共有持分の移転登記について|手続きの全体像、費用、リスクなどを解説

不動産を所有する際には一人で名義を持つ「単独所有」だけでなく、複数人で「共有」する形態も多く存在します。しかし共有状態の不動産は、売却などを行う際にほかの共有者の同意が必要となるため、意思決定に制限がかかるという大きな特徴があります。

このような共有状態の不動産において、特定の共有持分の名義を変更する手続きが「共有持分の移転登記」です。

この登記を行うことで、登記簿上の共有者の情報が更新され、新しい名義人がその不動産に関する権利を法的に主張できるようになります。たとえ相続や購入によって持分を取得したとしても、登記をしなければその権利を第三者に主張することはできません。

そこで本記事では、この共有持分移転登記が必要となるさまざまなケースから、具体的な手続きの流れ、かかる費用と税金、そして登記を怠った場合に生じるリスクまで詳しく解説します。

この章では共有持分の意味と注意点を解説します。

「共有持分」とは、不動産全体に対して複数人で持つ所有権の割合を指します。例えば、夫婦において出資割合に応じて3分の2と3分の1の比率で登記された場合、それぞれが「不動産全体に対する持分」を持っていることになります。

注意すべきは、これは建物や土地を部分的に区分して所有しているという意味ではないという点です。不動産全体を共同で所有している状態です。

• 不動産全体に関する意思決定（売却・建て替えなど）には共有者全員の同意が必要
• 自分の持分だけを第三者に売却・贈与することは可能（ただし登記が必要）
• 相続や離婚などで持分が変動する可能性がある
• 利益（賃料など）や費用（修繕費・固定資産税）も持分比に応じて発生

共有持分移転登記はその原因によって多岐にわたりますが、主に以下の状況に分類できます。

被相続人が共有名義の不動産を所有していた場合、その持分は相続財産として扱われ、名義を移すための登記が必要となります。

例えば、遺産分割協議を行わなかった場合や協議がまとまらなかった場合は、法定相続分に従って全員で共有持分を取得します。

ただし、この方法では持分が細かく分かれるため、将来の管理や売却時に調整が難しくなり、トラブルの原因になるリスクが高まります。

相続人全員で話し合いを行う（遺産分割協議）か、遺言書で特定の相続人や受遺者に共有持分を譲る旨が記載されていた場合、その結果として特定の1人が単独で共有持分を相続することで合意するケースもあります。この場合も、その合意内容を反映させた移転登記を行う必要があります。

なお2024年4月1日からは、相続（遺言を含む）による不動産取得の登記が義務化されており、取得を知った日から3年以内に手続きを行わないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性があるため注意が必要です。

夫婦共有名義の不動産を離婚に際して財産分与する場合、夫婦の一方の単独名義に変更するために持分移転登記が必要となることがあります。例えば夫2分の1、妻2分の1の持分だった自宅を、離婚後に住み続ける妻の単独名義に変更するケースなどです。

この際住宅ローンが残っている場合は、事前に金融機関の承諾を得る必要があるため注意が必要です。

共有名義の不動産において、不動産全体ではなく特定の共有持分のみを売買する際にも、持分移転登記が必要です。

例えばほかの共有者の持分を買い取って単独名義にする場合や、第三者に自分の持分を売却する場合などが該当します。自分の持分だけを売却することは法的に可能ですが、一般の買い手が見つかりにくいため、専門業者に売却したり、ほかの共有者に売却したりすることが現実的です。

また親子間、夫婦間、兄弟間などで共有持分を無償で譲渡する場合には、贈与による持分移転登記が必要です。贈与は無償譲渡の行為ですが、贈与税の課税対象となる可能性があるため注意しましょう。

なお婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産の共有持分を贈与する際には、最大2,000万円の控除を利用できる制度があります。

仮に共有持分を放棄すると、民法によりその持分はほかの共有者に帰属します。「持分放棄」は税務上「贈与」と扱われます。そしてほかの共有者への所有権移転登記を贈与として行う必要があります。

贈与税の課税対象となる可能性がある点にご注意ください。

共有者間で共有物の分割について合意が得られない場合、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起することができます。

「共有物分割請求訴訟」とは、共有関係を解消するために裁判所に分割を求める手続きです。基本的には、協議での解決が難しい場合に選択される最後の手段として用いられます。

