不動産相続の手続きについて｜義務化、流れ、費用など

不動産相続とは、亡くなった人（被相続人）が所有していた土地や建物などの財産を相続人へ承継する手続きを指します。この手続きの核心は、不動産の名義を故人から相続人へ変更する所有権移転登記の申請であり、一般的に相続登記と呼ばれます。

これまで相続登記は任意とされていましたが、長期間手続きが放置されることによる所有者不明土地の増加という社会問題を解決するため、2024年4月1日からは相続登記が法律上の義務となりました。

この義務化により、不動産を相続した人は相続発生から3年以内に登記申請を完了させなければならず、正当な理由なく怠った場合には10万円以下の過料が科せられる可能性があります。

本記事では、この不動産相続手続きについて、義務化の概要、具体的な手続きの流れ、費用などを解説します。

この章では相続登記義務化の概要について説明し、放置した場合に生じるリスクを具体的に解説します。

この節では相続登記が義務になった背景を説明し、併せて期限について解説します。

長年、相続登記は任意手続きだったため、名義を書き換えない不動産が蓄積し、所有者を特定できない土地・建物が増加しました。これが公共事業や民間取引の妨げとなり、空き家問題の深刻化にも直結しました。

国土交通省の調査では、所有者不明土地の原因の多くが相続登記未了に起因するとされています。

こうした状況を根本から改めるため、不動産登記法が改正され、相続登記が義務化されました。

相続登記の申請は、原則として次の期限内に行う必要があります。

• 不動産を相続等で取得した事実を知った日から3年以内に申請すること
• 遺産分割で取得した場合は、分割が成立した日から3年以内に所有権移転登記を行うこと。

正当な理由なく期限を過ぎた場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

義務化は2024年4月1日以降の相続だけでなく、それ以前に発生した相続に基づき取得した不動産にも及びます。すでに相続している不動産については、2024年4月1日から3年以内に相続登記を済ませる必要があります。

相続登記を後回しにすると、罰則のリスクにとどまらず、権利関係の混乱や処分の困難化など、将来的な不利益が多方面に及びます。

登記をしないまま時間が経つと、次の相続（数次相続）が発生して相続人が雪だるま式に増加することが想定されます。数十人～100人超になる例もあり、同意形成が極めて困難になります。

非協力的な相続人が出る、意見が割れるなどして、遺産分割そのものが立ち往生しかねません。

放置している間に相続人が高齢化し、認知症等で判断能力を失うと、原則として遺産分割協議に参加できなくなり、成年後見人や特別代理人の選任が必要となります。

手続きは複雑化・長期化します。

登記名義が故人のままだと実務上、相続人は売却できず、融資のための抵当権設定もできません。銀行が担保設定登記を行う前提として、相続登記の完了が必須です。

相続登記が未了の状態では、債権者が相続人の持分を差し押さえる（代位登記）リスクがあります。結果として、共有関係がさらに複雑化し、処分が一段と難しくなります。

相続した家を放置し荒廃が進むと、自治体から特定空家等に指定されるなどして、土地の住宅用地特例が外れる場合があります。外れると、固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍まで増額となり、負担が急激に膨らみます。

不動産の所有者（共有者全員）には管理・維持の義務があります。外壁の落下等で第三者に損害が生じた場合、所有者責任を問われる可能性があり、相続人同士で責任の押しつけ合いに発展することもあります。

相続登記は「やらないデメリット」が非常に大きい手続きです。期限内に確実に申請を済ませ、将来のトラブルや無用の税負担を回避しましょう。

不動産の相続手続きは、遺言の有無や分割方法によって若干異なりますが、一般的な流れは以下のステップで進められます。

相続が発生したら、まず遺言書を探します。遺言書があれば、原則としてその内容が優先され、遺言書に記載されているとおりに相続手続きが進みます。

故人が用意していた遺言書が自筆証書遺言または秘密証書遺言（法務局による保管制度を利用していないもの）だった場合は、相続手続きを行う前に、故人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所で検認手続きをしなければなりません。

検認手続きを行わずに開封すると、5万円以下の過料が科されることがあります。

公正証書遺言や法務局保管制度を利用した自筆証書遺言の場合は、検認手続きは不要です。

この節では相続人・相続財産に関する情報の集め方について解説します。

誰が相続人であるかを正確に特定するために、被相続人（故人）が生まれてから死亡するまでの連続した戸籍謄本類（除籍謄本、改製原戸籍など）を収集し、相続人を確定します。

