2022.07.29
財産運用
底地を売却するメリットとデメリットは?売却施策も併せて解説

底地を所有している方は、「将来的にどう処分するべきか」と考えたことが一度はあると思います。
更地に比べて活用性の低い底地は売りづらく、売却するにしても低い評価になりがちです。
また、複数の当事者が絡んでいますので、慎重に対応しなければなりません。

本記事では「いつか底地を売却したい」とお悩みの方に対して、底地売買の注意点や、売却のメリット・デメリットについて詳しく解説いたします。

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底地は売却した方が良い?

底地を売却するべきかどうか迷っているという方は少なくありません。
自分で使う見込みが低い底地をずっと所有し続けるよりも、まとまった現金に替えられるのであれば売却したいという考え方もあると思います。
ただし、底地売買は一般的な更地として売却するよりも権利関係上の制約が多く、注意しなければならない点がいくつもあります。

また、底地は自用地(他人が所有する権利のない土地)よりも評価が低くなってしまうことにも注意が必要です。
総合的な条件を勘案し、売却するかどうかを判断するようにしましょう。



底地の相場に関係する借地権の種類

「底地」とは、土地と建物の所有者が異なるときの土地に対しての権利を総称した言葉です。
つまり、底地権が存在する以上はその根拠となる契約関係が存在しているということになります。
したがって、底地の所有者は、どのような契約に基づいて家主に土地を貸しているのかということを明確に把握する必要があるのです。
建物を所有する目的で土地を貸し借りする契約の分類として、主に

● 普通借地権
● 定期借地権
● 使用貸借

という3つのケースに分けられます。
この3つの「借地権」の特徴と売却価格の違いについて、比較表にまとめました。

名称 特徴 売却価格 
普通借地権 借地借家法で定められた一般的な借地権。  普通借地権付きの底地は、買主が自由に利用できる可能性がかなり低いため、売却が難しい。

 価格は自用地と比べて低くなる。

定期借地権 契約当初に決められた期間が満了したときに必ず借地の効力が終了する借地権。  契約の残存期間が価格に影響する。残存期間が少なくなると自用地価格と同等程度の金額で取引されることもある。
使用貸借 対価を得ずに土地を貸借すること。親族間で行うことが多い。借地借家法の適用を受けず、借主の権利が守られていない。  使用貸借の土地は、自用地価格と同等と言える金額で取引されることが多い。一方で、使用している側とのトラブルで売却できない可能性もある。

底地の問題点

底地の問題点として、一般的に市場における流通性が乏しいため利回りが低い土地が多いという点が挙げられます。
理由として、底地を購入して手に入れたとしても、その土地を自由に活用することはできず地代のみの収益に期待することとなってしまうためです。
さらに底地の地代は古くからの契約のまま地代が更新されずに安価になっていることが多く、収益性はあまり高くないのが現状です。

底地売却の注意点

このような問題点を踏まえて、底地を売却したいと考える方も多いのです。
収益性が低い底地は売却し、組み替えることによって収益性を改善することもできます。
ただし、相続をする予定がある方は、底地売却のタイミングに注意が必要です。
底地の「相続税評価額が低い」という特徴を逆に利用して、相続時の不動産評価までは底地として保有したままにしておくという方法もあるためです。

ただし、これまで述べている通り底地というものは売却がし難いとされています。その理由について次の項から詳しく見ていきましょう。

底地は売却し難いのは本当か

底地は売却しづらいというのを耳にしたことがあると思います。
第三者に貸している状況である底地は活用性が低く、すぐに土地が返ってくる見込みも低く、自由に使用収益できないため一般的な自用地と比べても需要が低いことが大きな理由です。
それ以外にも、先祖代々の土地で勝手に売却してしまい、他の親族と関係が悪くなってしまったという事例も珍しくありません。
いずれにしても底地を売却する際は、当事者間で揉めないためにも専門家を入れしっかりと協議を行った上で判断するようにしましょう。

売却時の注意点



ここまで底地の特徴や、底地を売却する際のメリットや評価方法について解説しました。
また、更地売却に比べると売却がしづらいという点も理解できたと思います。
底地売却は法律面や内部事情の面で制約があるので、更地売却よりも慎重に行わなければ思わぬトラブルに発展してしまうことが考えられます。

底地の問題を解決するには

底地を売却するときはいろいろな面に注意しながら契約を結ばなければなりません。
トラブルにならないためにも、注意点をしっかり押さえて進めていくようにしましょう。

底地にはさまざまな制約があるので、更地よりも売却がしづらく、価格も安く評価されてしまうという難点があります。
少しでも高めに売却するためには、その土地にピンポイントな需要がある方に購入してもらうというのがベターです。
底地の問題を解決し、どうすれば高く売却できるのか、その方法について3つご紹介いたします。
 
1. 借地人に買い取ってもらう
2. 借地権と合わせて売却する
3. 投資物件として底地単独で売却する

1.借地人に買い取ってもらう

もっとも底地をピンポイントで必要としている方とは、現在の借地人(家主)です。
借地とは、底地の上に建てている建物所有者にとっての土地を指します。つまり、底地と借地は同じ土地のことを指す表裏一体の関係と言えます。

