不動産特定共同事業（匿名組合型）について

今回は「不動産特定共同事業」（匿名組合型）について、紹介します。

上記目次に倣い、法務上のポイント、税務上のポイントを交えながら解説していきます。

不動産特定共同事業とは、複数の投資家が出資等を行い、不動産会社などの専門家（事業者）が事業主体となって実物不動産取引により運用し、収益の分配を行う事業のことをいいます。事業者は「金融庁長官・国土交通大臣」、「国土交通大臣」または「都道府県知事」に対して許可申請を行い、厳しい条件を満たした事業者だけがの不動産特定共同事業法に基づく許可を得ることができます。また、事業年ごとに事業報告書の提出が求められており、厳格な規制のもと、事業を行っています。

• ※
  青山財産ネットワークスは、金融庁長官・国土交通大臣第59号の許可を取得しております

投資家が事業者と任意組合契約を締結して金銭や不動産の共有持分を出資し、不動産を共有するとともに、当該事業者が投資家（任意組合員）から委任を受け、不動産取引を営み、その収益を投資家（任意組合員）に分配します。

• 任意組合型についてはこちらの記事に詳しく記載しています。

投資家が事業者と匿名組合契約を締結して金銭を出資し、事業者は当該金銭をもとに不動産を取得して不動産取引を営み、その収益を投資家（匿名組合員）に分配します。

• ※
  任意組合型及び匿名組合型の他に、賃貸借型の契約類型もあります。
  賃貸借型は、投資家（組合員）が事業者から不動産の共有持分を取得し、当該不動産の賃貸を事業者に委任し、事業者はその収益を投資家（組合員）に分配することになります。

	任意組合型	匿名組合型
法的性格	組合出資持分	組合出資持分
根拠条文	民法667条	商法535条
不動産の名義	事業者（※１）	事業者
出資方法	金銭出資、現物出資、労務出資	金銭出資
収入	不動産所得	雑所得
責任範囲	無限責任	有限責任 （出資金額の範囲）
相続・贈与時の評価	相続税評価	時価
概要図

• ※1.
  共有持分による現物出資の場合、不動産は組合財産として共有となりますが、登記は投資家名義でされます。
• ※2.
  任意組合型においては、事業者も含めた全組合員が一つの組合契約を締結します。
• ※3.
  匿名組合型においては、組合員との二者間契約となります。

組合事業に係る所得は最終的に投資家（任意組合員・匿名組合員）に帰属します。
しかし、法律の建て付けの違いがあります。任意組合投資の対外的な法律行為は、投資家（任意組合員）が行います。
一方、匿名組合投資の対外的な法律行為は、匿名組合の営業者が行います。
このような法律の建て付けの違いや契約内容の違いから、課税関係に違いが生じます。

• ※1.
  一定の個人組合員に帰属する組合事業に係る損失は、個人組合員の他の組合事業の所得や他の不動産所得との内部通算の他、他の所得とも損益通算はできません。
• ※2.
  一定の法人組合員に帰属する組合事業に係る損失は、法人匿名組合員の損金とならない場合があります。

匿名組合は「当事者の一方が相手方の営業のために出資をし、その営業から生ずる利益を分配することを約することによって、その効力を生ずる」（商法535条）契約であり、営業者（事業者）と出資者（組合員）との二者間の合意により成立します。出資は金銭その他の財産のみによって行い、任意組合と異なり労務による出資は認められません（商法536条）。

• ※
  匿名組合は投資家（匿名組合員）と有能な経営者（営業者）を結びつける企業形態（箱）で、実際に匿名組合事業を営むのは営業者です。

組合財産としての土地・建物等の取得に係る登録免許税・不動産取得税（流通税）の納税義務者は、匿名組合の営業者です。
匿名組合事業に属する課税仕入れ等については、営業者が単独で行ったことになります。

匿名組合契約に基づいて営まれる組合事業に係る損益は、最終的に分配割合に応じて各投資家（各匿名組合員）に帰属します。各投資家（各匿名組合員）に所得税等・法人税等が課税されます。店舗や事務所の賃貸収入に係る消費税の納税義務者は営業者となります。営業者が課税事業者の場合には、消費税の申告と納税を行います。なお、投資家（匿名組合員）が受取る分配金は消費税の課税対象外となります。

投資家（匿名組合員）が匿名組合出資を相続・贈与した場合、相続税・贈与税の計算上、相続時・贈与時において匿名組合契約を解除したものと仮定して、投資家（匿名組合員）が返還を受けることができる価額（債権）により評価します。

匿名組合出資の評価方法は、国税庁の質疑応答事例「匿名組合契約に係る権利の評価」の取扱いが参考になります。この質疑応答事例では、主に以下3点が記載されております。

• ※
  上記は国税庁質疑応答事例　匿名組合契約に係る権利の評価に基づき作成

投資家（法人匿名組合員）の法人株式を相続・贈与した場合には、その法人株式の評価の過程で匿名組合出資の評価が必要となります。評価方法は、個人所有の匿名組合出資の評価と同じです。

投資家（匿名組合員）としての地位を譲渡した場合には、組合員の権利を譲渡としたものとして、譲渡損益に所得税等・法人税等が課税がされます。なお、消費税法上における旧投資家（旧匿名組合員）の出資持分の譲渡は、有価証券に類するものの譲渡として非課税取引となります。

匿名組合が組合財産である事業用不動産を譲渡した場合に、最終的に分配割合に応じて各投資家（各匿名組合員）に帰属し、所得税等・法人税等が課税されます。組合財産である建物等の譲渡に係る消費税の納税義務は、匿名組合の営業者にあります。

• ※
  詳細については、税理士・税理士法人等の専門家や所轄の税務署等にお問い合わせ下さい。

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