相続人の全員が参加していない遺産分割協議は無効となるため、正確な調査が不可欠です。

2024年3月1日から戸籍証明書の広域交付制度が始まり、本籍地以外の市区町村役場でも被相続人の戸籍謄本等を取得できるようになりました。

相続財産を洗い出し、財産目録を作成します。不動産については、地番・家屋番号などを把握するため、次の資料などを頼りに情報を収集します。

• 固定資産税納税通知書（課税明細書）
• 登記事項証明書（登記簿謄本）

また市区町村役場で名寄帳の写しを取得すれば原則として、その自治体内で被相続人が所有する不動産の一覧を確認可能です。

遺言書がない場合、または遺言書とは異なる内容で分割したい場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産をどれくらいの割合で相続するかを決めます。

• 合意の成立：協議は、必ずしも一箇所に集まる必要はなく、手紙、電話、メールなどで行うことも可能です。
• 遺産分割協議書の作成：協議がまとまったら、決定内容を遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が署名・押印をします。

遺産分割協議書や戸籍謄本などの必要書類に加えて、法務局に提出する以下の書類を作成・収集します。

• 登記申請書：相続登記の主要な書類で、不動産を取得する人、課税価格、登録免許税額、不動産の所在などを記載します。
• 収入印紙および登録免許税印紙納付台紙：登録免許税を納めるために使用します。

なお相続関係を図式化した書類である相続関係説明図または法定相続情報一覧図の写しを添付すれば、戸籍謄本などの原本還付（返却）を受けることが可能です。

必要書類の収集と作成が完了したら、不動産の所在地を管轄する法務局へ書類一式を提出します。

申請方法には、窓口に持参する方法、郵送で申請する方法、オンラインで申請する方法の3つがあります。オンライン申請は専門的な知識や電子証明書が必要なため、一般的には窓口での申請が推奨されます。

後日、不動産の新しい権利証である登記識別情報通知が発行されることで、相続登記は完了します。

不動産を含む遺産の総額が基礎控除額（「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」）を超える場合は、相続税の申告と納付が必要です。

相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10カ月以内です。期限内に申告・納付しないと、特例が適用できなかったり、延滞税などがかかったりする可能性があります。

この章では遺産分割の具体的な手法と分割パターンについて解説します。

遺産分割協議では、不動産をどのように分けるかについて、主に以下の4つの方法が検討されます。

現物分割とは、遺産に含まれる不動産をそのままの形で分け合う方法です。

例えば、ある不動産を特定の相続人がそのまま取得したり、一つの土地を分筆（筆を分ける登記）して面積ごとに割り当てたりします。

• メリット：仕組みがシンプルで直感的に理解しやすく、売却や代償金の準備が不要なため、手続き面の負担が比較的軽い点が利点です。
• デメリット：各不動産や分筆後の区画は評価額や利用価値が必ずしも均等にならないため、結果的に取り分に偏りが生じやすく、不公平感や紛争の火種となるおそれがあります。価値調整をしないまま進めるとトラブルにつながりやすい点に注意が必要です。

代償分割とは、遺産の中にある不動産などを一人の相続人が単独で取得し、その代わりとしてほかの相続人に自分の取り分に見合う金銭（代償金）や別の資産を支払って、バランスを取る分割手法です。

• メリット：物理的に分けにくい不動産が含まれていても、代償金で各人の取り分を調整できるため、実質的な公平性を確保しやすく、感情的な不満が生じにくいのが利点です。結果として売却を避け、資産をそのまま活用したい場合にも向いています。
• デメリット：単独取得する相続人には、代償金を用意できる資金力（または資金調達手段）が必要です。資金計画が不十分だと合意後の支払いが滞るおそれがあるため、支払方法・期日・利息の有無などを具体的に取り決めておく必要があります。

なお代償分割を採用する場合は、遺産分割協議書にその旨と支払条件（支払額・期日・方法等）を明確に記載しておくのが原則です。

換価分割は、相続財産の不動産を売却して現金化し、その代金を相続人間で按分する手法です。

• メリット：現金なら公平に分けやすく、不動産の取得を望まない場合にも適しています。
• デメリット：売却に伴い譲渡所得税や各種処分費用が発生するほか、売れにくい物件では手続きが進まない可能性があります。