借地人は底地権者から土地を借りている状況なので、自由にリフォームや建て替えができないどころか、建物を第三者に転売することもできないことがあります。
利用中の土地を自己所有にすることで自由な使用ができるようになるため、借地人にとっても大いにメリットがあります。ただし借地人であっても、自用地と同様の価格で売却することは難しいでしょう。借地人に底地を売却するときは、相続税評価額、公示価格を0.8で割り戻した価格、周辺の取引事例比較により算出した価格とで比較し、落としどころの金額を交渉するのが一般的です。

2.底地単独で売却する

底地も一定の収入がある以上、収益物件の一種と言えるため、投資物件として購入するといったニーズも考えられます。
ただし不動産を収益物件としてみるとき、その評価は収益性が大きく影響します。
売買価格に対して高い地代(=高利回り)が見込まれる場合は高く売れやすくなりますが、反対に収益性の低い物件は安く評価されるでしょう。
管理コストがかからない土地収益物件は建物の収益物件よりも利回りが低いため、投資用物件としてのニーズはあまりありません。
一方で、利回りが低くても、土地返還後に高く売却できる見込みがある物件についてはキャピタルゲインとしての価値があり、評価が高くなることがあるので専門家に相談することをおすすめします。

3.借地権と合わせて売却する

高く売却するために、「借地権と合わせて売却する」という方法も考えられます。
基本的に不動産のニーズは土地と建物がセットでなければ最大限の価値が発揮されません。
土地のみ(建物のみ)を取得しても活用性が低ければ低い評価となり、売りづらくなってしまいます。
そのため土地と建物を合わせて売却できるならニーズが高まり、価格もあげやすくなります。

建物と合わせて売却するなら、借地人との協力が不可欠です。
タイミング的に借地人も建物を売却できる状況であるならお互いにとってメリットがあるので、関係性にもよりますが相談する価値はあるでしょう。

底地価格の算出方法

底地の売却価格は、更地に比べると低くなることは前述の通りです。
では、底地を売買するときは一体いくらくらいで売却できるものなのでしょうか。
底地価格には決まった算出方法がありませんが、他の評価と比較した参考値を出すことができます。

ここからは、底地の価格算出の方法について解説していきたいと思います。

相続税路線価から算出する方法

土地の相続税評価額においても、底地は一定の評価軽減がかかります。
これを売買価格に引用することができます。
底地を相続するときの評価は、以下の式で表されます。

 自用地の評価額×(1-借地権割合)

自用地とは土地評価額の基礎算定となる土地であり、わかりやすく例えると更地の状態です。自用地の評価額は「路線価×奥行価格補正率×地積」で算出されます。借地権割合が70%の地域で自用地の評価額が1億円であれば「1億円×(1-70%)」となり、相続税評価額は3000万円になります。
なお、借地権割合は路線価ごとに割り振られており、国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」で確認することができます。

取引事例比較法

取引事例比較法は、近隣で類似した取引事例を参考に販売価格を決めるという不動産査定の方法です。
不動産売買の取引事例は国土交通省の「土地総合情報システム」というサイトで確認することができますので参考にしてみてください。
なお、取引事例比較法で価格を算出する際に気を付けたいのが、土地の価格は少しの条件の違いで大きな差が生じることがあるということです。

たとえば、同じ面積、同じ間口の2つの土地があっても、接道の方位が異なると価格に差が生じる場合があります。
取引事例比較法を用いるときは条件の良い事例だけを参考にするのではなく、なるべく多くのデータを参照し、客観的にプラス点・マイナス点を評価する必要があるでしょう。
取引事例比較法と借地権割合(路線価方式)をうまく掛け合わせることで、より実態に近い金額を算出することができます。

公示価格からの割り戻し

公示価格とは公的機関が毎年公表している土地の基準となる価格のことです。国土交通省が発表する公示地価、都道府県が発表する基準地価があります。一般的に、公示価格は時価(実勢価格)の0.8倍程度が目安になります。この関係性から、公示価格から0.8を割り戻すことで金額のイメージを算出することができます。

底地価格の算出方法は上述した3つがあり、売却をする際にはそれらを比較して交渉することになります。 

底地の売却は専門家へご相談を

底地の売買は一般的な更地とくらべて注意するべき点が多く、手順を誤ると大きなトラブルに発展してしまう可能性もあります。
また、価格についても安く評価されがちですが、少しのノウハウで高く売れることがあるということも念頭においておきたいところです。

普通の不動産業者でも底地売買には慣れていないというケースが多々ありますので、底地の売却を依頼するときは、実績豊富なプロに任せることをおすすめします。
青山財産ネットワークスは底地売買に長けた専門家が在籍しており、30年以上の実績があります。これまでのノウハウを活かして、最も高く売却できる方法を提案させていただきますので、ぜひご相談ください。

ご相談は青山財産へ

底地は比較的安定した収入を得られるメリットがありますが、収益性は低く、活用性が低く売却しづらいという難点があります。また、継続的に契約関係が続く賃貸借や地上権設定は、借地人との信頼関係の上に成り立っているといっても過言ではありません。
そのため、売買などを検討する場合は当事者間でトラブルにならないよう慎重に対応する必要があります。
底地を売買するときやご相続が起きる可能性がある場合は注意しましょう。

青山財産ネットワークスは底地売買に長けた専門家が在籍しており、30年以上の実績があります。青山財産ネットワークスなら、権利関係が複雑化している土地も一団の土地として対応できます。
これまでのノウハウを活かして、最も高く売却できる方法を提案させていただきますので、ぜひご相談ください。

ぜひ、こちらからお気軽にご相談ください。

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