借地権は売却できるのか？注意点と手続きの流れなどを解説

借地権は売却できないと思っている方も多いかもしれませんが、実際には地主との交渉を上手に進めることで売却が可能です。

そこでこの記事では、借地権の概要や売却の流れについて詳しくご説明します。トラブルを避け借地権を売却するためのコツを知りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

借地権に関する基本的な情報を解説します。まずは概要から理解しましょう。

借地権とは、他人の土地に自分の名義で建物を建てられる権利のことです。土地の貸し手は「地主」、借り手は「借地人」と呼ばれます。借地人は土地を利用する対価として、地主に地代を支払います。

借地権の主なメリットは、土地に関連する固定資産税や都市計画税がかからない点です。後ほど詳しく解説します。

一方で、借地権のデメリットとしては、建物の名義変更などの際に地主の許可を得る必要がある点、その際に承諾料が発生するため、手間や費用がかかる点が挙げられます。

借地権には、主に「地上権」と「賃借権」の2種類があります。どちらの権利が適用されるかは、地主と借地人の合意によって決まりますが、一般的には賃借権が選ばれることが多いです。これは、賃借権のほうが地主にとって有利な条件となるためです。

地上権と賃借権を比較すると、地上権のほうが自由度が高く、強い権利を持つとされています。

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地上権は、地主が所有する土地を借地人が使用できる権利です。地上権を持つ場合、地主の承諾を得ずに自由に建物の売却や譲渡、担保設定などを行えます。この自由度の高さが地上権の特徴です。

ただし、地上権は住宅を建てるための土地にはあまり設定されません。通常、太陽光発電パネルの設置など、特定の目的のために適用されることが多いです。

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賃借権は、土地を借りて使用する権利の一つで、地上権とは法律的な定義や特徴が異なります。商業施設や住宅の建設のために土地を借りる際には、賃借権がよく利用されます。

賃借権は、地上権と異なり、通常は譲渡や転貸を行う際に地主の承諾が必要です。

借地権付きの不動産を売却する際は、まず地主の許可が必要です。最初に、地主に対して売却の意思を伝え、了承を得ましょう。その後、以下の方法で売却を検討できます。

比較的簡単な売却方法として、地主に借地権を売却する方法があります。借地権は、借主が地主から権利を購入したものなので、地主に再び売却可能です。地主への売却であれば、第三者の買主を探す必要がなく、手続きも比較的スムーズに進められます。

地主に借地権を売却する際は、「建物を残したまま売却する方法」と「建物を解体して更地にしてから売却する方法」のいずれかを選ぶことになります。

建物をそのまま残す場合には、建物の評価額について地主側と意見が合わず、価格交渉に時間を要することがあるため注意が必要です。

一方更地にして売却する際は、建物の解体費用を売主が負担するケースが多く見られるため、その点も踏まえて検討することが大切です。

地主の許可が得られれば、第三者の個人に借地権付きの不動産を売却できます。第三者に売却する場合、通常は建物付きで買い取ってもらうことが一般的であり、地主に売却するよりも高い価格で売却できる可能性があります。

ただし、借地権付きの不動産は、購入後に建て替えや売却に制限がかかるため、買い手を見つけるのが難しくなる可能性がある点にも注意が必要です。

個人の買主ではなく、不動産会社に売却する方法もあります。不動産会社はプロであるため、借地権の扱いや地主との交渉に精通しており、個人に売却するよりもスムーズに進むことが期待できます。

また、不動産会社に売却する場合、売主が自ら売却活動を行う必要がないため、内覧などの手間が省け、短期間での売却が可能です。不動産会社に売却する際のメリットとして、測量が済んでいなくても買い取ってもらえたり、契約不適合責任が免責されたりと、借地人の負担を軽減した売却を行える場合があることが挙げられます。

等価交換とは、同じ価値のものを交換することを指します。借地権（建物を建てる権利）の場合、等しい価値を持つ底地権（その土地の所有権）と交換することで、土地の一部の所有権を持つことができます。借地人が借地権を保有しているとき、同時に地主は同じ土地の底地権を持っていることになります。お互いの持つ権利を、等しく交換するのが等価交換です。

この方法は、地主がある程度の広さを持つ土地を所有している場合に有効といえるでしょう。例えば、200坪の土地において、借地権と底地権の一部を等価交換し、借主と地主がそれぞれ100坪ずつの所有権を得るというケースが考えられます。

ただし等価交換を行うと、もともとの借地権面積よりも、交換後の所有地は一般的に小さくなります。また、正確な測量や比率の調整、分筆登記などの手間がかかることにも注意が必要です。

借地権と地主が所有する底地権を一緒に売却する方法もあります。借地権と底地権をセットにすることで、買主は所有権を得ることができるため、借地権のみで売るよりも売却がスムーズに進むことが期待できます。

