所有権移転登記など各種不動産登記にかかる国税です。課税額は不動産の評価額に1,000分の20を乗じて算出します（ただし、令和8年3月31日までに登記する場合は1,000分の15）。

なお課税標準となる「不動産の価額」は、原則として市町村が管理する固定資産課税台帳に記載の評価額を用います。台帳に価格がない場合は登記官が認定した額が基準となるため、管轄の登記所へ問い合わせて確認してください。

共有持分を売却して利益が出た場合に課税されます。これは給与所得などとは別に計算される「分離課税」です。

計算方法：譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除（該当する場合）

取得費が不明な場合は、売却金額の5%で計算できます。

税率：売却した年の1月1日時点での所有期間によって税率が異なり、5年超の場合は長期譲渡所得（所得税15% ＋ 住民税5% ＝ 合計20%）、5年以下の場合は短期譲渡所得（所得税30% ＋ 住民税9% ＝ 合計39%）となります。

ちなみに平成25年分から令和19年分までは、各年の基準所得税額の2.1％分を復興特別所得税として、所得税に合算して申告・納付する必要があります。

換価分割や代償分割によって利益が出た場合も同様に譲渡所得税が発生します。

贈与や放棄によって共有持分を受け取った場合に課せられる可能性があります。相場より大幅に安い価格で親しい間柄の相手に譲渡した場合も、実質的に贈与と見なされ贈与税の対象となることがあります。

共有持分を新たに取得した人に課税されます。

不動産取得税は、売買や贈与による土地・建物の取得、家屋の新築・増改築などの取引に着目して課される地方税で（相続などで取得した場合は対象外）、取得した人に課税されます。納付先は、その不動産が所在する都道府県です。

税額は次の式で計算します。

不動産の評価額 × 税率（4％）＝ 税額

なお現在は軽減措置により、土地および住宅については税率が3％に引き下げられています。

納付書は共有不動産の代表者に送られるため、共有者間で負担割合について取り決めておくことが重要です。

共有持分を取得して所有を続けた場合、翌年の1月1日時点での持分割合に応じて課税されます。納付書は不動産取得税と同様に代表者に送られます。

共有持分の売却はほかの共有者の同意なしに可能であるため、思わぬトラブルに発展するケースが少なくありません。

共有持分を買い取った業者は、不動産全体の所有権を獲得し、高値で転売することを目的としています。そのため、ほかの共有者に対しても持分の売却交渉を持ちかけることが多く、これがトラブルの引き金となり得ます。

共有持分を購入した第三者には、共有物件に出入りする権利が認められます。これにより、ほかの共有者のプライバシーが侵害されたり、不快感を与えたりする可能性があります。

不動産を貸し出している場合、共有持分が売却されると、購入者から持分に応じた家賃の請求を受ける可能性があります。また、固定資産税などの費用も持分割合に応じて負担しなければならず、スムーズに支払われないと滞納のリスクも発生します。

共有持分買取業者との持分買取交渉が難航すると、業者が先述した「共有物分割請求」を行うことがあります。共有関係の解消を一方的に請求できる権利であり、ほかの共有者は拒否できません。

協議が不調に終われば、業者は裁判所に共有物分割請求訴訟を提起し、裁判所の命令で不動産全体が競売にかけられたり、特定の共有者が金銭を支払って取得するよう命じられたりする可能性があります。

