不動産の相続に伴う名義変更について｜義務化の期限・手続きの流れ・費用まで

不動産の相続に伴う名義変更（相続登記）とは土地・建物・区分所有マンションなどの不動産について、所有者が亡くなったときに登記簿上の名義を故人（被相続人）から実際に承継した相続人名義へ切り替えるための法的手続きをいいます。

この所有権移転の登記を済ませることで誰が正当な権利者かが公的記録として明らかになり、相続人はその不動産を売却・賃貸・担保設定する際の手続きを適法かつ円滑に行えるようになります。

いわば相続後の権利関係を対外的に証明し、トラブルを未然に防ぐための公示手続きです。

これまで相続登記は任意とされていましたが、所有者不明の土地が増加し社会問題となったことを受け、2024年（令和6年）4月1日より法律上の義務となりました。相続登記は不動産を円滑に利用し、後の世代に負担を残さないためにも非常に重要な手続きです。

そこで本記事では不動産を相続した際の相続登記（名義変更）について、義務化の期限、手続きの流れ、必要書類、費用、そして専門家への依頼について解説します。

この章では不動産の名義変更の概要について解説します。

相続登記とは亡くなった人（被相続人）が所有していた土地・建物などの不動産の所有権を、相続した人（相続人）の名義に変更する手続きです。

もともと登記とは、不動産などの権利関係を登記簿に記録し、対外的に公開するための仕組みを指します。

相続登記を行うことで、「その不動産の所有権が相続人へ移った」という事実が公的に記録され、相続人は自分が正当な所有者であることを第三者に示すことができるようになります。

相続登記は、相続を原因とする所有権移転登記のことで、法務局に申請して登記記録を変更します。

不動産のデータは所在地を管轄する法務局によって管理されており、その証明書は「登記事項証明書」（一般に「登記簿謄本」）と呼ばれています。この登記記録には、不動産の種類、面積、そして誰がどのような権利を持っているかが記録されています。

実務上、相続した不動産を売却したり、賃貸に出したりする場合には、この相続登記がほぼ必須といえます。

ところが、相続人自身がそのまま住み続けるケースや、誰も住まず空き家として放置しているケースでは、「とりあえず困らないから」と相続登記を行わないまま、長期間放置されてしまっていることも少なくありません。

相続登記が長年「義務ではなく任意」であった結果、名義変更が行われないまま放置された不動産が増え、その所有者が誰なのか判然としないケースが各地で多発してきました。

こうした所有者不明の不動産は、公共事業の用地取得や民間での不動産売買を妨げるだけでなく、空き家問題の深刻化にもつながっています。

国土交通省の調査によれば、所有者不明土地が発生する要因の多くが相続発生後に相続登記が行われていないことに起因するとされています。

こうした状況を是正するための根本的な対策として不動産登記法が改正され、相続登記を行うことが法律上の義務とされました。

相続登記の申請期限は、原則として「所有権を取得したことを知った日」から3年以内と定められています。

• 2024年4月1日以降：相続で取得したことを知った日から3年以内
• 2024年3月31日以前（過去の相続）：施行日（2024年4月1日）から3年以内（2027年3月末まで）

正当な事由もないのに定められた期限までに相続登記を申請しないと、最大10万円の過料の対象となる可能性があります。

ただし、相続人が極めて多く書類収集に時間がかかる場合や、遺言の有効性について相続人間で争いがある場合、重病などで申請できない場合などは「正当な理由」として過料が科されない場合があります。

相続による不動産の名義変更において、誰が新しい名義人となるかは、以下の3つの状況によって決まります。

• 遺言書がある場合：基本的に遺言書で指名された相続人などの名義に変更します。
• 遺産分割協議を行う場合：相続人全員の合意（遺産分割協議）により、特定の相続人の名義にしたり、割合を自由に指定したりできます。
• 法定相続分どおりにする場合：遺言書や遺産分割協議がない場合、法律で定められた相続分に従い、相続人の共有名義とします

遺産分割協議は相続人全員の合意があれば、誰の名義にするか、割合をどうするかを自由に決めることが可能です。

相続登記の義務化により過料の対象となるだけでなく、名義変更を放置することには、将来的に大きなトラブルや負担を招くリスクが伴います。

法的な義務とは別に、不動産を売却する際には、売却の前提として名義変更が必要です。急いで売却する必要がある場合に名義変更が済んでいないと、機会を逃してしまうことになります。

