土地評価額とは、土地の売買価格や課税額の基準となる価格のことです。土地を相続する際は、土地評価額の中でも時価に対して相続税が課税されます。個人が土地の時価を正確に把握するのは容易ではありませんが、毎年国税局から公表されている路線価を参考に、土地評価額の目安を計算することは可能です。
この記事では、土地評価額の計算方法について、必要な情報と調べ方、具体的な計算方法、知っておきたいポイントなどについて詳しく解説します。
また、不動産の売買や財産承継、事業承継、M&A、資産運用などの相談をお考えの方は、ぜひ当社へのご相談をご検討ください。
無料相談・お問い合わせ
土地評価額とは
土地評価額は、公的機関が決定する土地の価値の指標をもとに調べることができます。国土交通省のホームページで公開されている「公示価格」「実勢価格」「路線価」に加えて、固定資産保有者に送付する納税通知書に記載された「固定資産税評価額」も土地評価額の指標の1つです。この中でも路線価から、相続税や贈与税の算定に必要な相続税評価額の目安を計算できます。
「実勢価格」は、時価とほぼ同じ意味の言葉であり、実際の不動産取引で売買された価格のことです。時価は土地の相場と比べて価格帯に幅があります。実際の売買では、不動産が一物一価であるとこや、当事者の事情や希望を踏まえて取引価格が変動するため、相場や公示価格よりも高い・安い金額で売買することになるケースも少なくありません。
これに対し、客観的な土地の価値を示すのが「公示価格」「固定資産税評価額」「路線価」です。公示価格は土地売買の指標となる価格で、年1回見直されます。固定資産税評価額は固定資産税・不動産取得税などの計算の基準となり、3年に1回評価替えが行われる価格です。路線価は、相続・贈与時に掛かる税金を計算する際の基礎になる価格で、毎年更新されます。
土地評価額の計算方法は2種類
相続税評価額の計算方法には、
「路線価方式」と
「倍率方式」があります。いずれも計算式が単純なうえに計算に必要な情報も比較的容易に取得できます。路線価方式と倍率方式の計算方法について詳しくみていきましょう。
路線価方式の土地評価額計算方法
路線価方式とは、毎年7月に国税庁が公表する路線価に評価対象の土地面積を乗じて算出する方式です。税理士が正確な価格を調べる際は、以下で説明するよりも細かい規定のもとで計算しますが、ここでは個人が土地評価額の目安を算出できるよう簡易的な方法を紹介します。
計算に必要な項目と調べ方
路線価方式の計算には、次の項目が必要です。
・土地の面積（地積）
不動産が所在する住所区分（番地・号など）の地積は、固定資産税の納税通知書に記載されています。
毎年6月中旬頃（東京23区の場合は6月1日）に送られてくるため、紛失しないように注意が必要です。相続税評価上は、実際の土地の面積を計算するため、同じ番地や号に複数の不動産がある場合は、納税通知書に記載された地積よりも小さい数値になります。
・持分割合
土地を他の相続人と共有している場合、自身の持分割合の確認が必要です。法務局で取得する登記簿謄本(登記事項証明書)から、持分割合を確認できます。
・路線価図
国税庁のホームページにある「
路線価図・評価倍率表」で路線価を確認可能です。都道府県を選択→路線価図を選択→市区町村を選択→路線価図の順に選択すると、道路1本ずつに1平方メートルあたりの路線価が記された地図が表示されます。
路線価は「200D」のような数字とアルファベットで記載されています。数字は千円単位の表示になっているため、200Dの場合の路線価は20万円です。 アルファベットのA～Gは借地権割合を指します。借地権割合は地域によって異なり、30～90％の間で定められています。
計算方法
路線価方式の基本的な計算式は以下のとおりです。
「路線価×地積×持分」
例えば、路線価20万円、面積300平方メートル、持分割合1/1の場合は、次のように計算します。
20万円×300平方メートル×1/1=6,000万円
持分割合1/2の場合は以下のように計算します。
20万円×300平方メートル×1/2=3,000万円
倍率方式の土地評価額計算方法
倍率方式とは、固定資産税評価額に倍率を乗じて算出する方式です。路線価が設定されていない土地の価格を計算する際に用います。土地評価額は土地を相続する際の参考になるため、計算に必要な項目と計算方法について詳しくみていきましょう。
計算に必要な項目
倍率方式の計算には次の情報が必要です。
・固定資産税評価額
市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。見直しは3年に1回と決まっており、次回は2024年、2027年に見直されます。
・登記簿謄本
