2022.07.22
財産運用
所有している土地を有効に活用するには?土地の有効活用策をご紹介

土地活用とは? 

土地活用と聞いて皆さんは、どのようなイメージをお持ちになるでしょうか。

土地活用とは、「未利用または低利用の土地を現状よりも有効に活用し収益性を高める事業」を指します。一般的にイメージしやすいアパート・マンション経営もありますが、その他にもたくさんの事業形式があります。ここでは、ご自身のご意向にマッチしたプランを得るための方法について解説していきます。

最優先は?土地活用方法の選び方

■せっかく土地を持っているのに何もしていない
■どうやって活用したら良いのか分からない
■いろいろな提案を受けるが、どれにすれば良いか分からない
■収益性が低く、コストばかりかかってしまう」

そのようなお悩みはないでしょうか。

その時はまずは初めに、土地活用の目的を整理することをおすすめします。何を最優先にするかを考えることで、どのような土地活用がご自身に適しているのかが分かってきます。ここでは大きく3つのタイプに分けて、土地活用の方法をお伝えします。



収益重視の土地活用

「せっかく土地活用をするのであれば、収益重視でしっかり収益を得たい」とお考えの方もいらっしゃると思います。
収益性を重視した土地活用の方法として代表的なものが、コンビニエンスストアやドラッグストア、クリニックなどのテナント誘致です。出店を考えるテナントは、商圏調査や立地条件、対象とするお客様層を十分にリサーチしてから出店を決めます。しかし、ライバル店の新規開店、人口の増減、天災等により計画していた売り上げが立たなければ撤退してしまいます。その万が一の撤退リスクをどのようにして減らすのかがとても重要になります。
店舗の場合、アパートやマンションのように内装工事や衛生設備機器を、オーナー側が用意する必要がなく、一般的には建設費を抑える事ができます。

長期安定の土地活用

収益性は重視せず、長期で安定運営してくれる事業を望まれる方には、介護系施設や保育施設などの活用です。
一般的にはこれらの施設には行政の補助金が導入され、オーナー側の負担する建築費が軽減される可能性があります。また認可保育園の場合は園児の募集主体が行政になるので、経営的にも安定し長期利用が見込まれます。介護施設に関しても、運営事業者は介護保険による安定した収益が得られるため、長期安定が見込まれます。
他に、土地を貸すだけにして建物はテナント側に建ててもらうパターンもあります。一般的には収益性(地代)は低いですが建物を保有しないので、リスクを抑えられ長期安定の土地活用といえるでしょう。

相続を見越した土地活用

地主さん(土地持ち資産家)の場合には、不動産収入を個人で増やしても、所得税が多くなり、実際に手残る収入は少なく、また個人の資産が増えるので、相続税も増えていきます。
有効活用を検討する場合は、相続税がいくらかかるのか?納税方法は?個人で建てるべきか?法人(資産管理会社)で建てるべきか?等ご当主のご年齢や他の資産、ご家族構成、遺産分割、所得税率等複雑に絡み合った情報を考慮に入れて検討しなければなりません。建築会社主体の提案でよくある借り入れが多いマンションを建てれば良いとはならないかもしれません。

活用にはどのような方法があるのでしょうか。

ここからは具体的な土地活用の方法を見ていきましょう。

活用の方法にはさまざまなものがあります。それぞれの特性を理解しながら、土地活用の目的と照らして最適な活用方法を検討していきましょう。
ただ、その前に所有している土地の用途地域によっても活用方法の選択幅が変わってきますので、事前にこの点は確認しておきましょう。

活用方法1 医療(クリニック)・保育等の複合施設

医療・保育等の複合施設は建物が大きくなる分、建設費が高くなります。クリニックの開業には5,000万円~5億近い開業費が必要な為、先生たちも簡単に医院の閉鎖をすることは無く、また地域住民との関係性を重視する為、オーナーは安定した収入が見込めるため、比較的安心して進められる活用方法になります。但し、建物(医療ビル)に関して特殊なノウハウがあり、建設会社主体で建物を計画すると、クリニックに対応できていないビルになり、ドクター誘致が困難になる恐れもあります。

またクリニックモールを建設した場合、その特性から、保育や福祉といった活用も付随して検討できるため、医療を中心に複合的な施設を計画することが可能です。ただ、ともに立地や周辺環境によって、意向が大きくことなることから、事前の商圏調査は欠かせません。

活用方法2 商業関連

商業関連でリスクの少ない活用方式はリースバック方式と事業用定期借地方式の2種類があります。

リースバック方式は建設協力金(貸付)を事業者から受けながら建物を土地所有者が建て事業者へ土地と建物を貸す方式になります。毎月の賃料と相殺で貸付金の一部を返済します。最大のメリットは、万が一、テナントが撤退した場合は建設協力金の放棄をペナルティとして設定できる点です。ただし建築協力金方式を採用して頂けるテナントは限られておりますので、事前に確認が必要です。

事業用定期借地方式は土地を事業者に貸し、建物を事業者が建てる方式です。ロードサイドの場合、交通量の多い幹線道路沿いだと事業者からの引き合いも強くなります。20年以上の契約を事業者と結ぶことが一般的であることから、長期的に安定した収益を得ることができます。収入は地代のみとなりますので、建物を建築したテナント収入ほどの収益は期待できません。