名義変更を放置したまま時間が経つと、相続人であった人が次々と亡くなり、さらに次の世代へ相続が発生する「数次相続」が発生します。数次相続が発生すると権利関係が複雑化し手続きが煩雑になります。

相続人が20人、30人と増大すると、全員の連絡先を把握すること自体が困難になり、遺産分割協議のための合意を得ることが非常に難しくなります。

また、相続人の数が増えれば、必要となる戸籍謄本などの書類も膨大になり、書類収集に要する時間や費用がかかってしまいます。認知症や行方不明の相続人が出た場合、成年後見人や不在者財産管理人を立てるなど、さらに複雑な手続きと費用が必要になります。

相続登記を放置していると、ほかの相続人が自分の法定相続分を勝手に第三者に売却したり、その持分が債権者によって差し押さえられたりするリスクもあります。

相続人は、自分の法定相続分（持ち分）を第三者に売却することができ、その持分の売却にほかの共有者の同意は不要です。その結果、知らない第三者と不動産を共有するという望まない状況が発生する可能性があります。

また相続人の一人が多額の借金を抱え返済が滞った場合、その債権者は、登記を代わりに行った上で、その相続人の持分を差し押さえ、競売にかけることが可能です。

相続した不動産が管理されず放置され、劣化により倒壊の危険が生じるなど景観を著しく損ねる状態になった場合、自治体から「特定空家等」や「管理不全空家」に指定される可能性があります。

これらに指定され、勧告を受けても改善しない場合、住宅用地の特例措置の対象から外され、固定資産税が大幅に増額されるリスクがあります。

相続登記は自分で進める場合でも専門家に依頼する場合でも、基本的な流れ自体は共通です。

またこの手続きは戸籍・除籍などの取り寄せや、相続関係を確認するための各種書類の収集に時間を要するのが通例です。準備が滞りなく進んだとしても、申請から登記完了まで少なくとも約1カ月は見込んでおくのが安心でしょう。

手続きの最初の段階として、対象となる不動産の現在の名義人や権利関係を調査し、実態を把握します。

登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、現在の正式な所有者を確認します。

親の名義だと思っていたら、実は先代や先々代のご先祖の名義のまま変更されていなかったり、単独名義だと思ったら複数人の共有名義になっていたりするケースもよく見受けられます。

登記事項証明書は全国の法務局で取得可能です。

相続登記の登録免許税の税額を算出するためには固定資産税評価額を確認する必要があります。

評価額は、毎年4～6月ごろに送付される固定資産税納税通知書に記載されている課税明細書や、市区町村役場で取得できる固定資産評価証明書で確認できます。

被相続人の戸籍謄本を確認し、法定相続人を調査・確定させます。

戸籍謄本は、被相続人が本籍地を何度か移転している場合、出生から死亡まですべての戸籍を遡って収集する必要があるため、時間がかかる作業となります。まずは被相続人の住民票の除票を取得して本籍地を確認し、その本籍地の役所から戸籍を順次遡って取得します。

法定相続人の範囲と順位は民法で規定されており、配偶者は常に相続人となり、これに加えて第1順位（子・孫）が優先され、不在の場合は第2順位（親・祖父母）、第1・第2順位ともに不在の場合は第3順位（兄弟姉妹）が相続人となります。

相続財産の分割方法を決定します。

故人が生前に作成した遺言書がある場合、原則としてその内容に従って名義変更を行います。

• 公正証書遺言：公証役場で作成され、検認は不要です。
• 自筆証書遺言/秘密証書遺言：家庭裁判所での検認手続きが必要です。検認を受けないと相続登記に使用できません。

遺言書が存在しない場合や、遺言の記載内容について相続人全員の合意が得られない場合には、まず相続人全員が参加して遺産分割協議を開き、どのように財産を分けるかを話し合いで決めます。

この協議では、必ずしも法定相続分どおりに配分する必要はなく、家族の事情や希望を踏まえた柔軟な分割方法を採用することが可能です。

合意に至ったら、その決定事項を反映した遺産分割協議書を作成します。協議書には、相続人全員が自筆の署名（または記名）を行い、各自の実印で押印することが求められます。また、本人確認のため相続人全員分の印鑑証明書を添付するのが必須となります。

相続登記に必要な書類のうち主なものは以下のとおりです。

• 被相続人の戸籍謄本一式（出生～死亡）
• 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 不動産を取得する人の住民票
• 登記申請書
• 相続関係説明図