複数の相続人が法定相続分などの割合で不動産を共有名義で相続する方法です。

デメリット/リスク：

• 不動産の売却などをする際には、共有名義人全員の合意が必要となるため、将来的なトラブルを誘発しやすくなります。
• 共有名義人が亡くなると、さらにその相続人が共有者となり、権利関係者が雪だるま式に増えてしまうリスクがあります。

安易に共有名義にすることは、将来的な手間を増やすことになりかねないため、慎重に検討すべきです。

この章では相続登記にかかる費用・期間そして相続税について解説します。

不動産の相続手続きに要する期間は、相続人の数や遺言の有無、本籍の変更履歴などで大きく左右されますが、滞りなく進めばおおむね1～3カ月で完了します。

書類収集については被相続人の戸籍一式の取り寄せに時間を要することが多く、本籍を複数回移しているとさらに長引きがちです。

なお相続税の申告期限（相続開始から10カ月）までに売却・換価を行う場合は、登記準備を前倒しで進めておきましょう。

不動産の相続手続きにかかる費用は、「登録免許税などの実費」と「司法書士へ依頼する場合の報酬」に大別されます。

登録免許税は、不動産の固定資産税評価額（課税価格）に基づいて計算されます。

登録免許税 = 対象の不動産の固定資産税評価額 × 0.4%

なお個人が相続等によって土地の所有権を取得したものの、その人が当該相続に基づく所有権移転登記を行う前に死亡した場合については、2018年4月1日から2027年3月31日までの間に、その故人を当該土地の所有権の登記名義人とするためになされる登記について、登録免許税を免除する措置が設けられています。

また、土地につき相続等による所有権移転登記を行う場合、あるいは表題部所有者の相続人が所有権保存登記を行う場合で、その不動産の価額が100万円以下の土地であるときは、以下のものは登録免許税が課されないこととされています。

• 当該土地の相続による所有権移転登記については、2018年11月15日から2027年3月31日までの間に受けるもの。
• 当該土地の表題部所有者の相続人による所有権保存登記については、2021年4月1日から2027年3月31日までの間に受けるもの。

この節では相続税について解説します。

• 相続税の基礎控除額：遺産の総額が相続税の基礎控除額（「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」）を超えない場合、相続税はかかりません。不動産は高額な財産であるため、相続登記と並行して相続税の確認・検討は必須です。
• 小規模宅地等の特例：被相続人が居住していた家屋の敷地や、店舗・工場など事業用の土地を相続した場合、一定の条件を満たせば小規模宅地等の特例の適用が可能です。適用されると、土地の相続税評価額を所定の上限面積まで最大80％減額できます。この特例の適用により納税額がゼロになった場合でも、相続開始を知った翌日から10カ月以内の申告期限までに相続税申告は必須です。

不動産の相続手続きは自分で行うか専門家へ依頼して行うことになります。

相続登記は本人申請も可能ですが、手続きの煩雑さや誤りのリスクを踏まえると専門家への依頼が無難です。

被相続人の出生～死亡までの連続戸籍など、多数の証明書をそろえる必要があり、郵送請求の段階で不備や記入ミスが起きやすいといえます。

遺産分割協議書や登記申請書は法律要件を満たす作成が求められ、記載不備があると法務局から補正指示や差し替えになることがあります。

自己対応だと登記漏れ等が後から発覚するケースもあり、手戻りの負担が大きくなります。

役所・法務局は平日日中のみの窓口対応が中心のため、仕事等で忙しい場合は進めにくいのが現状です。

特に以下のような複雑なケースでは、正確かつ迅速な手続きのために専門家に依頼することが推奨されます。

• 相続関係が複雑なケース：法定相続人が2人以上いる場合、兄弟姉妹や甥姪が相続人となるケース、代襲相続や数次相続が発生しており相続関係が複雑なケース。
• 遺産分割に問題があるケース：相続人同士が疎遠であったり、不仲だったりして遺産分割協議がまとまらないおそれがある場合。
• 分割方法が複雑なケース：代償分割や換価分割など、複雑な分割方法を選択する場合。
• 時間的な制約があるケース：平日の日中に公的機関に行くのが難しい人、できるだけ早く正確に相続登記を完了させたい人。

