親族から土地を相続した場合、その場所に住宅を建てるなど土地を有効に使うだけではなく、資産の組み換えの一環で、売却して現金化するという選択肢もあります。土地を売却して利益を得た場合、金額に応じた税金を納めなければなりません。

この記事では、土地の売却で発生する各種税金や計算方法、負担を軽減させる控除、土地の売却を進める際の相談相手などについて、解説します。

また、土地活用や財産承継、事業承継、不動産の売買などの相談をお考えの方は、ぜひ当社へのご相談をご検討ください。

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土地の売却時に発生する税金

土地を相続すると、まず課される税金が相続税です。そこからさらに相続した土地を売却した場合には、相続税に加えて、各種税金を支払うことになります。
代表例は、土地の名義を変更する際の登録免許税、土地の売買契約書などの書類に必要な印紙税、譲渡して発生した利益に対して課される譲渡所得税などです。

こちらでは、土地の売却時に発生する税金について解説します。

登録免許税

相続や売買などによって土地の名義等を変更する際に、法務局に支払う税金です。
土地の購入時には当該土地の課税評価額の一定割合を支払うほか、金融機関から土地を担保に抵当権を設定して住宅ローンを借りていた場合、その抵当権を抹消する手続きである抵当権抹消登記を行う際にも、土地1筆につき1,000円を支払います。

印紙税

印紙税とは、売買契約書や領収書等の文書にかかる税金のことを表します。

不動産の売買においては、課税文書と呼ばれる文書に貼付しなければならない印紙が必要で、この印紙を購入することで税金を支払う仕組みです。
契約書1通ごとに課税され、収入印紙を売買契約書に貼り付けて納税します。印紙税の金額は、土地の売却代金によって異なります。

譲渡所得税

土地売却で出た利益は譲渡所得とされ、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、一般的に所得税と復興特別所得税、住民税を指す言葉です。
譲渡所得は土地の取得費用と売却代金によって変動し、税率は土地の所有期間によって異なります。

土地の価格を調べる方法

土地の価格は、エリアや利便性など様々な条件を考慮して概算が算出されます。社会情勢によって目まぐるしく変動するため、定価はありません。
そうした土地の売買における取引価格は、基準となる指標によって決められています。こちらでは、土地の価格を調べるための指標について解説していきます。

公示価格

公示価格とは、国や都道府県などの行政や公的機関が毎年決定している不動産の評価額です。
公示価格は土地取引における客観的な指標で、土地・住宅の売却時には近隣の相場の傾向を把握するのに役立ちます。

公示価格は、国土交通省のホームページにある「土地総合情報システム」内の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から調べることができます。
このページでは、不動産の取引価格や地価公示などを閲覧可能ですので、土地を売りたい場合、売却価格の設定やタイミングを決める上での参考になるでしょう。

路線価

路線価とは、道路に面している1㎡あたりの土地価格を意味しています。国税庁が各道路に設定し、毎年1月1日時点の調査結果を、その年の7月に公表するという仕組みです。
相続が発生した際は、路線価を使って相続税評価額を算出することになります。

路線価は、国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」で確認することができます。
同様に、一般財団法人・資産評価システム研究センターのホームページにある「全国地価マップ」でも調べることが可能です。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは固定資産税の税額を計算する際に用いられる基準価格で、年度の初めに各市町村から送られる固定資産税の納税通知書に記載されています。
また、固定資産税だけでなく、都市計画税や不動産取得税、登録免許税などの税金を計算するための基準でもあります。

税金の計算方法

土地の相続で発生する税金は、それぞれ算出方法が異なります。条件によって計算方法が変わる場合があり、結果として納めるべき税金の額も大きく変わることがあるため、慎重に算出することが重要です。

各種税金の具体的な税率については、税を管轄する国税庁のホームページで確認することができます。

登録免許税の場合

登録免許税は、「不動産の価格（課税額）×税率」で計算し、100円未満は切り捨てます。税率は一律ではなく、「売買」「相続、法人の合併または共有物の分割」「その他」と、移転登記の内容によって異なります。
具体的な税率は国税庁のホームページから確認することが可能で、相続の場合の計算式は以下の通りです。