これにより、住み続けたい意向に反して不動産を手放さざるを得なくなるリスクがあります。

相談なく持分を売却されたことで、ほかの共有者（特に家族や親族）との間で不信感や怒りが生じ、人間関係が壊れてしまうケースが少なくありません。

また、買取業者からのしつこい営業や裁判に巻き込まれるストレスが、売却した当事者に向かうこともあります。

一般の買い手は共有持分を避ける傾向があるため、買い手が見つからない、または市場価格より大幅に安い価格でしか売れない場合があります。

相続登記がされないまま相続が繰り返されると共有者が増え、権利関係が複雑になり、共有者全員を把握することが難しくなります。

この節では、トラブルを避けるための対策と対処法について解説します。

同意について法律上は不要であっても、トラブル防止のためには、事前にほかの共有者へ売却の意向を伝えることが非常に重要です。

これにより、ほかの共有者が買い取りを検討したり、売却後の関係性を円満に保てたりする可能性が高まります。

共有持分の売却やトラブル解決は複雑なため、専門家に相談することが不可欠です。

専門家に相談することで、売却後のトラブル発生時に心強い味方になるだけでなく、譲渡所得税や贈与税などに関する税金トラブルを防ぐことにつながります。

また、売却先の選定や価格の妥当性についてアドバイスを提供してくれ、ほかの共有者への提案も期待できます。

もっとも根本的なトラブル予防策は、相続時に不動産を共有名義にしないことです。

現物分割・代償分割・換価分割のいずれかを用い、当初から単独名義にしておくことで、将来の共有トラブルを回避できます。

すでに共有状態にある場合は、トラブルが発生する前に、現物分割・代償分割・換価分割 のいずれかの方法で共有状態を解消することが推奨されます。

売買価格、引き渡し時期、費用負担、契約不適合責任、特約条項などすべての条件を明確に定めて、疑問点があれば専門家に確認しましょう。

十分に理解した上で契約を締結することで、後の認識違いやトラブルを防げます。

共有持分を売却する際は、購入者の選定を慎重に行い、取得後にその不動産をどう活用する予定かを事前に確認することが大切です。

特に相手が法人の場合は、その企業の過去の実績や信用・評判をしっかり調査しておくことを推奨します。

以下のポイントを押さえることで、売却できる可能性が高まります。

不動産情報を入手し、自身の不動産と条件が近い物件の相場を把握しておくことで、不当な価格提示を見極め、適正な価格交渉を進めることができます。

共有者と持分割合を明確にしておくことは、買取時のコスト削減につながり、買取価格へのよい影響が期待できます。相続が複数世代にわたるなど、権利関係が複雑な場合は、専門家に依頼して事前に整理しておくことが重要です。

買取業者は、ほかの共有者からも持分を買い取って、不動産全体を活用することを目的としています。ほかの共有者と良好な関係を築いておけば、交渉がスムーズに進みやすくなることが期待できます。

複数の共有者が共同で持分を売却すると、単独売却よりも持分比率が高まり、共有不動産に対する処分や活用の選択肢が広がるため、売却につながることがあります。

共有持分を専門に取り扱う買取業者へ売却する場合は、複数の会社に査定を依頼して価格を比較するのが望ましいです。ほかにも査定依頼していると伝えることで、買取価格を引き上げてもらえる場合もあります。

共有持分を売却する一般的な流れは以下のとおりです。

共有持分の売却は難易度が高いため、共有持分に強い、信頼できる不動産業者を選ぶことが最初の重要なステップです。不動産仲介業者を利用すると、周囲に売却が知られる可能性があるため注意が必要です。

複数の不動産会社に一括査定サイトなどを利用して査定を依頼し、買取価格を比較検討します。共有持分の査定は費用なしで行われるのが一般的です。

売りに出す不動産会社が決まったら、売買契約を結びます。印紙や実印、印鑑証明書などの準備が必要です。不動産に抵当権が付いている場合は、事前に抹消しておく必要がある場合があります。

売買契約が完了し、売却価格の入金が確認されたら、共有持分を引き渡します。また、速やかに共有持分の所有権移転登記を行う必要があります。

鍵など引き渡しが必要なものがあれば、このタイミングですべて引き渡します。

所有権移転登記とは、共有持分の権利を売主から買主へ正式に移転するための登記手続きのことです。

共有持分を買取業者へ売却する場合は、通常その業者が中心となって手続きを進めます。一方、他の共有者など個人間で売買が成立したケースでは、原則として共有持分の売り手側が所有権移転登記を行うことになります。

なお、この登記には専門知識が求められるため、専門家に相談しつつ手続きを進めるのが安心です。

共有持分を売却して利益が出た場合は確定申告が必要です。確定申告は原則として毎年2月16日～3月15日が提出期間です。

申告義務があるのに期限を過ぎたり、虚偽の内容で申告したりすると、各種の追徴や生活面での不利益が生じるおそれがあります。主なペナルティの種類は以下のとおりです。

• 無申告加算税：期限後に申告した場合などに課される追徴です。状況により税率が変わります。
• 重加算税：帳簿の仮装・隠蔽など悪質な不正があった場合に適用されます。
• 過少申告加算税：申告漏れ・過少申告に対し適用されます。
• 延滞税：納付期限までに税金を納めないと発生する利息相当の税です。法定納期限の翌日から完納日まで日割計算されます。
• 刑事罰：悪質な脱税と判断されると、加算税に加えて刑事責任を問われることがあります。

意図的な不申告や虚偽申告は加算税・延滞税にとどまらず、刑事罰に発展するリスクもあります。毎年の期限を守り、正確な申告・納付を徹底しましょう。

疑問点は早めに専門家へ相談するのがおすすめです。

共有名義の不動産、特に共有持分は相続などで発生することが多く、その管理や処分には多くの課題が伴います。

自分の共有持分は自由に売却できる一方で、不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要であり、これがしばしばトラブルの原因となります。

共有持分を売却する際にはほかの共有者との関係性、売却価格、税金、そして将来的なトラブルのリスクなどを慎重に考慮する必要があります。

これらのトラブルを未然に防ぐもっとも効果的な方法は、遺産分割時に不動産を共有名義にしないことです。すでに共有状態である場合は、早期に共有物分割を通じて共有状態を解消することを強くおすすめします。

もし共有持分に関して疑問や不安を抱いたり、トラブルが発生したりした場合は、早めに専門家の力を借りて解決することが重要です。

共有持分の売却については、ぜひ青山財産ネットワークスにご相談ください。