当事者間の協議には拘束力がありませんが、裁判所の判決には強制力があるため、訴えを提起して判断を得れば共有状態の解消が見込めます。共有者が協議に応じないときや、一部の共有者が共有不動産を実質的に占有・独占している場面で有効な方法といえるでしょう。

この訴訟の結果、特定の共有者がほかの共有者の持分を買い取り、共有状態を解消する「代償分割」が選択された場合にも、裁判所の判決や和解調書に基づいて持分移転登記を行う必要があります。

共有持分の移転登記をいつ行うかは、取得の理由によって異なります。

売買で取得した場合は、残代金を支払うタイミングで登記を行うのが通例です。相続、贈与、離婚による財産分与などでは、金銭授受の有無に関わらず、できるだけ早期に移転登記を完了させることが推奨されます。

特に相続登記は、前述のとおり義務化されています。持分移転登記の手続きは、以下の流れで進めます。

登記申請には、さまざまな書類が必要となります。原因に応じて必要書類が異なるため、事前に確認し、漏れなくそろえることが重要です。

必要となる主な書類は以下のとおりです

• 登記申請書：法務局のウェブサイトから様式をダウンロードできます。
• 住民票：共有持分を取得する人のものです。
• 印鑑登録証明書：登記原因証明情報に使った実印に関するものです。
• 固定資産評価証明書：不動産所在地の市区町村で取得します。
• 登記識別情報通知：不動産の権利または共有持分を失う人の分が必要です。
• 登記原因証明情報：共有の状態が変化した原因を証明する書類です。　など

• 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本一式
• 被相続人の住民票除票
• 相続人全員の戸籍謄本
• 遺産分割協議書（遺言書がない場合）　など

遺産分割協議書や各種契約書には、実印の押印が必要です

• 離婚協議書または裁判所の調停調書や確定判決の謄本　など

• 売買契約書や贈与契約書　など

登記申請書を作成する必要があります。共有持分移転登記の場合、通常の所有権移転登記とは記載方法が少し異なります。相続の場合は以下のとおりです。

• 「登記の目的」：所有権全体を移転するのではなく、特定の持分のみを移転するため、「A持分全部移転」または「A持分一部移転」のように記載します。
• 「原因」：被相続人が亡くなった日を記載し、「相続」と続けます（例：令和3年6月10日相続）。
• 「相続人（登記権利者）」：氏名の前に承継する持分を記載します（例：持分2分の1 B）。複数の不動産があり、それぞれ持分が異なる場合は「持分後記のとおり」と記載し、各不動産の表示欄の最後に持分を記載するケースもあります。
• 「登記義務者」：元の所有者の情報。
• 「課税価格・登録免許税」：以下の計算方法で算出した金額を記載します。

不動産登記を申請する際には、法律で定められた税率で登録免許税（印紙代）を納める必要があります。

「不動産価格 × 持分割合 × 税率」で算出します。不動産価格は、役所が発行する固定資産評価証明書に記載されている不動産の評価額を指します。

• 相続の場合

1,000分の4（0.4％）。

• 売買・贈与・財産分与の場合

原則1,000分の20（2％）。

• 軽減税率

個人が、令和9年3月31日までの間に住宅用家屋の取得（売買および競落に限ります。）をし、自己の居住の用に供した場合の移転登記の場合の税率は1000分の3（0.3%）です。

登記申請に当たって、その家屋の所在する市町村等の証明書を添付する必要があります。なお、登記した後で証明書を提出しても軽減税率の適用を受けられませんので注意してください。

相続などにより土地の所有権を取得した個人が、当該相続に基づく所有権移転登記を受ける前に死亡した場合には、令和9年3月31日までにその亡くなった個人を当該土地の登記名義人とする登記については、登録免許税を課さない取り扱いとなります。

また個人が令和9年3月31日までに、土地について特定の所有権の保存登記または相続を原因とする所有権移転登記を行う場合で、当該登記の課税標準となる不動産の評価額が100万円以下の場合には、当該土地の保存登記または相続による移転登記について、登録免許税は課さないとされています。

納付方法は登録免許税が3万円以下であれば、登記申請書に金額分の収入印紙を貼付して提出することも可能ですが、高額になる場合は金融機関で現金で支払い、領収書を法務局へ提出するのが一般的です。