【原本還付の利用】

相続税申告や預金解約などで同じ書類を何度も使う場合、法務局に提出する書類の原本を返却してもらう「原本還付」手続きが利用できます。

原本のコピーに「原本と相違ない」旨を記載し、申請者が署名・捺印することで、手続き完了後に原本が返却されます。

必要書類がそろったら、法務局に提出する登記申請書を作成します。申請書は、遺産分割協議、法定相続、遺言書（公正証書・自筆証書）など、相続の状況に応じた様式が法務局のホームページに公開されています。

申請書には登記事項証明書や固定資産評価証明書を見ながら、不動産の表示を正確に記載する必要があります。また、登録免許税に該当する額の収入印紙を貼付するためのスペースを設けておきます。

作成した登記申請書と必要書類一式を、不動産所在地を管轄する法務局に提出します。管轄以外の法務局では受けつけてもらえないため、事前に確認が必要です。提出方法は以下のとおりです。

• 窓口での直接提出：間違いがあった場合にその場で訂正できるメリットがありますが、平日の開庁時間（多くは8時30分から17時15分）に法務局に行く必要があります。
• 郵送での提出：自分のタイミングで申請できますが、修正箇所があった場合は再度手続きの手間が発生します。書留郵便またはレターパックを利用します。
• オンラインでの申請：マイナンバーカードとICカードリーダーが必要であり、戸籍謄本などの添付書類は別途郵送または持参する必要があります。一度きりの申請であればかえって面倒な場合もあります。

申請から名義変更の登記完了までは、通常1～2週間程度かかります。登記が完了すると原則として法務局から「登記識別情報通知」（従来の権利証に代わる12桁の英数字のパスワード）と「登記完了証」が交付されます。

登記識別情報通知は今後の不動産の処分や担保設定の際に使用する重要な証書であるため、大切に保管する必要があります。

相続登記にかかる費用は、大きく分けて登録免許税と専門家への報酬です。

相続登記をする際には専門家に依頼するかどうかに関わらず、原則として登録免許税が課税され、法務局に収入印紙を貼付して納付します。

以下のいずれかの条件に該当する場合、登録免許税が免除されます。

• 土地の評価額が100万円以下の土地を相続した場合
• 2027年3月31日までに、相続によって土地を取得した個人が相続登記せずに死亡した場合

申請書に「租税特別措置法第84条の2の3第1項に基づき非課税」である旨を明記する必要があります。

相続登記の手続きを専門家に依頼する場合、上記の実費に加えて専門家への報酬が発生します。

専門家の報酬は、現在は自由化されており一律ではありませんが、おおよその相場は10万円前後であることが多いです。相続人の数、不動産の個数、手続きの複雑さ（戸籍収集の難易度など）によって報酬は加算される場合があります。

自分で手続きを行う場合は登録免許税と実費ですが、専門家に依頼した場合は報酬が加わります。

相続登記の有無と相続税の課税は、基本的に別個の制度であり、直接の連動はありません。つまり、登記名義の変更をまだ行っていない場合でも、相続した遺産の総額が基礎控除を超えれば相続税の対象となります。

登記手続きを済ませているかどうかに関わらず、課税要件を満たせば相続税の申告・納付義務が生じる点に注意が必要です。

相続税は、相続した財産の合計額が基礎控除額を超えた分に対して課税されます。

相続税の基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

相続財産がこの基礎控除額を超えない場合は、相続税は課税されず、申告も不要です。

相続税の申告は、相続の開始を知った日（通常は死亡日）から10カ月以内に行う必要があります。

不動産は高額な財産であるため、相続登記を行う際には相続税の確認・検討が必須です。

相続登記は、相続状況が複雑でなければ自分で行うことも可能ですが、手間や時間、専門知識が求められます。

【メリット】

最大のメリットは、専門家への報酬を節約できるため、費用を安く抑えられることです。

【デメリット】

• 膨大な手間と時間：膨大な量の書類（特に戸籍謄本一式）の収集や、申請書の作成に多くの時間と労力がかかります。
• 平日日中の対応：役所や法務局の手続きは平日の日中に行う必要があり、仕事などで時間が取れない人には大きな負担となります。
• ミスやトラブルのリスク：登記申請は法律の理解が必要であり、書類や記入内容に不備があった場合、法務局からの連絡があり、出向いて是正する手間が発生します。不動産の登記漏れなど、後日発覚するミスも少なくありません。

特に以下のようなケースでは、専門家に依頼することが強く推奨されます。

• 平日の日中に時間が取れない方
• 相続人が多く、戸籍謄本の収集が困難な場合
• 不動産の数が多かったり、遠方に不動産所在地があったりする場合
• 数代にわたって名義変更がされておらず、数次相続が発生している場合
• 疎遠な相続人が含まれており、書類のミスが許されない場合
• 不動産の売却が控えており、急いで手続きを完了させたい場合
• 手続きが複雑で、法務局に相談してもよく分からなかった方