ただし、この方法には地主の協力が不可欠であり、交渉が難航する可能性もあります。底地権とセットで売却する場合、地主から底地権を譲ってもらうか、地主と共同で売却する形をとることになります。しかし、地主にとっては財産を手放すことになるため、簡単に同意してもらえるとは限りません。

仮に地主が同意した場合でも、売却後の利益配分について意見が対立し、トラブルになることも珍しくありません。

土地を購入する際に、所有権を希望する人は多いです。しかし、借地権付きの物件の売買特有の利点がいくつかあります。

借地権を購入することで、所有権を持つ場合と比べて、土地の価格が安くなります。

価格は物件の条件によりますが、借地権は所有権の価格の6割から8割程度で取引されることが一般的です。

借地権を保有することで地主に払う地代こそ発生しますが、それにより購入時の初期コストを抑えることができ、低価格での不動産取得が可能です。

借地権の種類により異なりますが、借地契約を更新できる場合、半永久的に土地を利用し続けることが可能です。

というのも、旧借地権や普通借地権では、原則として借地人が拒否しない限り借地権を更新し続けられるためです。

地主は正当な理由がない限り、一方的に契約を終了させることはできません。

土地に対する固定資産税は、土地の所有者である地主が負担します。

固定資産税は毎年1月1日時点での所有者に課される税金であり、借地権の場合、実際に土地を利用している借地人に対しては課されません。

そのため、土地の固定資産税は地主が支払うことになります。

ただし、建物にかかる固定資産税は、建物の所有者である借地人が支払う必要があることを覚えておきましょう。

借地権を売却する際の流れは、以下のように分けることができます。今回は不動産会社に仲介を依頼した場合を例に説明します。

借地権を売却しようと考えたら、まず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。複数の業者に査定してもらうことで、その物件の相場を把握できます。査定が終わったら、経験豊富な不動産会社に仲介を依頼しましょう。借地権の売却実績が豊富な不動産会社なら、地主との交渉や買主とのやり取りがスムーズに進むでしょう。

地主との交渉は、不動産会社を通して行うことをおすすめします。借地権の売却に際しては、売却方法や承諾料などさまざまな条件を地主と調整しなければならないため、専門知識を持つ不動産会社に交渉を任せることで、公平かつ円滑に進めることができます。

地主の承諾が得られた後、不動産会社は売却活動を開始します。物件情報を不動産ポータルサイトや、全国の不動産業者が利用するレインズに登録して、広く売りに出します。

買主が見つかれば、売主と買主で売買契約を締結します。このとき、地主の承諾書が必要です。万が一、地主からの承諾が得られない場合、売買契約が成立しないため、注意が必要です。

地主から借地権譲渡承諾書を受け取ることで、売却契約が正式に成立します。この書類は、借地権を第三者に譲渡することに対する地主の正式な承認を示す文書です。

契約が成立したら、買主に借地権付きの建物を引き渡します。この際、建物の所有権も買主に移転することになるため、所有権移転登記を行う必要があります。

借地権を売却する際に押さえておきたいポイントを紹介します。

借地権を売却する際、地主との交渉が非常に重要です。特に地主の同意が必要な場合、交渉がうまくいかないと売却が進みません。

交渉は不動産会社と一緒に行うのがおすすめです。不動産会社は地主との交渉経験が豊富で、さまざまな提案を通じてスムーズに進めることができます。

借地権者自身は、日頃から地主と良好な関係を築き、話し合いがしやすい状況をつくっておくことが大切です。例えば、挨拶や日常的な気遣いが効果的でしょう。

借地権と底地権は、セットで売却することで価値が大きく高まります。これを、コーヒーカップとソーサーに例えることができます。

それぞれを単独で売却するよりも、セットで売るほうが市場価値が高くなり、売却額も大きく上がるのです。

例えば、借地権だけで売却すると4,000万円しか得られない場合でも、底地権と一緒に売却すれば1億円になる可能性があります。理由は、借地権のみの売却だと買主が譲渡承諾料や地代、更新料といったコストを負担することになり、物件の価値が下がりやすいからです。一方で、底地権単独ではその土地を自由に利用できないため、やはり価値が低くなります。

借地権と底地権をセットで売却するには、地主との良好な関係が鍵になります。等価交換を提案し、地主が納得するタイミングを見計らって交渉を進めると、スムーズに進む可能性が高まります。

これまで、借地権の売却手続きや注意すべき点、押さえておきたいポイントについて解説してきました。借地権を売却する際は、地主の意向を十分に考慮しながら、慎重に交渉を進めることが重要です。

交渉時にトラブルを回避するためには、信頼できる専門家への相談をおすすめします。借地権に関する知識が豊富な専門家であれば、スムーズに手続きを進められるよう、的確にサポートしてくれるでしょう。