青山財産ネットワークスでは、多様な専門部署・専門家の連携によってお客様に価値を提供しています。
今回は、不動産小口化商品「ADVANTAGE CLUB」の運営を裏側で支える2つの組織、「青山綜合エステート」と「AD業務室」の活動についてご紹介します。
物件の価値向上・テナント獲得に向け、ネットワークを活用
まずはじめに、不動産小口化商品「ADVANTAGE CLUB」の、仕組みを簡単にご説明します。
事業参加者の皆様と青山財産ネットワークスとで、民法に規定する任意組合を組成し、事業参加者の皆様には対象となる不動産を購入する資金を出資いただきます。
任意組合は理事長である青山財産ネットワークスグループに対象不動産の管理・運営を委託し、理事長は得た賃貸収入から組合運営に必要な諸経費を差し引いた利益を事業参加者の皆様に分配金としてお支払いします。将来的には、不動産を売却し、売却代金から諸経費を控除した金額を事業参加者の皆様に分配して、任意組合が終了する、という上図の仕組みになります。
この仕組みの中で、任意組合から青山財産ネットワークスグループが委託された対象不動産の管理・運営について、マスターリース契約を締結するのが青山綜合エステートになります。マスターリースとは、第三者への転貸を目的とした不動産オーナーとの建物賃貸借契約。不動産オーナーにとっては、賃借人（テナント）との交渉を直接行う必要がなく、煩雑な賃貸業務をマスターリース会社に任せられるという点で、この方式が選ばれています。
青山綜合エステートが担っている役割を先ほどのADVANTAGE CLUBの仕組みの図に追記すると、下図のようになります。
それでは私たち青山綜合エステートが、テナントの誘致・定着にむけて、日々どのようなことを大切にして活動しているのかをお伝えします。
●最新のトレンドを取り入れ、テナントの誘致を図る
入居するテナントの与信管理を厳正に行うのはもちろんのこと、物件の立地や環境を踏まえて「どのようなニーズがあるか」「どのようなテナントが適しているか」を検討。マーケットニーズに応じて、フロアのスペック・レイアウト、セキュリティ、災害発生時の対応などのテーマに取り組んでいます。
物件が供給過剰となる中、改修において、以前のように床・壁・天井を修復するだけでは入居者を惹きつけることができません。
オフィスは、近年、新たなスタイルが次々と開発されています。しばらく前には、従業員の席を固定しない「フリーアドレス」を採用する企業が増えましたが、最近では異なるレイアウトが模索されています。
内装工事を済ませた上で入居者を募集する「セットアップオフィス」も、フルセットアップからハーフセットアップに移行するなど、自由度を高める動きも見られます。
もちろん、インテリアの刷新も重要です。
欧米からも新たなスタイルが持ち込まれ、トレンドが移り変わっていきます。私たちも日頃から新たなニーズやトレンドをキャッチアップして取り入れ、物件の価値を高めることを目指しています。
●テナントからの要望に適切に対応、契約を継続
不動産を運用していく中では、テナントからのクレームや要望が一定数出てくることは避けられません。
オーナーがそれらに対応する必要がないことが、私たちの介在価値です。
すべての要望に応えることは難しいのですが、私たちは長年にわたり培ったノウハウをもとに交渉にあたり、テナントに納得いただける落としどころを見つけることができます。
これにより、テナントの満足度向上、契約継続に努めています。
●「SDGs」に対応
社会全体で「SDGs」への意識が高まっています。
これらの実践に意欲的な企業のニーズに応え、複数の物件において空調機交換や照明のLED化による省エネ、そして脱炭素化に向け再生可能エネルギーを活用した「CO2排出量実質ゼロ」などに取り組んでいます。
今後もコストとのバランスの調整を図りながら、「SDGs」の実現に貢献していきたいと考えています。
●管理会社・仲介会社とのネットワークを広げ、情報を収集
私たちは30社以上の建物管理会社とお付き合いがあります。建物管理会社との連携を通じ、不動産仲介会社ともネットワークを築いています。取引先を数社に限定するのではなく、組成の度にあえて新規パートナーを増やすことを意識しているのです。
広げたネットワークを活用することで、テナントのニーズやトレンドをスピーディにつかむほか、さまざまな情報収集を行っています。
こうして集めた情報を活用することで、物件価値の向上、運用効果の最大化を図ってまいります。
事務処理手続きをスピーディに、正確に
「ADVANTAGE CLUB」の運営において、各プロセスでの契約管理業務および組合員の方々への分配金の会計処理業務を担うのが「AD業務室」です。日々の活動をご紹介します。
●長年の運用実績で蓄積したナレッジを活用し、多様なケースに対応
2002年から20年にわたる運用において蓄積してきたナレッジを活かし、任意組合運用中に発生する譲渡・相続だけではなく、多様化するニーズにも対応しています。
やむを得ない事情などによって譲渡が発生した場合も、運用実績の長さにより、スムーズな対応が可能です。
現在、「ADVANTAGE CLUB」は1909名の組合員の方々にご参加いただいております（2022年10月1日時点）。組合員の方が中途での譲渡を希望される場合、他の組合員の方々にアプローチすることで、譲渡先をスピーディに見つけることができます。
また、ADVANTAGE CLUBの譲渡・相続手続きに関する書類作成も、私たちが行います。
一口に「譲渡」といっても、「対・個人」「対・法人」など複数のケースがあります。イレギュラーなケースが発生した場合は弁護士・税理士などの専門家の意見を交えながら、状況に応じて適切な手続きを選択して実行できるところが、ナレッジを蓄積してきた私たちの強みです。お客様が税務署などで指摘を受けて困ることのないよう、先回りして対応しています。
このほか、蓄積したナレッジをベースに、募集・譲渡にあたってのQ&A集の作成・更新を行っています。お客様がよく抱かれる疑問に対し、コンサルタントがスピーディに回答できるように支援しています。
●社内コンサルタントとスピーディに連携
お客様に相続の発生や譲渡の希望があると、まずは担当コンサルタントに連絡が入り、すぐにAD業務室にも情報が共有されます。
相続や譲渡にはさまざまな手続きが必要ですが、コンサルタントとAD業務室の連携が取れ、スピーディな対応が可能です。お客様の顧問税理士の方からの問い合わせにも、必要な資料をすぐにご用意して提供しています。
特に、お客様が不安を感じやすい「相続」という局面においては、少しでも早くご安心いただけることを心がけています。
●税理士と連携
月次会計業務、決算業務にあたり、税理士（青山合同税理士法人）と連携しています。グループ内であること、長く「ADVANTAGE CLUB」の運用に関わる税理士であるため、適切かつスムーズな処理が可能です。
●組合員への物件状況共有
2カ月に一度、「分配金通知書」を送付します。その際には賃料明細表を同封し、入居／空室状況もお伝えするなど、不動産の運用状況を常に把握していただけるようにしています。
また、毎年各組合の物件の鑑定評価書を取得し、鑑定評価額の推移をつかみ、組合組成時の鑑定評価との比較が可能であるため、資産状況を把握して今後の方向性を検討する材料としてご活用いただいています。
鑑定評価額、賃料単価・稼働率、分配金等の直近5年間の推移に関しては、1年に1度「物件現況概要書」を送付し、お客様に共有を行っています。
以上、AD業務室の役割をご紹介しました。
これらの事務処理業務を私たち専門部署が担うことで、正確かつスピーディな対応、ミスや抜け漏れの防止に努めています。私たちの後方支援により、コンサルタントが本来のコンサルティング業務に専念できるよう、体制を整えています。