必要書類と登記申請書をそろえたら、対象不動産が所在する管轄法務局に提出します。管轄外の法務局では手続きができないため注意が必要です。

提出方法は窓口への直接提出、郵送、またはオンライン申請が可能です。書類に不備や漏れがある場合、法務局から連絡が入るため迅速に対応する必要があります。

登記が無事完了すると、申請者に登記識別情報通知書が交付されます。この通知書は、共有持分の権利関係を証明する重要書類ですので、しっかり保管してください。

共有持分移転登記にかかる費用は、依頼する専門家や登記の種類、不動産の評価額などによって変動します。主な費用と税金は以下のとおりです。

共有持分移転登記はご自身で進めることも可能ですが、複雑な手続きや専門知識が必要となるため、専門家に依頼することが一般的です。

• 複数案件：複数の共有持分移転登記を依頼する場合、件数分の費用がかかることがあります。
• 複雑なケース：登記原因証明書の作成から依頼する場合や、共有者の数が多い場合、または亡くなった共有者の相続登記が済んでいない場合などは、費用が高額になる傾向があります。

また建物表題登記など、不動産の物理的な情報に関する登記（表示に関する登記）も専門家に依頼するのが一般的です。

この節では共有持分移転登記で発生する可能性のある税金について解説します。

先述した登記手続きの際にかかる税金です。不動産の固定資産税評価額に持分割合と税率を乗じて計算されます。

不動産を売買、贈与、新築などで取得した際に発生する税金です。相続では発生しません。

不動産の贈与契約や売買契約によって共有持分の所有権を移動させる場合、原則として契約書などの書類にて印紙税の支払いが必要です。

不動産の共有持分を相続した場合、ほかの相続財産と合算した金額が相続税の基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の人数）を超える場合に課税される可能性があります。

不動産の共有持分を売却して利益を得た場合には、その売却益（譲渡所得）に対して所得税が課せられることが想定されます。

取得した不動産の共有持分が贈与と見なされた場合に課せられる税金です。

住民票や印鑑登録証明書、戸籍謄本などの必要書類の取得には費用がかかります。

これらの費用負担の割合は、原則として不動産の共有者全員が持分割合に応じて負担します。

ただし不動産売買時の登録免許税は買主側が負担することが一般的であると考えられます。また共有持分を放棄した際には、放棄した本人が登記にかかる費用を負担することが想定されます。

共有持分を売買や相続などで取得したにもかかわらず、持分移転登記を行わずに放置すると、さまざまなリスクが発生します。

不動産の固定資産税は、毎年1月1日時点の登記簿上の所有者に対して課税されます。

そのため、持分移転登記を行わないまま年を越すと、実際に所有者が変わっていても、前の共有者に納税通知が届き続けてしまいます。これが長期化すると、前の所有者との間でトラブルに発展する可能性があります。

登記簿上の名義人と実際の所有者が一致していなければ、不動産の所有者としての権利を公的に主張できません。

そのため、不動産を賃貸して家賃収入を得ている場合でも、家賃の請求が法的に認められなかったり、不動産を担保にして融資を受けられなかったりすることも想定されます。また、売却などの処分行為も制限される可能性があります。

所有権保存登記をしていないと、抵当権の設定ができないため住宅ローンが組めないなどの事態も考えられます。

故人の共有持分移転登記を放置しておくと、次の相続が起こるたびに相続人が増えて権利関係が一層複雑化します。

例えば、もともと2人で共有していた不動産が相続を重ねるうちに面識の薄い多くの相続人へと細分化し、誰がどれだけの持分を所有しているのか把握しづらくなることがあります。その結果、不動産の売却や管理に関する意思決定が難航し、共有者同士のトラブルに発展しやすくなります。

共有持分移転登記は単独所有の不動産登記とは異なり、複雑な手続きや多くの関係者との調整が必要となるケースが多くあります。ここでは主な注意点を整理します。

共有持分の登記においては単独所有では不要な工程が多く、誤りが発生しやすい点に注意が必要です。

共有者が多い場合には必要書類の収集や連絡調整に時間がかかり、協力が得られない人がいると手続きが停滞するリスクもあります。共有者が増えるほど手続きの手間や所要時間が長くなり、書類不備で再手続きが発生しないよう注意が必要です。

また、登記申請書に記載する登記原因は必ず事実と一致していなければなりません。例えば贈与税を避けるために架空の売買を記載するなど虚偽の申し立てを行うと、懲役や罰金が科される可能性があります。