「登録免許税＝相続登記をする不動産の固定資産税評価額×0.4％」

たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の場合、登録免許税は12万円です。

なお、2024年度までは不動産の価値が100万円以下の土地を相続した場合や、所有権の移転登記を受ける前に被相続人が死亡した場合、登録免許税は課されません。
法令改正により2024年4月1日から相続登記は義務化されるため、土地を相続した場合には注意が必要です。

内容	課税標準	税率	軽減税率（措法72）
売買	不動産の価額	1,000 分の 20	令和8年3月31日までの間に 土地の移転登記を受ける場合 1,000分の15
相続、法人の合併 または共有物の分割	不動産の価額	1,000 分の 4	－
その他 （贈与・交換・収用・競売等）	不動産の価額	1,000 分の 20	－

印紙税の場合

土地の売却で発生する印紙税は、契約金額（土地の売却価格）に応じて異なります。具体的には、売却価格が大きくなるにつれて印紙税の額は大きくなるという仕組みです。

令和6年3月31日までの間に土地の移転登記を受ける場合、売買契約書に記載する金額と印紙税の関係は、以下の通りです。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1 千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2 千円	1 千円
500万円を超え 1千万円以下のもの	1 万円	5 千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの	2 万円	1 万円
5千万円を超え 1億円以下のもの	6 万円	3 万円
1億円を超え 5億円以下のもの	10 万円	6 万円
5億円を超え 10億円以下のもの	20 万円	16 万円
10億円を超え 50億円以下のもの	40 万円	32 万円
50億円を超えるもの	60 万円	48 万円

譲渡所得税の場合

土地は、購入や譲渡に諸費用がかかるため、売却時の価格がそのまま譲渡所得とみなされるわけではありません。
この点を加味した上で、譲渡所得税の金額は算出されます。具体的には、以下の計算式が用いられています。

「譲渡所得税=譲渡所得×税率」

譲渡所得は、「売却金額」から「購入にかかった費用と売却にかかった費用」を差し引いた額です。その金額に税率をかけて、譲渡所得税を算出します。
また、一定の条件を満たしていれば、課税対象の譲渡所得を軽減する控除が適用されます。

この譲渡所得税の税率は、土地の所有期間で変動します。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下（短期譲渡所得）であれば39.63%で、所有期間が5年を超えていれば（長期譲渡所得）20.315%です。

相続で取得した不動産や株式は、被相続人の所有期間を引き継ぎます。

土地売却時の税金に適用される控除

土地の売買では非常に大きい金額が動くため、税金の額も大きい傾向にある一方で、様々な控除が用意されています。

こちらの項目では、土地の売却時に適用される税金の控除の種類を紹介します。

相続税の取得費加算

相続で取得した土地や建物、株式などを一定期間内に譲渡した際、相続税額の一定額を譲渡資産の取得費に加算できる特例です。
全てのケースに適用されるわけではなく、特例を受けるためには以下の3つの要件を満たす必要があります。

• 相続や遺贈（遺言で特定の人に財産を贈ること）で財産を取得している。
• その財産を取得した人に相続税が課税されている。
• 相続開始日から3年10ヶ月以内に売却している。

土地と家屋を同時に売却した際の特別控除

相続開始直前まで被相続人が住んでいて、現在は空き家になっている家屋とその敷地を売却する場合の控除です。譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除されます。

この控除が受けられる期間は令和5年12月31日までで、要件として以下のような項目が挙げられています。

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
• 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

相続した土地を売却するメリット

相続した土地は、自身の住居を建てることも、アパートや駐車場にして貸し出すことも可能です。
こちらでは、他の選択肢と比較して土地を売却する主なメリットについて取り上げ、解説していきます。

固定資産税を納税する必要が無くなる

不動産を所有している場合、固定資産税と都市計画税が毎年課税されます。土地を相続時の状態のまま放置していても課税されるため、注意が必要です。
土地を売却すればこの2つの税金を納める必要が無くなるため、負担を軽減することができるというメリットがあります。

相続税の納税資金にできる

土地を売却することで得た現金を相続税の支払いに充当することができ、残ったお金があれば自身の資産として手にすることができます。
相続した時点で手元にまとまった現金が無く、土地を売却しなければ相続税を支払うことができない場合の手段として有効です。