土地を共有している場合は、法務局などで登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、持分割合を確認してください。
・倍率表
国税庁のホームページにある「
路線価図・評価倍率表」の都道府県と市・区を選択すると、ページ上部に表示される「この市区町村の評価倍率表を見る」から確認可能です。
倍率は、市街化調整区域や農用地区域といった区分別に記載されています。倍率は1.1か1.2が一般的です。調べたい土地がどの区分なのかは、自治体の都市計画課で確認してください。
計算方法
倍率方式の計算式は以下のとおりです。
「固定資産税評価額×持分割合×倍率」
例えば、固定資産税評価額1000万円、持分1/2、倍率1.1の場合は、次のように算出します。
1000万円×1/2×1.1 = 550万円
貸付不動産の土地評価額
アパートやマンション、ガレージなどの形で貸し出している不動産は、相続税評価額が減額されます。「貸家建付地」と「貸宅地」の2種類があります。それぞれ詳しくみていきましょう。
貸家建付地
建物付きの土地であるアパートやマンションなどは「貸家建付地」に該当し、次のように算出します。
「評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）＝貸家建付地の評価額」
路線価は数字とアルファベットのA～Gで表示されており、このアルファベットが借地権割合を指します。アルファベット別の借地権割合は次のとおりです。
-
A……90％
- B……80％
- C……70％
- D……60％
- E……50％
- F……40％
- G……30％
例えば、路線価方式・倍率方式で算出した評価額が3,000万円で借地権割合が90％、賃貸割合が80％の場合は以下のように算出します。
3,000万円×（1−90%×30%×80%）＝2,352万円
貸宅地
貸しているのが土地のみの場合、「貸宅地」に該当します。計算式は以下のとおりです。
「路線価方式・倍率方式で算出した評価額×（1－借地権割合）」
例えば、路線価方式・倍率方式で算出した評価額が3,000万円で借地権割合が70％の場合、以下のように算出します。
3,000万円×（1－70％）=900万円
実勢価格の計算方法
土地を相続するか売却するか迷う場合は、実勢価格の目安を計算することが重要です。実勢価格は一般的に公示価格の1.1〜1.2倍が目安とされる場合が多く、人気の土地の実勢価格は公示価格の1.5倍以上になることもあります。実勢価格が公示価格の1.1倍だとした場合、次のように計算できます。
「公示価格×面積×1.1」
公示価格は、国土交通省の「
標準地・基準地検索システム」で調べることができます。該当する都道府県と市区を選択すると、検索条件指定の画面に遷移します。こだわり条件がない場合はそのまま「検索」をクリックしてください。検索結果画面の「価格（円/㎡）」の欄に表示されている価格が公示価格です。
例えば、公示価格が7.2万円で面積が200平方メートルの場合は、以下のように算出します。
7.2万円×200平方メートル×1.1 or 1.2=1,584万円or 1,728万円
実勢価格が相続税評価額を大きく上回る場合は、実勢価格について専門家に計算を依頼することも1つの方法です。
土地評価額の落とし穴
建物込みで相続した場合は、土地評価額に加えて家屋（建物）の評価額に対しても相続税が課税されます。家屋の評価額は固定資産税評価額をもとに算出します。
生前に住居や事務所として本人が使用していた場合は、以下のとおりです。
「固定資産税評価額×1.0」
建物込みで相続する場合は、土地評価額と家屋の固定資産税評価額の両方を算出したうえで、相続税を計算することが欠かせません。
まとめ
土地評価額の概算に用いる情報は容易に取得できるうえに、計算方法もシンプルです。ただし、実勢価格と大きく剥離しているケースがあるため、土地を相続するか売却するか迷う場合は、実勢価格の目安を算出してみましょう。相続後にアパート・マンション経営などの土地活用を検討している場合は、評価額以外の要素も含めて慎重に検討してください。
青山財産ネットワークスの特徴
青山財産ネットワークスでは、税理士、司法書士など、国家資格を有する専門家が150名以上在籍し、30年以上の豊富な実績に基づき、お客様やご一族にとって最適な財産構成を実現する総合財産コンサルティングを提供しています。
土地の価値を立地、市場価値などを総合的に判断し、お客さまにとって最良の選択となるよう一気通貫で支援いたします。土地の売却はもちろん、相続後の運営までサポートをご希望される方も、ぜひご相談ください。
＼不動産売却にまつわる相談・解決事例はこちら／
無料相談・お問い合わせ
おすすめ記事はこちら