相続不動産の売却時にかかる税金は？計算シミュレーションも紹介

相続不動産を売却する際には、相続税とは別に「登録免許税」「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」など、さまざまな税金があります。しかし、相続不動産の売却時にかかる税金を軽減できる特例も利用できるため、大幅に節税できる可能性があるのをご存じでしょうか。この記事では、相続不動産を所有していて売却すべきか悩んでいる方に向けて、相続不動産売却時に必要な書類から相続不動産の売却にかかる税金と計算シミュレーション、さらに相続不動産の売却時にかかる税金を軽減できる特例について詳しく解説します。

不動産の相続時または売却時には、相続税（相続時）とは別に「登録免許税」「印紙税」「譲渡所得税・住民税・復興特別所得税」「消費税」がかかります。それぞれの税金を詳しく見ていきましょう。

登録免許税は、相続時に所有権を被相続人から自分に変更（登記変更）する際に発生する税金です。相続した不動産を売却するには、まず所有者を自分に変更（相続登記）する必要があり、その際に登録免許税がかかります。税額は以下の式で求められます。

• 登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％

固定資産税評価額がそれぞれ、土地が1,500万円、建物が1,000万円の場合、上記の計算式に当てはめると以下のようになります。

• 土地：1,500万円×0.4％＝6万円
• 建物：1,000万円×0.4％＝4万円

登録免許税は、合計して10万円です。

なお、固定資産税評価額とは、購入時の価格ではなく、市区町村役場で管理している固定資産課税台帳に記載されている価格を指します。

印紙税は、売りに出した相続不動産に買い手がつき、成約となった際に発生する税金です。収入印紙で支払いますが、税額は累進課税制のため売却金額が高額なほど高くなります。なお「不動産の譲渡に関する契約書」のうち、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成されるものは、契約金額に応じ以下の通り印紙税額が軽減されています。

• 10万円超50万円以下：200円
• 50万円超100万円以下：500円
• 100万円超500万円以下：1,000円
• 500万円超1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超1億円以下：3万円
• 1億円超5億円以下：6万円
• 5億円超10億円以下：16万円
• 10億円超50億円以下：32万円
• 50億円超：48万円

契約金が2000万円の場合、上記の印紙税額に当てはめると1,000万円超5,000万円以下となり、印紙税は1万円です。

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税は、相続不動産を売却して利益が発生した場合に、その利益に対してかかる税金です。売却益が出なかった場合は、かかりません。税率は、相続不動産の所有期間によって変わります。なお、所有期間は、被相続人が取得した日から売却した年の1月1日時点で計算（被相続人の所有期間を引き継ぐ）します。

実効税率（所得税・住民税・復興特別所得税の合計）

・ 短期譲渡所得（5年以下）：39.63％
（内訳：所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）

・ 長期譲渡所得（5年超）：20.315％
（内訳：所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

税額は、以下の計算式で求められます。

• 譲渡所得＝譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）
• 譲渡所得にかかる税額＝譲渡所得×実効税率（39.63％か20.315％）

売却金額（譲渡収入）が3,500万円・取得費が3,000万円・所有期間が6年・仲介手数料などを含む譲渡費用が110万円だった場合の譲渡所得は以下の通りです。

• 3,500万円－（3,000万円＋110万円）＝390万円

税額を計算する際は、所有期間が6年のため長期譲渡所得の20.315％をかけます。

個人が居住用として相続した建物を売却する場合、相続不動産の売却自体に費用は発生しないものの、不動産会社に仲介を依頼した場合の仲介手数料や、登記手続きの代行を依頼した場合には消費税がかかります。なお、消費税は売却完了前に支払わなければならないケースもあるため、注意しましょう。

ここで解説する特例には、適用要件に細かな規定があります。そのため適用を検討する際は、事前に税理士などの専門家への相談をおすすめします。また、売却時の特例ではないものの、相続時に適用される「小規模宅地等の特例」も相続不動産の売却を検討する際に重要な考慮事項となります。この特例は、一定の要件を満たした土地の評価額を最大80％減額できる制度です。しかし、相続税の申告期限前に売却すると適用できなくなる恐れがあります。小規模宅地等の特例は、原則として相続税の申告期限までその不動産を保有していることが要件です。申告前に売却すると、特例が適用できなくなるため注意が必要です。

相続や遺贈によって取得した不動産を一定期間内に売却した場合は、相続税額から一定金額を譲渡資産の取得費（経費）として加算できます。一定期間とは、相続の開始があった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。したがって特例の適用には、売却の時期を「申告期限から3年以内」に設定することが重要なポイントとなります。なお、譲渡損失が生じた場合は、利用できないため注意が必要です。

居住用の不動産であれば、所有期間に関係なく課税譲渡所得が3,000万円以下なら、控除により課税されません。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。ただし、適用の条件として、住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却するなどが必要です。

売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超える居住用の不動産を売却し、3,000万円の特別控除を適用した後の譲渡益が6,000万円以下の場合、軽減税率が適用されます。税率は、所得税10％（復興特別所得税を含めると10.21％）、住民税4％で合計14.21％です。なお、6,000万円を超える部分は、所得税15％（復興特別所得税を含めると15.315％）、住民税5％で合計20.315％となります。