さらに抵当権が設定された不動産の持分移転登記を行う際は、事前に金融機関の承諾を得ることが必要です。

ローン契約には担保不動産の所有者変更に関する通知義務や承認要件が含まれることが多く、無許可で手続きを進めると契約違反となり、残債の一括返済を請求されるリスクがあります。

特に離婚や贈与などで持分を移転する場合には、慎重な確認が求められます。

一般的に不動産の共有状態はあまりよい状態とはいえず、単独名義のほうが望ましいとされています。

共有名義の不動産は、将来的に単独名義の不動産にはないさまざまなトラブルを引き起こす可能性があります。

不動産の処分行為（売却など）を行うにはほかの共有者の同意が必要となります。日頃から緊密に連絡を取る関係でなければ、この同意を取り付けることが大きな負担となります。

相続が発生するごとに共有者が増え、関係性が希薄な人が共有者に加わることで、さらに管理が困難になることがあります。特に一部の共有者の所在が不明になると、持分の取得や管理からの除外のために裁判所の申し立てが必要となる手間が生じるでしょう。

また、自分の共有持分は自由に譲渡できますが、見知らぬ第三者が共有者に加わることで、不動産全体の維持管理に関する合意形成が難しくなる可能性があります。

共有状態の解消を求める「共有物分割請求」や、共有持分を放棄する「持分放棄」は、民法で認められた権利であり、これらが実行されると新たな持分移転登記の手間や費用が生じます。

共有持分移転登記の費用は依頼する専門家によって大きく差が出ることがあります。特に複数の持分をまとめて移転する場合、料金差が数十万円になることもあり得ます。

さらに登記の申請者も原因によって異なります。必要な協力が得られない場合は登記引取請求訴訟を通じて単独申請を行う方法もあります。

共有持分移転登記は、ご自身で行うことで費用を抑えることは可能ですが、「必要な書類の収集」「不備のない申請書類の作成と手続き」「登記以外の不動産や権利関係の紛争解決」など、多岐にわたる事項に対応しなければなりません。

専門知識が乏しい方が初めて登記申請を行う場合、書類不備によってやり直しになるケースも少なくありません。仕事や子育てをしながら正確に手続きを進めるのは、非常に困難な場合が多いでしょう。

そこで、不動産の共有持分の登記は専門家に依頼することを強くおすすめします。

専門家へ依頼する具体的なメリットは、まず代理で書類収集や書類作成、申請手続きを行ってくれるため、仕事や日常生活に支障きたすことなくスムーズに手続きを進めることができます。また専門知識や実務経験に基づいて、正確な登記申請をしてくれます。これにより、不備による手続きの遅延や却下のリスクを大幅に減らすことができます。

さらに、登記以外の不動産や権利関係の紛争についても相談できる場合があります。

自分だけで登記を進めると、思わぬ費用やトラブルが発生し、結果的に支出が増えるリスクがあります。とりわけ手続きが煩雑になりがちな共有持分の移転登記では、専門家に依頼することが、時間と労力を節約し、確実に手続きを完了させる最短ルートになります。

共有持分移転登記は、不動産の共有持分を取得した際に、法的に所有者として認められ、その権利を主張するために不可欠な手続きです。

この手続きを怠ると、固定資産税の誤請求、不動産を担保にした融資の不可、将来的な相続時の権利関係の複雑化といった、さまざまなリスクに直面する可能性があります。

手続きには登録免許税などの費用、そして住民票や印鑑登録証明書などの書類準備が必要となります。特に、取得原因（相続、売買、贈与、財産分与、放棄など）によって必要な書類、登録免許税の税率、不動産取得税や贈与税の有無などが異なることに注意が必要です。

不動産の共有は、そもそも単独所有に比べて意思決定に制限があり、将来的にトラブルに発展する可能性が高い形態です。

そのため、不動産を取得する際や、相続・離婚などで共有持分が生じる際には、安易に共有状態を選択せず、将来的な不都合を十分に考慮した上で判断することが望ましいでしょう。

共有持分を得た場合は、放置せずにできるだけ早めに登記手続きを進めることが、将来的なトラブルを回避し、円滑な資産管理を行う上で不可欠な行為です。複雑な手続きや専門的な知識が必要となるため、専門家へ依頼することで、迅速かつ正確な登記完了を目指すことをおすすめします。

共有持分の移転登記については、ぜひ青山財産ネットワークスにご相談ください。