相続登記の義務化に伴い、3年以内に完了できない場合の対策が用意されています。

遺産分割で合意できない場合は、義務を一時的に満たす方法として、民法の法定相続分どおりに相続人全員の共有名義で登記（法定相続登記）できます。

その後、遺産分割がまとまった際は、成立日から3年以内に改めて所有権移転登記を申請する必要があります。

2023年4月1日施行により、法定相続による登記後の名義変更は、当該不動産を取得した相続人が単独申請可能となりました。

負担軽減策として、2024年4月1日から「相続人申告登記」が新設されました。

必要な戸籍関係の証明書（戸籍謄本・除籍謄本など）を添付の上、自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを示して、不動産を管轄する法務局（登記官）に対し、所定の期限内（3年以内）に申出を行うことをいいます。

登記官の職権で申出人の氏名・住所が登記簿に記録され、相続登記義務を果たしたものとして取り扱われます。

注意：この申出自体は権利取得や法定相続分の確定を伴いません。

相続により取得した土地について、遠方に居住しており今後も利用する見込みがない、周囲への迷惑を避けるため本来は管理が必要だが、その負担が重いといった事情から、土地を手放したいと考える方が増えています。

このような土地が十分に管理されないまま放置されると、将来的に「所有者不明土地」が発生する一因となるおそれがあります。

そこで、相続や遺贈（遺言により特定の相続人などへ財産の一部または全部を承継させること）によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の条件を満たす場合には、その土地を国に引き渡し、国庫に帰属させることができる「相続土地国庫帰属制度」が設けられました。

この相続土地国庫帰属制度は、2023年4月27日より運用が開始されています。

将来の分割協議が難航しそうな場合は、生前対策が重要です。

• 遺言書作成：取得者を指定すれば遺産分割が不要となり手続きが簡素化。2023年4月1日以降、受遺者（相続人に該当）は遺言執行者等の関与なく単独で名義変更が可能です。
• 家族信託：きちんと設計し元気なうちに契約すれば認知症による資産凍結を防ぎ、承継先を事前に確定できるため、遺言がなくても特定の相続人へスムーズに資産移転できます。

相続登記の義務化に歩調を合わせ、所有者不明土地の解消や手続きの効率化を目的として、不動産登記分野で複数の改正が導入・予定されています。実務に直結するポイントを整理しておきましょう。

• 住所・氏名（名称）変更登記の義務化

不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、氏名・名称や住所に変更が生じた場合、その日から2年以内に住所等の変更登記を申請しなければならないと定められています。正当な理由なくこの申請を行わなかったときには、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

この住所等変更登記の義務化は2026年4月1日に施行されますが、施行日前に住所等を変更しているにもかかわらず、まだ変更登記をしていない場合も対象となります。その場合は、2026年4月1日から2年以内である2028年3月31日までに、住所等の変更登記を完了させる必要があります。

• 戸籍証明書の広域交付

開始日：2024年3月1日。本籍地以外の市区町村役場でも、電子化された情報を用いて戸籍謄本・除籍謄本等を原則取得可能です。本籍が複数自治体にまたがる場合も、一箇所の窓口でまとめて請求でき、相続関係書類の収集が大幅に簡便化されます。

• 所有不動産記録証明制度

2026年2月2日施行予定です。本人または相続人が法務局に請求することで、全国に点在する自己名義の不動産の一覧（所有不動産記録証明書）の交付を受けられます。相続登記の準備で必要となる資産把握が容易になり、申請負担の軽減に寄与します。

不動産相続（相続登記）は、被相続人から相続人へ不動産の名義を移転する重要な手続きです。

2024年4月1日より相続登記が義務化され、相続発生から3年以内に登記申請をしない場合、10万円以下の過料が科せられるおそれがあります。この義務化は、過去の相続によって取得した不動産にも適用されます。

相続手続きに不安がある場合や、相続関係が複雑な場合は特に専門家に相談することを強くおすすめします。

不動産の相続手続きは、義務化された今、できるだけ早く着手し、専門家と連携して円滑に進めることが、将来的なトラブルや罰則を防ぐもっとも確実な方法です。

不動産相続の手続きは、名義変更や登記だけで終わる話ではなく、「相続税対策」「今後の運用・売却方針」「家族への承継プラン」など、資産全体を見据えた判断が欠かせません。

そのため、個別の手続きだけを依頼するのではなく、一歩引いた立場からトータルで設計することが重要です。

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