相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋またはその敷地などを、平成28年4月1日から令和9年12月31日までに売却し、一定の要件に当てはまる場合、譲渡所得金額から最高3,000万円まで控除可能です。なお、相続人が3人以上いる場合、特例を適用する各人の控除額は2,000万円に引き下げられます（令和6年1月1日以後の譲渡）。これが、「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」です。一定の要件には、主に以下の3つの要件があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされている建物（マンション等）ではないこと
• 相続の開始の直前において被相続人以外にその家屋に居住していた者がいなかったこと

特定のマイホームを令和7年12月31日までに売却し、代わりのマイホームに買い換えたケースでは、一定の要件を満たせば譲渡益に対する課税を将来に繰り延べできます。ただし、譲渡益が非課税となるわけではありません。将来その買い換えた物件を売却する際に、繰り延べした譲渡益に対して課税されることになります。これを、「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。

相続不動産の売却時には、税金だけでなく以下のようなさまざまな費用が発生します。ここでは、売却したときにかかる費用について解説しましょう。

仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立した際に、売主と買主の双方が不動産会社に払う成功報酬を指します。なお、仲介手数料は、一般的には以下の式で算出できます。※

• 仲介手数料＝売買代金の3％＋6万円＋消費税（10％）

※売買価格が400万円を超える場合に適用される計算方法です。 不動産売買や賃貸借の取引において、宅地建物取引業者が依頼者から受領できる仲介手数料の上限額を定めています。

住宅ローンを一括返済するには、手続きと手数料が必要です。何の手続きもせずに銀行口座に返済金を用意していても実行されません。手数料は、一般的に3万3,000円（税込）に設定しているケースが多いですが、金融機関によって異なるため確認が必要です。

抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合に発生する報酬は、一般的に1万円程度です。なお、抵当権抹消登記とは、売却する不動産に抵当権が設定されている場合に、登記簿から抹消するための手続きを指します。

また、相続登記を司法書士に依頼した場合の報酬は、一般的に5万円～10万円程度が相場です。ただし、相続人の数や不動産の数、手続きの複雑さによって変動します。

自身が相続したマンションなどに住んでいる場合は、引っ越し費用も考慮する必要があるでしょう。なお、費用は引っ越し会社や人数、荷物の点数や距離そして引っ越し時期などによっても異なりますが、数万円から数十万円が一般的です。

必要書類を準備する前に、相続不動産の取得が決まったらまず相続登記を行いましょう。なぜなら、相続不動産を売却するには、不動産の所有者が自分だと対外的に示す必要があるからです。相続登記をしてから相続不動産の売却に移ります。相続人は、相続不動産を売却するにあたって必要な書類を準備しなければなりません。なお、以下の通り必要書類は、相続不動産の種類によって異なるため注意が必要です。

相続不動産が戸建ての場合に必要となる書類は、以下の通りです。

• 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
• 発行から3か月以内の住民票（現住所と登記上の住所が異なる場合）
• 実印と発行から3か月以内の印鑑証明書
• 登記済証（権利証）または登記識別情報通知
• 地積測量図と境界確認書（境界が不明確な場合等）
• 固定資産税納税通知書
• 最新年度の固定資産評価証明書

この他にも、間取りの図面や建築確認済証、検査済証や住宅性能評価書といった書類を求められるケースがあります。

相続不動産がマンションの場合は、以下の書類が必要になります。。

• 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
• 発行から3か月以内の住民票（現住所と登記上の住所が異なる場合）
• 実印と発行から3か月以内の印鑑証明書
• 登記済証（権利証）または登記識別情報通知
• 固定資産税納税通知書
• 最新年度の固定資産評価証明書
• 管理規約、管理費・修繕積立金関係書類

この他にも、維持費が分かる書類や管理規則といった書類の提出を求められるケースがあります。

相続不動産が土地の場合に必要となる書類は、以下の通りです。

• 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
• 発行から3か月以内の住民票（現住所と登記上の住所が異なる場合）
• 実印と発行から3か月以内の印鑑証明書
• 登記済証（権利証）または登記識別情報通知
• 固定資産税納税通知書
• 最新年度の固定資産評価証明書
• 地積測量図・筆界確認書

この他にも、売買契約書などの提出を求められるケースがあります。

相続不動産をどうするかの選択肢は、「自身が住む」「売却」「賃貸」「等価交換」「土地活用」などが挙げられます。それぞれのメリットやデメリットを押さえたうえで、相続不動産をどうするか決める必要があるでしょう。

※等価交換とは、土地の所有者が土地を出資し、デベロッパー（土地開発業者）が建築費を出資するかたちで賃貸マンションや貸ビルなどを建設する事業を指します。

相続不動産を売却する際には、相続税だけでなく「登録免許税」「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」など、さまざまな税金や費用がかかります。ただし、相続不動産の売却時にかかる税金を軽減できる特例もあるため、特例の適用をご検討ください。なお、相続不動産の売却後には、確定申告が必要なケースもあるため、事前準備が必要です。売却時に発生する税金や特例などを理解し、相続不動産のスムーズな売却を実現しましょう。

相続不動産の売却手続きでは、税金に関するさまざまな専門知識が必要となります。また、税制上の特例や相続税の納税期限といった時限性もあるため、売却に悩んでいる方はできるだけ早い段階で青山財産ネットワークスにご相談ください。