土地を管理する手間がかからない

土地は更地の状態で管理や手入れをせずにいると、廃棄物を不法投棄されたり近隣住民によって無断使用されたりと、様々な問題が発生しやすいリスクがあります。
そんな中、土地を売却すれば、管理する手間や労力をかける必要はありません。

相続した土地を売却するデメリット

相続した土地を売却することで、税金や管理費などの金銭的な負担から解放されます。
ただ、それは同時に土地の所有権を持っていることで得られるメリットを、将来にわたって手放すことを意味します。
また、土地の売却には様々な経費がかかり、手続きも複雑です。

そうしたデメリットをあらかじめ理解したうえで、土地の売却が自身に適した方法かを見極めてください。

土地からの収益が得られない

駐車場やアパート・マンションなどの土地活用によって、賃料収益を得る機会が無くなります。
また、土地の売却益は地価によって変動するため、タイミングによっては期待していたほどの収益が得られないリスクも十分に考えられるでしょう。

その土地にどんな価値があるのか、しっかり見極めた上で売却することをおすすめします。

売却までの諸経費がかかる

土地は法務局で相続登記をして、相続税を支払った上で、不動産業者を通して売却します。相続登記時には登録免許税、戸籍謄本や住民票といった必要書類の取得費用がかかります。

自分で書類を揃えるのが難しい場合は司法書士へ依頼することができますが、その際にも別途費用が必要です。
売却時にも譲渡所得税・印紙税などの税金に加え、不動産業者への仲介手数料もかかります。

なお、仲介手数料の上限額は国土交通省の告示を踏まえ、下記の速算式で求められます（消費税除く）。

• 売却金が200万円以下の金額：5％
• 売却金が200万円を超え400万円以下の金額：4％＋2万円
• 売却金が400万円を超える金額：3％＋6万円

売却先を探すポイント

土地の売却は、基本的に不動産会社を通じて行います。
不動産会社は地元密着型の会社から全国を網羅するディベロッパーまで様々で、売却の経験が無い場合は相談先を迷うこともあるでしょう。

そこでこちらの項目では、より良い不動産会社と出会うために知っておきたいことについて解説していきます。

不動産売却の実績が豊富な会社を見つける

土地や戸建など不動産の売却の実績は、重要な判断材料です。
年間に数百件の売却取引に携わっている不動産会社であれば実績は豊富で、安心して任せることができるでしょう。

さらに不動産会社でも土地の売買を得意としている会社であれば、より良い成果が期待できます。

コンサルタントに相談する

一般的に不動産を好条件で売却するには、複数の不動産会社に購入検討するのが良いでしょう。一方で、自分たちで多くの不動産会社とやりとりをするのは、手間暇がかかります。
また、契約条件の妥当性や交渉に関しても第三者がいないと把握できずに、リスクの大きい契約を締結してしまうこともしばしばあります。

その点で、不動産の売却だけではなく、資産に関する問題について相談できるコンサルタントは心強い存在です。
遺産相続の手続きから土地の売却に至るまで、相続対応の実績が多ければ、高度な専門知識をもとに適切なアドバイスをもらうことができるため、相続した土地や資産についてはコンサルタントに相談するのが良いでしょう。

まとめ

土地は売却した際に利益があれば、基本的に譲渡所得税が発生します。
利益の金額によっては税金が数百万円、数千万円単位になる可能性もありますが、様々な特例を有効に活用することで負担を軽減することが可能です。

土地の売却を検討する際は、譲渡所得や特例などについて丁寧に調べるなど、しっかりと準備をした上で臨みましょう。

青山財産ネットワークスの特徴

青山財産ネットワークスでは、税理士、司法書士、不動産鑑定士などの国家資格を有する専門家が150名以上在籍し、30年以上の豊富な経験に基づき、お客様やご一族にとって最適な財産構成を実現する総合財産コンサルティングを提供しています。その一環として、土地有効活用コンサルティングを数多く提供してきた実績があります。

土地の評価額は立地、市場価値などを総合的に判断し、お客さまにとって最良の選択となるよう一気通貫で支援いたします。土地の売却はもちろん、相続後の運営までサポートをご希望される方も、ぜひご相談ください。

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監修者

※役職名、内容等は2023年10月時点のものです。

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