活用方法3 CRE戦略(企業不動産)

企業が抱えている不動産の利用方法を見直し、本業と区別して不動産収入を安定的にあげる方法を提案しております。社会情勢や自然災害に左右されにくい不動産収入があることで会社の安定を図ることができます。
事業承継のタイミングを検討しながら活用を進めたり、廃業に伴う不動産の活用・処分方法に関して、様々な税務メリットをご提供しながら進める事ができます。

土地活用の際の注意すべきポイント

①費用・予算

費用・予算は土地活用の方法で大きく変わります。費用が大きくなれば、収入も大きくなるのが一般的です。費用は、開発する上で最初にかかる建築費などの初期費用と、管理費やメンテナンスなど一定の維持にかかる維持費用の2つがあります。特に初期費用については、現預金で賄うか、金融機関からの借入を行うかはご自身の財産状況や社会状況によっても変わるため、土地活用の目的と照らし合わせ検討するようにしましょう。

②利回り

利回りとは、投資した金額に対して年間でどれだけ収益を得られるかを表したものになります。利回りからは、どのくらい収益を得られる物件であるか、投資回収にはどのくらいの期間がかかるかなどがわかります。適切な投資金額で、ニーズにあった賃料設定を行い、費用を必要最低限に抑えることで利回り維持することができますが、見込みを間違えると「負動産」となってしまうため注意が必要です。

③立地条件

土地活用を行う上で、その土地が持つ特性と条件の理解は欠かせません。駅からの距離や時間、交通の利便性、公共施設、生活施設、地形、用途地域等、その土地の価値を最大限に引き出し最善の活用を行うことが重要です。また、法令の制限にも注意が必要です。土地の開発や建築には、都市計画法、建築基準法、宅地造成規制法、消防法などにより法令上の制限が定められていることがあり、制限によっては目的や意向に沿うことができない場合があります。
これらは利回りにも直結するため綿密な調査が必要な場合が多く、専門家に頼ることをおすすめします。

誰に相談すれば良いか

ご紹介した以外にも土地の活用にはさまざまな方法があります。実際に土地活用を始めようとお考えになった際、皆さんお悩みになるのは「いったい誰に相談すればよいか?」ではないでしょうか。ここでは誰に相談するかお悩みの際の判断基準としてご相談者のために、いくつかご提示していきます。

大切なのは幅広い選択肢

実際に事業者に土地の活用方法についてご相談する際には、ご相談先の得意分野を事前に把握されることをお勧めします。
建設会社であれば事業の性格上、建物を建てないことは事業として成立しません。同様に住宅系のディベロッパーであれば、賃貸マンション、賃貸用戸建てなどを中心にしたご提案を受けることになるでしょう。これは悪いことではありません。それぞれの得意分野を生かすことで、より効果的なご提案となりうる可能性もあります。ただその場合、ご相談者の方が数多くの事業者に連絡し、それぞれから提案を受け、どのプランにするか判断しなければなりません。これは非常に手間です。幅広い選択肢を得ることが土地活用の際には大切ですが、ご自身ですべて対応しようとするのは非常に骨の折れる作業になってしまいます。

ご要望に叶うご提案を

そもそもご相談者には土地活用の目的があったと思います。収益重視なのか、安定志向なのか、それとも相続を見据えてのことなのか等々です。ベースとなるご要望によって、事業者からご提案する内容は大きく変化していきます。基礎となるご要望のヒアリングから、土地活用のご提案まで、相談先の事業者には幅広い知識や対応力が求められます。また事業者の数だけ説明を行わなければならないご相談者の負担もかなりのものです。
当社、青山財産ネットワークスはワンストップで全てに対応ができます。ご相談者からのヒアリングをベースに、多くの事業者に声掛けし、幅広い土地活用策をご提案するほか、社内外の公認会計士、税理士がキャッシュフロー面もサポートし、ご要望に叶うご提案を行います。

相続対策に効果的な土地の活用

土地の活用を指向される際に併せて、お考え頂くと効果的なのが、将来を見越した相続対策です。不動産を活用した相続対策は効果が高く、土地活用の際に一緒に考えることが効果的です。将来を見越さずに、その場限りの土地活用を行ってしまった場合、実際の相続発生時に、相続税を支払うための資金がない上に、家族間での相続争いが勃発することも十分に考えられます。相続税の支払い資金の準備に加え、家族間での相続トラブルを避けるためには、事前の備えが大切です。土地活用の際に一度お考えになってはいかがでしょうか。

まとめ

土地活用にはさまざまな活用方法がありますが、まずは活用の目的を明確にしておくことが必要です。
また、数多くの事業者から幅広い提案を受け、ご所有の土地の最適な利用方法を絞っていくためには手間と時間がかかってしまいます。現時点だけでなく、将来のご家族のことも考え、ご相続も踏まえた上で検討していかなければなりません。それらの面倒な手間を省き、将来的な相続の相談もできる青山財産ネットワークスに一度、ご相談ください。

青山財産ネットワークスには、土地活用を専門に扱う「不動産総合マネジメント事業部」があります。同事業部ではお客様の土地活用の目的を専門のコンサルタントがお伺いした上で、将来の相続までを見越した最適なプランをご提案します。
ぜひ、こちらからお気軽にご相談ください。

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