不動産登記の専門家に依頼することで、手続きの煩雑さから解放されます。

• 手続きの迅速化と確実性：専門知識に基づき、ミスなくスムーズに手続きを進めることができます。お急ぎのご依頼にも対応可能です。
• 書類収集の代行：印鑑証明書を除く、戸籍謄本・住民票・固定資産評価証明書など、ほとんどの必要書類の収集を代行してもらえます。
• 複雑な状況への対応：異母兄弟の存在が発覚したケースや、行方不明の相続人がいるケースなど、複雑な相続関係にもスムーズに対応してもらえます。

相続により不動産を承継した場合、まず直面するのが「相続登記をいかに滞りなく進めるか」という課題です。

必要書類の収集方法や申請の流れ、事前に確認すべき相続関係の整理など、押さえるべきポイントを理解していれば、相続登記は想像以上に効率的に進めることが可能です。

そこで本章では、相続登記を円滑に進めるために必ず把握しておくべき重要事項を体系的に解説し、手続き全体を迷わず進めるための実務的な視点を提供します。

遺産分割の話し合いがまとまらない場合に、法定相続分に応じて共有名義で相続登記を行うことは可能ですが、将来的なリスクが大きいため、単独名義にすることが強く推奨されます。

• 売却の制約：共有名義の場合、不動産全体を売却する際には共有者全員の同意が必要となります。
• 権利関係の複雑化：共有者の誰かが亡くなると、その持分に対してさらに相続が発生し、権利関係がどんどん複雑化し、合意形成がより困難になります。
• 差し押さえのリスク：共有者の誰かの借金により、その持分が差し押さえられるリスクがあります。

ほかの遺産とのバランスを考慮し、可能な限り単独名義で名義変更を行うようにしましょう。

遺産分割協議書を作成する際は、対象となる土地や建物の情報を、登記事項証明書に基づき、所在、地番、地目、面積などを正確に記載する必要があります。

「家が建っている土地」のようなあいまいな表現は、後で敷地範囲を巡ってトラブルになる可能性があるため避けるべきです。

法定相続情報証明制度とは、相続人が「法定相続情報一覧図」（相続関係を一枚に整理した図面）と、それを裏づける戸除籍謄本等一式を登記所に提出し、その内容が民法上の相続関係と一致しているかを登記官が確認した上で、その一覧図に認証文を付した写しを無料で交付する仕組みです。

相続登記を行う際、相続した不動産が複数の法務局の管轄区域にまたがっている場合には、本来であれば、不動産ごとに所轄法務局へ、お亡くなりになった方に関する戸除籍謄本等の原本一式をそれぞれ提出しなければなりません。

しかし、法定相続情報一覧図の写しがあれば、この原本束の代替書類として相続登記に利用できるため、複数の法務局に同じ戸除籍謄本等の束を何度も提出する必要がなくなります。

さらに、本制度で交付された一覧図の写しは、ほかの行政機関や金融機関における各種相続手続きでも利用できるため、これらの手続きにおいても戸除籍謄本等をその都度提出し直す手間を省くことができるという利点があります。

遺産分割の意見がまとまらない、または一部の相続人が話し合いに応じないために手続きが滞る場合は、専門家に相談することが適切といえるでしょう。

不動産を相続した際の名義変更（相続登記）は、2024年4月1日より法律上の義務となり、3年以内に手続きを行わない場合は過料の対象となります。

相続登記の手続きは、必要書類の収集や申請書の作成に多くの手間と専門知識を要します。特に、相続人が多かったり、数次相続が発生していたり、不動産の売却を急いでいたりするような複雑なケースでは、自分で行うと時間や労力がかかり、ミスが発生するリスクも高まります。

相続登記の手続きに関して不安がある場合は、専門家に依頼することを検討しましょう。

弊社・青山財産ネットワークスでは、お客様一人ひとりの資産構成やご家族状況を踏まえた上で、複雑化しがちな相続対策について最適なストラクチャー方針をご提案いたします。

具体的な相続税申告や名義変更・登記手続きなどについては、提携している実務経験豊富な税理士・司法書士とも連携し、手続き完了まで一貫してサポートいたします。

相続に関するお悩みや現在の状況整理からでかまいませんので、まずはお気軽に青山財産ネットワークスまでご相談ください。